Реферати українською » Банковское дело » Проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування


Реферат Проблеми банків у розвитку іпотечного кредитування

те ж певну суму, що складається з відсотків за кредитом і завадило частині основного боргу, причому їх співвідношення змінюється з часом користування кредитом (на початку кредитного терміну основну частину платежу займають відсотки, до закінчення терміну кредиту — навпаки). Що стосується погашення кредиту рівними частками та рівної оплати відсотків з залишку основного боргу максимальний платіж за кредитами посідає початок терміну її використання — розмір саме цього платежу застосовується при розрахунку вищезгаданого коефіцієнта.

Прийнятний рівень цього коефіцієнта різна освіта у різних банках. Для одних кредиторів досить, щоб коефіцієнт не перевищував одиницю, т. е. щоб сукупні витрати та витрати обслуговування кредиту покривалися сукупними доходами позичальника. Інші кредитори, переважно практикуючіаннуитетние платежі за кредитами, залишають якийсь «запас міцності», встановлюючи граничне значення даного коефіцієнта, наприклад, лише на рівні 0,8 — це, що тепер після оплати позичальником необхідних поточних витрат і витрат обслуговування кредиту в нього залишиться 20% вільних коштів.

Деякі банки не приймають до уваги розмір поточних витрат позичальника, а встановлюють співвідношення розміру витрат за кредиту та розміру доходів позичальника: наприклад, умови іпотечного кредитування уИнвестсбербанке припускають, що витрати на кредиту становлять трохи більше 50% доходу позичальника, у програмі Московського іпотечного агентства (>МИА) — трохи більше 40%, а в програмі Агентства іпотечному житловому кредитування (>АИЖК) — трохи більше 35—40%.

Прогнозування кредитоспроможності позичальника — фізичної особи є у банківської практиці дуже рідко, зазвичай, воно замінюється встановленням вікового цензу для позичальників (наприклад, до 55 чи 60 років — виходячи з того, що велика частка позичальників в разі настання віку входить у пенсію, отже, знижує рівень свої доходи).

Банковій практикою встановлено, що проблеми виконання позичальником зобов'язань за кредитами виникають і натомість істотного зміни співвідношення його прибутків і витрат чи разі фінансових втрат позичальника. Тому фахівці пропонують з урахуванням кредитної історії позичальника застосовувати прогнозування його кредитоспроможності з чинників, які впливають фінансове становище позичальника — фізичної особи.

Для моніторингу кредитоспроможності іпотечного позичальника пропонується періодичне (наприклад, разів у півроку) надання позичальником підтверджених відомостей про зміну (незмінності) його зарплати, посади, інших доходів, подружнього стану, витрат, грошових зобов'язань, про набуття додаткової освіти. [8. З. 26-27]

За підсумками представлених даних із урахуванням кон'юнктури ринку праці, ні з урахуванням платіжної дисципліни позичальника необхідно коригувати прогнозовану оцінку його кредитоспроможності і вчасно приймати заходи для утримання кредитного ризику на прийнятному рівні.

Додатковим методом управління кредитним ризиком є створення про «кредитних бюро» — бази даних про платіжної дисципліни позичальників, включаючи складання спискузаемщиков-неплательщиков, та обмін даної інформацією між кредиторами.

 

2.2 Управління заставним ризиком

Ризик, пов'язані з запорукою, нерозривно пов'язані з кредитним ризиком, й ймовірністю грошових втрат кредитора у зв'язку з неможливістю отримати кошти, належні по за кредитною угодою, у необхідному обсязі з допомогою звернення щодо застави. Така ситуація то, можливо викликана:

- недостатньою вартістю застави в останній момент звернення нею (в останній момент реалізації предмета застави);

- пошкодженням або втратою предмета застави;

- відсутністю (чи недоліком) правових підстав щодо звернення щодо за що у системі житлового іпотечного кредитування, у межах управління ризиком застави є достовірна оцінка та наскільки можна максимально точного прогнозу вартостізакладиваемого житла на період кредитування.

