Реферати українською » Банковское дело » Сутність реалізації іпотечного кредитування


Реферат Сутність реалізації іпотечного кредитування

Страница 1 из 13 | Следующая страница

Зміст

ЗАПРОВАДЖЕННЯ

ГЛАВА 1. СУТНІСТЬ РЕАЛІЗАЦІЇИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Поняття й особливо іпотечного кредиту

1.2 Сутність й захопити основні елементи системи іпотечного житлового кредитування

1.3 Розвиток дослідницько-експериментальної і функціонування системи іпотечного кредитування у Росії

ГЛАВА 2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТУВАННЯ НАПРИМЕРЕБАЙКАЛЬСКОГО БАНКУСБЕРЕГАТЕЛЬНОГО БАНКУ РФ

2.1 Загальна характеристикаБайкальского Банку Ощадного Банку РФ

2.2 Аналіз іпотечного кредитування СеленгінськогоОСБ № 2434Байкальского Банку Ощадного банку РФ і аналіз виданих кредитів

2.3 Аналіз фінансового становища СеленгінськогоОСБ у період 2003 по 2005 рік і етапи надання іпотечного кредиту

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ РИНКУИПОТЕЧНОГОЖИЛИЩНОГОКРЕДИТОВАНИЯ

3.1 основні напрями для вдосконалення ринку іпотечного житлового кредитування

3.2Секьюритизация іпотечних кредитів

3.3 Система рефінансування іпотечних житлових кредитів

>ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХИСТОЧНИКОВ ІНФОРМАЦІЇ

>ПРИЛОЖЕНИЯ


запровадження

Нині у Росії числі першочергові завдання соціально-економічного розвитку поставлено завдання формування ринку доступного житла через створення умов збалансованого збільшення платоспроможного попиту населення в житло, зокрема з допомогою розвитку іпотечного житлового кредитування, і збільшення обсягів житлового будівництва.

Мета дипломної роботи залежить від розгляді системи іпотечного кредитування у Російської Федерації, зокрема прикладі кредитуванняБайкальского банку РБ РФ і пропозиції шляхів її вдосконалення.

У економічному плані іпотека – це ринковий інструмент обороту майнові права на об'єкти нерухомості у разі, як інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично чи комерційно недоцільні, і дозволяє залучити додаткові фінансові ресурси для реалізації проектів.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування й особливо що така кредиту, які йому перевагу над іншими засобами кредитування.

Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати так:

- функція фінансового механізму інвестицій у сферу матеріального виробництва;

- функція забезпечення повернення позикових коштів;

- функція стимулювання обігу субстандартні та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та інших.) економічно недоцільні чи юридично неможливі;

- функція формування багаторівневого фіктивного капіталу вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та інших.

Головна мета розвитку довгострокового іпотечного житлового кредитування - створити ефективну систему забезпечення доступним за вартістю житлом російських громадян із середніми доходами, засновану на ринкових засадах придбання житла на вільному від монополізму житловому ринку рахунок власних коштів громадян, і довгострокових іпотечних кредитів.

Система довгострокового іпотечного житлового кредитування у Росії має опиратися на наявний міжнародного досвіду розвитку іпотечного кредитування, бути адаптована російської законодавчу базу, враховувати макроекономічні умови (характерні для перехідною економіки), обмежену платоспроможність населення, високу інфляцію. Система іпотечного житлового кредитування має опиратися насамперед на ефективне використання залучених фінансових ресурсів громадян, комерційних банків-кредиторів, інвесторів, й у меншою мірою фінансування з боку державного бюджету.

Об'єктом дослідження дипломної роботи став Ощадбанк РФ (Відділення РБ РФ №2434, р.Гусиноозерск). Розглянуто види й умови іпотечних програм, наданих банком, і навіть визначено перспективні напрями системи іпотечного кредитування РФ.

Наукової й методичною основою дипломної роботи послужили законодавчі акти, і навіть роботи вітчизняних вчених і фахівців із іпотечному кредитування, до яких належать: КРИСІН А.,Разумова І.А., СанниковаТ.А., Шадрін А.

У межах поставленої мети було вирішено такі:

- розглянута сутність іпотечного кредитування;

- розглянутий порядок становлення іпотечних взаємин у Росії

- проведено аналіз фінансового становища СеленгінськогоОСБ;

розглянуті перспективні шляхів розвитку іпотечного кредитування у Росії.


ГЛАВА 1. СУТНІСТЬ РЕАЛІЗАЦІЇИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ

 

1.1 Поняття й особливо іпотечного кредиту

У разі хронічний брак державних коштів, традиційної завданням для органів влади усіх рівнів стало залучення позабюджетних грошових ресурсів у сферу житлового будівництва. Найперспективнішим рішенням «квартирного питання» фахівці з галузі нерухомості вважають розвиток системи довгострокового іпотечного кредитування.

Іпотека (грецьк.hypotheke — заставу, заклад) — здавання під заставу землі чи іншого нерухомого майна для одержання грошової позички — іпотечного кредиту (кредиту під заставну).Ипотекой називають і заставну — документ, підтверджующий здачу майна під заставу, соціальній та борг по іпотечномукредиту.

Іпотека - це обтяження майнові права власності на об'єкт нерухомості.

Іпотечне кредитування - це кредитування під заставу нерухомості, тобто кредитування з допомогою іпотеки як забезпечення повернення кредитних коштів.

Зблизька іпотеки як елемента економічної системи необхідно виділити три найхарактерніші її риси:

1. Запорука нерухомості виступає у ролі інструмента залучення необхідних фінансових ресурсів у розвиток виробництва;

2. Іпотека здатна забезпечити реалізацію майнові права на об'єкти, як інші форми (наприклад, купівля-продаж) у цих умовах недоцільні;

3. Створення з допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (приемитировании власником об'єкта нерухомості первинних, вторинних тощо. заставних, його оборотні кошти збільшуються на величину що утворюється фіктивногокапитала).[23,c.15].

У економічному плані іпотека - це ринковий інструмент обороту майнові права на об'єкти нерухомості у разі, як інші форми відчуження (купівля-продаж, обмін) юридично чи комерційно недоцільні, і дозволяє залучити додаткові фінансові ресурси для реалізації проектів.

Особливо слід виділити функції іпотечного кредитування й особливо що така кредиту, які йому перевагу над іншими засобами кредитування.

Функції, що їх іпотечним кредитуванням, можна сформулювати так:

- функція фінансового механізму інвестицій у сферу матеріального виробництва;

- функція забезпечення повернення позикових коштів;

- функція стимулювання обігу субстандартні та перерозподілу нерухомого майна, коли інші способи (купівля-продаж та інших.) економічно недоцільні чи юридично неможливі;

- функція формування багаторівневого фіктивного капіталу вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів ідр.[26,c.16]

Можна виявити такі відмінні риси іпотечного кредиту:

- Обов'язковість забезпечення запорукою (причому у ролі застави може і та нерухомість, на купівлю якої береться іпотечний кредит).

Це означає, що, у разі невиконання позичальником зобов'язань, здійснюється звернення на житло із наступною його реалізацією, аби вгамувати заборгованість позичальника за кредитами перед кредитором.Оставшаяся після погашення кредиту сума з відрахуванням витрат, що з процедурою звернення й законність продажу житла, повертається колишньому позичальнику. Позичальник і всі повнолітні члени його сім'ї дають нотаріальнозаверяемое згоду на звільнення переданого в іпотеку житлового приміщення у разі звернення нею стягнення.

>Передаваемое в іпотеку житло має вільною яких - або обмежень (обтяженні), повинно бути закладено у забезпечення іншого зобов'язання:

- тривалість терміну надання кредиту;

Довгострокові іпотечні житлові кредити надаються терміном від 3 і більше років (оптимально 20-25 років). Завдяки тривалого терміну погашення зменшується розмір щомісячних виплат позичальника;

- більшість іпотечних позичок носять цільової характер;

- іпотечний кредит вважається щодонизкорисковой банківської операцією.

До основним вимогам можна віднести такі:

- сума кредиту, зазвичай, не перевищує 60-70% ринкову вартість що купуватиметься житла;

- величина щомісячного платежу за кредитами має перевищувати 30% сукупного доходу позичальника ісозаемщиков (у разі, якщо вони є) за відповідний розрахунковий період;

- при процедурі оцінки ймовірності погашення кредиту кредитор використовує офіційно підтверджену інформацію про поточних доходах позичальника ісозаемщиков.

Зазначені стандарти вимоги спрямовані на зниження ризиків для кредитора і позичальника.

Дотримання чітких стандартів, і вимог до процедурам надання і обслуговування кредитів є підвалинами надійного функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів та залучення коштів приватних інвесторів у цим сегментом, зокрема через емісійні іпотечні цінні папери абооблигации.[27,c.45]

Механізм функціонування системи іпотечного кредитування то, можливо представлений так.

Громадяни, які мають певними накопиченнями і стабільними доходами, вирішили придбати нерухомість (квартири чи індивідуальні вдома) у вигляді іпотечних кредитів.

Кредитор перевіряє платоспроможність потенційнихзаемщиков (процедураандеррайтинга), тобто. оцінює, у змозі він зі свого поточного доходу, яке може виявитися із єдиним джерелом погашення кредиту, платити щомісяця певну, зумовлену договором по іпотечному кредиту суму. Є золоте банківське правило: на виплату кредиту позичальник ні витрачати більше 30% свого особистого щомісячного доходу. Якщо це частина більша, наприклад, 40-60%, такий кредит вже ставати ризикованим. Може статися, що позичальник зможе його виплатити. Тому, з доходу позичальника, банк оцінює той обсяг кредиту, який може надати.

У разі позитивної рішеннязаемщики укладають кредитні договори з кредитором для придбання обраної житловий нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, величину і терміни виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою. Предмет іпотеки визначається договорі з указівкою її найменування, місця перебування і достатнім з метою ідентифікації описом (наприклад, житлові приміщення, належать на праві власності фізичним та юридичним особам). Іпотека житлових будинків культури та квартир, що у державній чи муніципальної власності, заборонена.

Після підписання договору про іпотеку, банк, зазвичай, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір що його різних країнах може коливатися залежно від чинного законодавства й економічна ситуації.Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб ця внесок був підтриманий якомога більше, т. до. що більше перший внесок, проте ризикована угода і саме кредит. Нині у Росії передбачається, що початковий внесок має становити принаймні 30% вартості одержуваної квартири, але в 70% позичальник може кредит.

Зобов'язаннязаемщиков, забезпечені заставами одержуваної житловий нерухомості, оформляються як заставних.

>Пули заставних продаються кредиторами іпотечним агентам, які формують іпотечне покриття іпотечних цінних паперів, купованих інституційними інвесторами, чи банки, задовольняють вимогам Банку же Росії таФКЦБ Росії, самі формують іпотечне покриття і емітують іпотечні цінних паперів.

Отже, умовами функціонування іпотечного кредитування служить наявність попиту іпотечні кредити і від пропозицій над ринком житла.

Нині у російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів на придбання житла.

1. Схема кредитування з оформленням договору застави.

Ця схема була основний під час створення всієї програми іпотечного кредитування. Безсумнівна гідність даної схеми у цьому, що вона прямо передбачена законодавством, саме Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)».

Клієнт укладає кредитний договір та установчий договір застави, у його забезпечення, з банком і умовах банку. За повної погашенні кредиту заставу знімається, житло залишається в власності клієнта. При неповерненні кредиту клієнтом банк, після винесення рішення суду, повертає необхідну суму шляхом продажу з прилюдних торгів, або з дозволу заставника, не доводячи до суду, реалізує житло черезриелтерскую фірму за ціною, яка виникла ринку (з урахуванням відсотків за кредит, штрафних санкцій та інших витрат).Заемщик, не виконав зобов'язання в кредитному договору, практично немає ніякого підстав визнати той чи інший угоду нечинною як засіб захисту від позову банку про стягнення (за умови грамотного оформлення договорів кредиту та застави).

Проте недоліком даної схеми кредитування і те, що що у закладеної квартирізалогодатели і члени його сім'ї зобов'язані звільнити квартиру після звернення неї стягнення лише за дотримання одночасно дві умови:

- квартира було закладено на забезпечення повернення кредиту, виданого для закупівлі чи будівництво цієї квартири;

- котрі живуть з заставником члени його сім'ї дали до підписання договору про іпотеку, і якщо вони буливселени в закладену квартиру пізніше – до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладену квартиру у разі звернення неї стягнення (ст.78 ФЗ «Про іпотеку»).

2. Схема кредитування з оформленням договору продажу-купівлі і тристороннього договору з участю Банку, імені клієнта й рієлтерської фірми.

Справжня схема по відкликанню фахівців банків є нині найреалістичнішою. У неї є кілька етапів проходження.

Варіант 1. Кредит видається рієлтерської фірмі. Полягає кредитний договір між банком і рієлтерської фірмою (кредит видається фірмі), цей кредит вона набуває житло за договором купівлі-продажу з клієнтом і укладає договір застави з банком На цей житло (на забезпечення кредитного договору). Якщо фірма «дочірня», то тут для скорочення витрат, договір застави годі й реєструвати. Фірма засобами клієнта повертає кредит й відсотки з нього. За повної погашенні кредиту втрачає силу договір застави, потім – договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.

Якщо клієнт не повернув кредит, ториелторская фірма реалізує житло ринку нерухомості і повертає кредит.

Варіант 2. Кредит видається клієнту. Полягає кредитний договір між банком і клієнтом (кредит видається клієнту), у своїй одночасно полягає договір купівлі-продажу житла між клієнтом і рієлтерської фірмою, а вона виступає заставником за договором застави на забезпечення кредитного договору. Клієнт повертає кредит й відсотки з нього у банк. За повної погашенні кредиту втрачає силу договір застави, потім – договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла.

Якщо клієнт не повернув кредит, то (відповідно до умовами договору застави)риелторская фірма реалізує житло ринку нерухомості і повертає кредит. У разі можна зрозуміти договір доручення між банком і рієлтерської фірмою у у разі потребизакладиваемого житла.

Позитивним у цій схемою є що. Перебування квартири власності пов'язаної рієлтерської фірми гарантує, у разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань та не упаде цінується. Продаж квартири можна здійснити порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний, оскільки угода реально спрямовано створення відповідних їй правових наслідків, а використання векселі як засіб платежу широко застосовується у цивільному обороті. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартиризаемщикомриелтору буде наближено до ринкової.

3. Схема іпотечного кредитування, розроблена Центральним Банком Росії, через випуск банками іпотечних облігацій.

Ця схема ось у чому:

1. Клієнт бере у банку іпотечний кредит і закладає нерухомість з оформленням заставної, яка переходить до банку;

2. Банк випускає іпотечні облігації, які працюють на вторинному ринку (цього необхідно жорстко закріпити за іпотечними облігаціями заставне забезпечення нерухомістю, під час продажу облігації права на заставу мають переходити до нового власника автоматично);

3. На отримані від реалізації облігації кошти банк може видати черговий іпотечний кредит тощо.;

4. Клієнт гасить кредит банку, а банк гасить відповідну облігацію її нинішньому власникові.

Іпотечні облігації, у разі банкрутства банку-емітенту, ні входитимуть у конкурсну масу чуток і нерухомість перетворюється на власність інвесторів (нинішніх власників облігацій), або її хазяїну за повної погашенні їмоблигации.[17,c.36]

 

1.2 Сутність й освоєно основні елементи системи іпотечного житлового

Страница 1 из 13 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація