Реферати українською » Финансовые науки » Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки. Особливості оцінки нерухомості


Реферат Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки. Особливості оцінки нерухомості

Страница 1 из 3 | Следующая страница

Міністерство освіти і науки Російської Федерації

Федеральне агентство за освітою

ФіліяГОУВПО «Санкт-Петербурзький державний інженерно-

Економічний університет» м. Вологді

Кафедра економіки та управління

Дисципліна: «Оцінка бізнесу»

Контрольна робота

Варіант №9

Вологда 2010


Зміст

 

Запровадження

1 Основні підходи для оцінювання бізнесу і загальну характеристику методів оцінки

2 Особливості оцінки нерухомості

Укладання

Список літератури


Запровадження

З розвитком ринкових відносин потреба у оцінці бізнесу зростатиме. Оцінка об'єктів власності (об'єктів, що належать в цілому або частково Російської Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням) є обов'язковою при приватизації, передачу довірче управління або у оренду, продажу, націоналізації, викуп, іпотечне кредитування, передачу ролі внеску до статутні капітали.

Зростає потреба у оцінці бізнесу при інвестуванні, кредитуванні, страхуванні, обчисленні оподатковуваної бази.

Оцінка бізнесу необхідна для вибору обгрунтованого напрями реструктуризації підприємства. У процесі оцінки бізнесу виявляють альтернативні підходи до управління підприємством, і визначають, який із них забезпечить підприємству максимальну ефективність, а ,отже, вищу ринкову ціну, що є основна мета власників і завданням управляючих фірм трапилося в ринковій економіці.

Перехід до ринкової економіки у Росії призвів до появи нової професії, затвердженої Міністерство праці Російської Федерації, експерт-оцінювач. Відповідно до ростучими потребами розроблено законодавчі і методичні основи нової області економіки - оцінки власності.

Розвиток ринкової економіки Росії призвело до різноманіттю форм власності й швидкого відродження власника. З'явилась би можливість на власний розсуд розпорядитися які належать власнику домом, квартирою, інший нерухомістю, знайти собі нове помешкання чи приміщення для офісу, вкласти свої гроші у бізнес.

Кожен, хто замислюється реалізувати своїх прав власника, виникає багато труднощів і питань. Однією з основних є питання вартості власності.

Із цією проблемами зіштовхуються підприємства, фірми, акціонерні товариства, фінансові інститути. Акціонування підприємств, розвиток іпотечного кредитування, ринку і системи страхування також формують потреба у новоїуслуге-оценке вартості об'єктів і власності.

Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності є упорядкований, цілеспрямований процес визначення в грошах вартості об'єкта з урахуванням потенційної і реального доходу,приносимого їм у нагальні моменти часу у умовах конкретного ринку.

Особливістю процесу оцінки вартості є його ринковий характер. Це означає, що оцінка не обмежується урахуванням лише одних витрат за створення чи придбання що оцінюється об'єкта. Вона обов'язково враховує сукупність ринкових чинників: чинник часу, чинник ризику, ринкової кон'юнктури, рівень цін та модель конкуренції, економічні особливості що оцінюється об'єкта, його ринкове реноме, і навіть макро- імикроекономическую середовище проживання.

Підходи і силові методи, використовувані оцінювачем, визначаються залежності, як від особливостей процесу оцінки, і від економічних особливостей що оцінюється об'єкта, і навіть від цілей і принципів оцінки.

Основною метою даної роботи є підставою вивчення особливостей оцінки нерухомості й освоєно основні підходи для оцінювання бізнесу і загальну характеристику методів оцінки.


1 Основні підходи для оцінювання бізнесу і загальну характеристику методів оцінки

 

Оцінка бізнесу використовує такі основні підходи для оцінювання бізнесу - витратний, дохідний і порівняльний. Усі підходи для оцінювання бізнесу допускають застосування специфічних методів прикладів, і навіть вимагає дотримання свої умови, наявності достатніх чинників. Інформація, яка у тому чи іншому підході, відбиває або справжній стан фірми (порівняльний, ринковий підхід), або її колишні досягнення (витратний підхід), або її майбутні результати, тобто. очікувані у майбутньому доходів (дохідний підхід). У зв'язку з цим результат, отриманий з урахуванням узагальнення всіх трьох підходів оцінки бізнесу, є найбільш обґрунтованим і об'єктивним.