Аби вирішити це завдання більшість банків користується послугами кваліфікованих оціночних компаній; другу частину банків створює власні підрозділ з працювати з заставами (включаючи оцінку, моніторинг й за необхідності звернення), у штаті які є ліцензовані оцінювачі.

Оцінюючи поточної ринкову вартість житла, зокремазакладиваемого при іпотечне кредитування, оцінювачі використовують три основні методи:

1) метод прямих ринкових порівнянь — він полягає у порівнянні цін, з яких останнім часом укладалися угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів. Оцінювана нерухомість завжди відрізняється від аналізованих аналогів, тому отримана значення коригується з урахуванням впливу ряду факторів — дати й умов продажу, фізичних характеристик об'єктів нерухомості;

2) метод витрат — його укладають у визначенні вартості об'єкта нерухомості, котрі можуть замінити оцінюваний об'єкт. Цей метод

він може полягати у розрахунку витрат за будівництво об'єкта, що у в існуючих умовах найадекватніше міг би замінити оцінюваний об'єкт;

3) метод доходів — він визначає поточну вартість прав отримання доходу аналізованого об'єкта нерухомості певному часовому відрізку у майбутньому і грунтується на припущенні, що доход від, отримуваний від цього об'єкта, визначає її вартість, й тому він застосовується

з оцінки майна, що дає дохід — дохідних будинків, офісів, торгових площ, і т. п.

Вочевидь, що поточне ринкове значення вартості що оцінюється об'єкта нерухомості у межах, певних названими методами, у своїй точність обчислення визначається кваліфікацією оцінювача.

Відповідно до описи методів оцінки нерухомості, переданої під заставу, така складна процедура оцінки поєднана з значними витратами часу та коштів, та заодно, як свідчить практика, вона дає результат високої точності. У цьому подібні складні оцінки застосовуються, зазвичай, в оцінці об'єктів нерухомості, які у ролі предметів застави при комерційному кредитуванні банками великих клієнтів чи дорогих проектів.

Методом мінімізації ризику застави банку-кредитора після ухвалення матеріального забезпечення за кредитами (зокрема житла при іпотеку) лежить введення дисконту за вартістю предмета застави, також враховує наявність додаткових витрат на процедуру звернення і застави. Що стосується іпотечного житлового кредитування висловлюється у встановленні заставного коефіцієнта (), що визначається за такою формулою:

До

де  — сума кредиту, — оцінна вартість житлового об'єкта. Вочевидь, що вищий ступінь перевищення оцінної вартості житлового об'єкта над сумою кредиту, тим менше значення заставного коефіцієнта, і отже, менше рівень ризику кредитора.

У російської іпотечної практиці значення заставного коефіцієнта, установлюваного кредиторами, коштує від 70% (Московська іпотечна програма) до 95% (банк «>Дельтакредит»).

Заради покращання якості управління, пов'язані з запорукою, тому доцільно законодавчо закріпити принцип формування пулів іпотечних кредитів на відповідність до типом закладеної із них нерухомості.

Ще однією інструментом зниження ризику, що з запорукою, є страхування предмета застави. [8.С.19-20]

Моніторинг ризику, що з запорукою, зводиться до періодичної оцінці фізичного стану предмета застави і умов його експлуатації, і навіть для оцінювання поточної ринкову вартість цього, використовуваної до розрахунку вищеописаного «заставного - коефіцієнта». Істотне зміна вартості предмета застави є також основою оформлення додаткового забезпечення, заміни предмета застави чи часткового погашення кредиту. Функція моніторингу предмета застави зазвичай покладається банком на підрозділ роботи з заставами чи кредитне підрозділ.

З іншого боку, накопичення статистики іпотечного кредитування, зокрема за кількістю дефолтів, за страховими випадками реалізації закладеного житла дозволить іпотечним банкам точніше оцінювати розмір ризику, що з запорукою по іпотеку, і, збільшити ефективність управління цим ризиком.

 

2.3 Управління іпотечним відсотковим ризиком

Відсотковий ризик банку, що виникає його участі у системі іпотечного житлового кредитування (іпотечний відсотковий ризик), пов'язані з ймовірністю грошових втрат — зниження доходів (освіти збитків) — що виникають унаслідок несприятливого для банку зміни кон'юнктури ринку, у якому відмінність між ставкою розміщення коштів — ставкою по іпотечному кредиту — і ставкою залучення коштів, що використовуютьсяфондирования іпотечних операцій, скорочується чи стає негативною. Необхідно враховувати, що номінальне перевищення ставки розміщення над ставкою залучення ще означає відсутності збитків банку з даним операціям, оскільки відмінність між ними повинна покривати також власні витрати банку з цих операцій.

Управління іпотечним відсотковим ризиком банку включає визначення, оцінку і прогноз, мінімізацію, моніторинг цього ризику, у своїй визначення, оцінка та прогноз цього іпотечного ризику зумовлюються його зовнішніми і внутрішніми чинниками.

Іпотечне кредитування виділяється із загального ряду кредитних операцій банку, і зокрема, ставка по іпотечному кредиту значно більшою мірою залежить від ставки, через яку залучаються кошти нафондирования іпотечних операцій, ніж від інших чинників. [8. З. 14-15]

Особливо слід зазначити механізм так званої «плаваючою» відсоткової ставки, широко застосовуваний у в країнах Заходу, але з який одержав аналогічного поширення у нашій країні. Суть його зводиться до того що, що з укладанні кредитного договору не обмовляється номінальне значення відсоткової ставки, а вказується спосіб розрахунку з урахуванням певних параметрів. Зазвичай, така відсоткову ставку обчислюється як сума якогось публічного ринкового показника (наприклад, «>6-месячний LIBOR» — середньозважена ставка Лондонській міжбанківської біржі за кредитами терміном на 6 місяців) за станом певну дату плюс фіксована надбавка. Цей інструмент дозволяє банку точніше управляти відсотковим ризиком при кредитуванні, оскільки встановлює взаємозв'язок вартості залучених ресурсів (ці ресурси можуть бути притягнені банком тій самій Лондонській біржі) і відсотковою ставки за кредитами. Цей механізм застосовується ЗАТ «Райффайзенбанком»: протягом першої року погашення кредиту ставка встановлюється у вигляді 10%-11%, потім він переглядається щороку базі LIBOR + 8% + 9%. [23]

І тут принаймні зміни ринкових відсоткові ставки змінюються, й виплати, що має щомісяця здійснювати позичальник. Через війну застосування цієї механізму зниження відсоткового ризику призводить до збільшення кредитного.

У межах іпотечного кредитування з урахуванням довгострокового характеру кредитних операцій такий механізм доречно запровадити у ситуації, коли вартість ресурсів, що використовуютьсяфондирования іпотечних кредитів, також ставлять у відповідність до певним ринковим показником.

2.4 Управління іпотечним ризиком втрати ліквідності

Ризик втрати ліквідності банку — іпотечного кредитора визначається можливістю його грошових втрат надходжень у зв'язки України із потенційним тим що в нього можливості оплачувати свої зобов'язання через невідповідність термінів пасивів банку термінів активів.

Нині в багатьох російських банків відсутні довгострокові ресурси, які б бути направлені на мети іпотечного кредитування. Заощадження населення у вигляді банківських депозитів та інших інструментів становлять незначний обсяг, здебільшого номіновані в іноземній валюті і мають термін трохи більше 1 року. Капіталізація банківської системи досить низька, а практика залучення ринкових запозичень корпоративними позичальниками терміном більше трьох років практично немає. [5]

Отже, для фінансування іпотечних операцій (довгострокових іпотечних кредитів) банку необхідний джерело фінансування аналогічної терміновості. У середовищі сучасних російських умовах найперспективніший що завдання ведеться у двох напрямах:

1) Спеціалізовані іпотечні агентства викуповують у банків пули іпотечних кредитів, та був випускають іпотечні цінних паперів, забезпечені цими пулами. У такій ситуації управління ризиком втрати ліквідності банку – учасника

іпотечної системи має включати забезпечення з боку банку чіткого функціонування механізму викупу банківських іпотечних кредитів іпотечним агентством, у своїй бажано, щоб банку було надано оферта за таким викупу (як тепер у системіАИЖК).

2) Банки — іпотечні кредитори можуть самостійно виробляти емісію іпотечних облігацій. До нашого часу невідомо про емісію іпотечних облігацій будь-якого банку, мабуть, це було пов'язано, з одного боку, із нестачею часу на підготовчий етап (відповідна інструкція Центробанку вийшла навесні 2004 р.), з іншого — неврегульованим законодавством.

Мабуть, у разі ухвалення відповідних поправок комерційних банків розпочнуть емісії іпотечних облігацій.

Управління ризиком втрати ліквідності банку — іпотечного кредитора такій ситуації має включати заходи щодо забезпечення адекватності різноспрямованих грошових потоків банку: вхідного — платежів з іпотечним кредитах, вихідного — платежів з іпотечним облігаціях.

Для посилення регулювання у цій галузі у березні 2004 р. Центробанк видав інструкцію «Про обов'язкових нормативи діяльності кредитних організацій, здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям», що встановлює особливості розрахунку значення обов'язкових нормативів, і навіть величину і методик визначення додаткових обов'язкових нормативів для кредитних організацій, здійснюють емісію іпотечних облігацій. Інструкція містить такі становища:

1)Усилено вимога щодо нормативу достатності власні кошти (капіталу) (>Н1): мінімальне значення цієї нормативу для банків, здійснюють емісію іпотечних цінних паперів, встановлено лише на рівні 14% (для звичайних банків — 11%).

З іншого боку, запроваджені додаткові нормативи для іпотечних банків:

2) Встановлено мінімальне співвідношення величини наданих кредитів з іпотечним покриттям і власні кошти (капіталу) (>Н17) — вона повинна бути менш 10%. Цей норматив забезпечує необхідний обсяг портфеля іпотечних кредитів, тобто банк, належить до розряду іпотечних кредиторів іемитирующий іпотечні облігації, повинен мати значний обсяг кредитів, забезпечених іпотечним покриттям.

Інакше кажучи, іпотечне кредитування для такого банку має бути, у ряду основних напрямів своєї діяльності.

3) Встановлено мінімальне співвідношення величини іпотечного покриття і обсягу емісії облігацій з іпотечним покриттям (>Н18) — вона повинна бути менш 100%. Цей норматив забезпечує заборона використання коштів, виручених внаслідок емісії іпотечних облігацій, на мети, які пов'язані зфондированием іпотечнихкредитов.[2, 16, 17]

Слід зазначити, що встановлений 100-відсоткове значення цієї нормативу створює жорсткі умови для банку, змушуючи його мати додатковий (запасний чи тимчасовий) джерело коштів нафондирования іпотечних кредитів, крім іпотечних облігацій:

а) видані іпотечні кредити починають амортизуватися, зазвичай, з першого місяця терміну кредитування, а іпотечні облігації можуть погашатися наприкінці терміну звернення, у своїй відсотки за цим облігаціях виплачуються звичайно частіше, аніж разів у півроку; в такий спосіб, за однакової кількості обсягу іпотечного покриття і емісії на початковому етапі знають, після першого місяця «роботи» іпотечних кредитів їх обсяг стане недостатнім для відповідності обсягу емісії;

б) при розрахунку нормативуН18 у визначений розмір обсягу емісії крім номіналу облігацій також включаються ними, тоді як відсотки за іпотечним кредитами розмір іпотечного покриття не включаються.

4) Встановлено максимальне співвідношення сукупної суми зобов'язань кредитних

Схожі реферати:

Навігація