 У практиці операцій із оцінкою бізнесу зустрічаються найрізноманітніші ситуації. У цьому кожному класу ситуацій відповідають свої, адекватні тільки Мариновському підходи для оцінювання бізнесу та фізичні методи. Для правильного вибору методів попередньо класифікують ситуації оцінки з і т.д. У цьому якби ринку, звертаються десятки або сотню об'єктів, доцільно застосування порівняльного методу. Для оцінки складних та унікальних об'єктів краще витратний метод.

>Доходние підприємства, зазвичай, оцінюються з урахуванням їх комерційного потенціалу (наприклад,бензозаправочная станція, торговий центр чи мотель). Обсяг внутрішнього продажу бензину, кількість постояльців у готелі є джерелом доходу, який після порівняння з вартістю операційних витрат дозволяє визначити дохідність цього підприємства. Такий підхід до оцінці називається дохідним.Доходний метод полягає в капіталізації чидисконтировании прибутку, що буде отримана у разі здачі у найм. Результат оцінки за даному методу включає у собі вартість будинку, і вартість земельних ділянок.

Якщо підприємство (бізнес) не продається і купують і немає розвиненого ринку цього бізнесу, коли міркування доходу перестав бути основний для інвестицій (лікарні, урядові будинку), оцінка може вироблятися основі визначення вартості будівництва з урахуванням амортизації і відшкодування зносу, тобто. витратним підходом.

 У разі, коли є ринок бізнесу, такий оцінюваного ринку, можна використовуватиме визначення ринкову вартість порівняльний, чи ринковий, метод, який базується на виборі порівняних об'єктів, вже проданих цьому ринку.

На ідеальному ринку всі для оцінювання бізнесу повинні призвести до одному й тому ж величині вартості. Проте оскільки більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі може бути неправильно поінформовані, виробники може бути неефективні. За цією, і навіть з інших причин дані підходи можуть надавати різні показники вартості.

Усі підходи для оцінювання бізнесу припускають використання у роботі властивих саме даному підходу методів.

>Доходний підхід для оцінювання бізнесу передбачає використання метод капіталізації і методдисконтированних грошових потоків. Метод капіталізації застосовується до тих підприємствам, які встигли нагромадити активи внаслідок капіталізації в попередні періоди; інакше кажучи, його найбільш адекватний оцінці "зрілих" зі свого віку підприємств. Методдисконтированних грошових потоків орієнтовано оцінку підприємства як чинного, що й далі передбачає функціонувати. Вона більше застосуємо з метою оцінки молодих підприємств, які встигли заробити досить прибутків для капіталізації додаткові активи, куди, тим щонайменше, мають перспективний продукт й володіють явними конкурентними перевагами проти існуючими і стали потенційними конкурентами.

У витратному підході для оцінювання бізнесу використовуються:

§ метод чистих активів;

Метод застосуємо для випадку, коли інвестор має намір закрити підприємство або істотно скоротити обсяг його випуску.

§ метод ліквідаційної вартості.

При порівняльному підході для оцінювання бізнесу використовуються:

§ метод ринку капіталу;

Метод орієнтовано оцінку підприємства, що й далі функціонуватиме.

§ метод угод;

Метод застосуємо для випадку, коли інвестор має намір закрити підприємство або істотно скоротити обсяг його випуску.

§ метод галузевих коефіцієнтів.

Метод орієнтовано оцінку підприємства як чинного.

Методи ринку капіталу, операцій та галузевих коефіцієнтів придатні за умови суворого вибору підприємства - аналога, які мають ставитися, при цьому типу, як і оцінюване підприємство. Можливість, і що у часто необхідність (щоб одержати більш достовірного результату), застосувати для оцінювання підприємства у конкретної інвестиційної ситуації різні методи оцінки бізнесу призводить до дуже простий ідеї "зважування" оцінок,рассчитиваемих з різних методам, і підсумовування таких "зважених" оцінок. У цьому вагомі коефіцієнти значимості оцінок, у принципі припустимі у цій ситуації, методом оцінки розуміються як коефіцієнти довіри до відповідного методу. Ці коефіцієнти мають суто експертний характер - визначаються оцінювачем самостійно або з урахуванням консультації з фахівцями (експертами).

Для визначення ринкової чи іншого виду вартості оцінювачі застосовують спеціальні прийоми і знаходять способи розрахунку, які дістали назву методів оцінки. Кожен метод оцінки передбачає попередній аналіз певної інформаційної бази й відповідний алгоритм розрахунку. Усі методи оцінки дозволяють визначити вартість бізнесу на конкретну дату, і всі методи є ринковими,т.к. враховують сформовану ринкової кон'юнктури, ринкові очікування інвесторів, ринкові ризики, пов'язані з оцінюваним бізнесом, і передбачуваний «реакцію» ринку при угодах купівлі-продажу з оцінюваним об'єктом.

Як ми вже з'ясували, «оцінюється вартість» — поняття багаторазове, її величина залежить від багатьох різних чинників. Усі чинники неможливо одночасно врахувати у межах одного розрахункового алгоритму. Тому, за побудові тій чи іншій моделі визначення вартості бізнесу низка чинників приймається за постійну величину, тоді як інші — за зміну. Величина вартості бізнесу однією з методів розраховується з урахуванням впливу як кількох основних чинників. Методи оцінки різняться також тимчасовими аспектами дослідження. Одні методи орієнтовані здебільшого ретроспективну інформацію, інші — на перспективну, треті — на поточну інформацію ринку.

Залежно від чинників вартості, є основними перемінними в алгоритми, методи оцінки поділяються на методи дохідного, порівняльного і витратного підходу. Кожен підхід дає змогу «вловити» певні чинники вартості. Так, в оцінці з позиції дохідного підходу, на чільне місце ставиться дохід, як основний чинник, визначальний величину вартості об'єкта. Чим більший дохід, принесений об'єктом оцінки, то більше вписувалося величина його ринкову вартість за інших рівних умов. У цьому має значення тривалість періоду отримання можливого доходу, ступінь й посвідку ризиків, супроводжуючих цей процес. Оцінювач, уважно вивчав відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди на єдину суму поточної вартості.Доходний підхід — визначення поточної вартості майбутніх доходів, які, як очікується, принесуть користування та можлива подальша продаж власності. У разі застосовується оціночний принцип очікування.

Хоча, зазвичай, дохідний підхід є найпридатнішою процедурою з оцінки бізнесу, корисно буває використовувати також порівняльний і витратний підходи. У окремих випадках витратний чи порівняльний підходи може бути точнішими або як ефективними.

В багатьох випадках кожен із трьох підходів можна використовувати для перевірки оцінки вартості, отриманої іншими підходами.

Порівняльний підхід особливо корисний тоді, коли є активний ринок порівняних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, оскільки, застосовуючи даний підхід, оцінювач повинен зібрати достовірну інформацію про недавніх продажах порівняних об'єктів. Ці дані включають: фізичні характеристики, час продажу, місце розташування, умови продаж і умови фінансування. Дієвість такий підхід знижується у разі, якщо угод майже немає, якщо момент їх здійснення і момент оцінки поділяє тривалий час; якщо ринок перебуває у нестійкому стані, оскільки зміни над ринком призводять до спотворення показників. Порівняльний підхід грунтується на застосуванні принципу заміщення. Порівняйте вибираються що із оцінюваним бізнесом об'єкти. Зазвичай з-поміж них існують відмінності, тож необхідно зробити відповідний коригування даних. У основу приведення поправок покладено принцип вкладу.

Витратний підхід найбільш застосуємо з метою оцінки об'єктів спеціального призначення, і навіть нового будівництва, визначення варіанта найкращого і ефективнішого використання землі, соціальній та цілях страхування.Собираемая інформація зазвичай включає даних про цінах на грішну землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартості матеріалів, витратах обладнання, про прибутків і накладних витратах будівельників на місцевому ринку тощо. Необхідна інформація залежить від специфіки що оцінюється об'єкта. Цей підхід складно застосовувати в оцінці унікальних об'єктів, які мають історичної цінністю, естетичними характеристиками чи застарілих об'єктів.

Витратний підхід грунтується на принципі заміщення, принципі найкращого і ефективнішого використання, збалансованості, економічної розміру й економічного поділу. У цілому нині, все три підходу пов'язані між собою. Усі вони пропонує використання різних видів інформації, одержуваної над ринком. Наприклад, основними для витратного підходу даних про поточних ринкових цінах на матеріали, робочої сили та інші елементи витрат.Доходний підхід потребує коефіцієнтів капіталізації, які теж розраховуються за даними ринку.

Кожен із трьох підходів відкриває перед оцінювачем різну перспективу. Хоча ці підходи грунтуються на даних, зібраних однією й тому самому ринку, кожен оперує різним аспектом ринку. На скоєному ринку все три підходи мають призвести до одному й тому ж величині вартості. Проте оскільки більшість ринків є недосконалими, пропонування й попит не в рівновазі. Потенційні користувачі може бути неправильно поінформовані, виробники може бути неефективні. За цією, в тому числі з інших причин дані підходи можуть надавати різні показники вартості.

Кожен із трьох розглянутих підходів визначає використання в оцінці притаманних йому методів.

Методи дохідногоподхода:[2]

Відповідно до методу капіталізації доходу ринкова вартість бізнесу визначається за такою формулою:


V =D/R ,

де: D — чистий прибуток бізнесу протягом року;

R — коефіцієнт капіталізації.

Метод дисконтування грошових потоків грунтується на прогнозуванні потоків від цього бізнесу, які потімдисконтируются за ставкою дисконту, відповідної необхідної інвестором ставці доходу.

Методи витратного підходу:

Витратний (майновий) підхід щодо оцінки бізнесу розглядає вартість підприємства з погляду понесених витрат. Балансова вартість активів та зобов'язання підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, зазвичай, відповідає ринкову вартість. Через війну перед оцінювачем постає завдання проведення коригування балансу підприємства. Для цього попередньо проводиться оцінка обгрунтованою ринкову вартість кожного активу балансу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань та, нарешті, з обгрунтованою ринкову вартість суми активів підприємства віднімається поточна вартість усіх її зобов'язань. Результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства.

Основною формулою в майновому (витратному) підході є: Власний капітал = Активи — Зобов'язання.

Цей підхід представлений двома основними методами:

§ методом вартості чистих активів;

§ методом ліквідаційної вартості.

Метод вартості чистих активів включає кілька етапів:

1. Оцінюється нерухомого майна підприємства з обгрунтованою ринкову вартість.

2. Визначається обгрунтована ринкова вартість машин і устаткування.

3. Виявляються і оцінюються нематеріальні активи.

4. Визначається ринкова вартість фінансових вливань як довгострокових, і короткострокових.

5.Товарно-материальние запаси перетворюються на поточну вартість.

6. Оцінюється дебіторська заборгованість.

7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.

8. Зобов'язання підприємства перетворюються на поточну вартість.

9. Визначається вартість власного капіталу, шляхом вирахування з обгрунтованою ринкову вартість суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

Застосовується метод вартості чистих активів у разі, якщо:

§ компанія має значними матеріальними активами;

§ очікується, що ця компанія продовжуватиме чинним підприємством.

Показник вартості чистих активів запроваджено першої частиною Цивільного кодексу РФ з

Страница 1 из 3 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація