Реферати українською » Государство и право » Технічна експлуатація об'єкта


Реферат Технічна експлуатація об'єкта

Страница 1 из 5 | Следующая страница

 

Курсова робота

"Організація технічної експлуатації об'єкта"


Запровадження

Досягнення цілей власника незалежно від цього, як їм використовується нерухомість – як операційна чи як інвестиційна, вимагає підтримки об'єктів нерухомості в технічно справному і працездатному стані. На що завдання спрямована система технічної експлуатації об'єктів нерухомості. Виконання функцій із технічної експлуатації може бути організований як силами управляючої компанії, яка виконує сув'язь функцій із управління об'єктом (включаючи роботи з орендарем тощо.), і з допомогоюаутсоринга – залучення до договірній основі компаній, що спеціалізуються з наданні послуг за технічної експлуатації нерухомості.

Актуальність теми даної курсової роботи: будь-які об'єкти нерухомості потребують систематичному, постійному проведенні певних заходів із підтримці робочого стану, і навіть зі збереженням споживчих властивостей. З іншого боку, чи нині є такі будівлі і споруди, де було б дефектів, які б ліквідувати шляхом поліпшення проектів і конструкцій чи процесі будівництва. Зазвичай, ці дефекти невідь що серйозні, але де вони є і можуть зробити вплив терміном служби будівлі. Ці дефекти рідко встановлюються досі їх серйозного прояви, коли трапиться неминучість термінового ремонту, вартість якої надзвичайно висока. У результаті кращому разі страждає бюджет об'єкта управління і запобіжного ремонту, а гіршому випадку під час ремонту припиняється експлуатація об'єкта.

Мета курсової роботи – отримання знань з організації технічної експлуатації об'єктів.

Переді мною було поставлено такі:

1) Поняття терміна «технічна експлуатація об'єкта»;

2) Вивчення заходів, які входять у технічну експлуатацію об'єкта;

3) Розгляд різних схем управління об'єкта;

4) Опис відмінності знайдених схем управління;

5)Разобрать приклади нарахування пільг використанняЖКУ;

6)Расписать витрати конкретної управляючої компанії наЖКУ.


1. Теоретична частина

 

1.1 Поняття терміна «Технічна експлуатація об'єкта»

Основний зміст діяльності, які забезпечують технічну справність і придатність об'єктів нерухомості для експлуатації, – їх технічна експлуатація. Термін «технічна експлуатація» використовується для позначення комплексу робіт, що стосуються забезпечення нормально функціонувати об'єктів нерухомості. Хоча його зміст часом усе є досить розмитим. Корисно у зв'язку з цим звернутися до нормативних документів, зокрема до Правилам та аналогічних норм технічної експлуатації житлового фонду, затвердженим Держбудом РФ.

За цим документом в поняття «технічна експлуатація» включається «управління житловим фондом: організація експлуатації, взаємини з суміжними організаціями та постачальниками, всі види робіт знанимателями і орендарями; технічне обслуговування може й ремонт будівельних конструкцій і інженерних систем будинку; технічне обслуговування (зміст), включаючи диспетчерське і аварійне, огляди, підготовка до сезонної експлуатації, поточний ремонт, перегляд; санітарний зміст: прибирання місць загального користування, прибирання місць прибудинкової території, те що за зеленими насадженнями».

Попри те що що він прямо віднесений тільки в житловому фонду, тим щонайменше наведена розшифровка терміна «технічна експлуатація» з декотрими уточненнями може бути зарахована на експлуатацію будь-який нерухомості.

Діяльність із технічної експлуатації об'єктів нерухомості то, можливо представлена так (>Табл. 1).


>Табл. 1. Технічна експлуатація об'єктів нерухомості

технічна експлуатація
технічне обслуговування може й ремонт стосунки з постачальниками ресурсів немає і спеціалізованими організаціями санітарний обслуговування
технічний моніторинг і нагляд поточний ремонт перегляд реконструкція

А роботи з технічної експлуатації об'єктів нерухомості поділяються на:

– технічне обслуговування,

– поточний і капітальний ремонти,

– стосунки з постачальниками ресурсів немає і іншими підрядними організаціями,

– санітарний зміст об'єкта території.

Технічне обслуговування об'єктів нерухомості включає роботи з контролю технічного стану, підтримці працездатності й справності, налагодження та регулюванню, підготовки до сезонної експлуатації будівлі і споруди цілому. Його елементів і систем, і навіть щодо забезпечення санітарно – гігієнічних вимог до приміщенням та прилеглій території. Одного разу на рік у хід весняної огляду слід проінструктувати наймачів, орендарів і власників житлових приміщень про порядок забезпечення і експлуатації інженерного устаткування й правилах пожежної безпеки.

Поточний ремонт виробляється попередження передчасного зносу будівельних конструкцій будинків, споруд й їх інженерних систем. Поточний ремонт будинку залежить від планово – запобіжних працях з збереженню конструкцій, опорядженні будинків,предотвращающих передчасний їхню зношеність; робіт з усунення дрібних ушкоджень кісткової та несправностей, які виникають за експлуатації об'єктів нерухомості.

До капітальний ремонт будинків та споруд ставляться такіраоти, у процесі яких ремонтують чи зміна зношених конструкцій і деталей чи заміна їх у міцніші й економічні; зміна чи заміна більш 20% основних конструкцій, термін служби яких найбільший. Для будинку це кам'яні і бетонні фундаменти, всі види муру і каркасів стін, для споруд це труби зовнішніх мереж, днища і стіни резервуарів, відстійників, фільтрів,ограждающие конструкції підземних каналів, земляне полотно автомобільних і залізниць, опори повітряних мереж, і ін.

Капітального ремонту має включати усунення несправностей всіх зношених елементів, відновлення чи заміну (крім повну заміну кам'яних і бетонних фундаментів, несучих муру і каркасів) їх у довговічніші й економічні що покращують експлуатаційні показники ремонтованих будинків. У цьому управляюча компаніядожна запропонувати економічно доцільну модернізацію будівлі об'єкта: поліпшення планування, збільшити кількість і забезпечення якості послуг, оснащення відсутніми видами інженерного устаткування. Благоустрій оточуючої території.

Взаємини з постачальниками ресурсів немає і іншими підрядними спеціалізованими організаціями включає укладати договори про поставки ресурсів (тепло-, енерго-, водопостачання), надання спеціалізованих послуг (ремонтних, з обслуговування устаткування, вивезенню сміття тощо.)

Санітарне зміст об'єктів нерухомості включає збирання будинків та споруд й те що по них, вивезення сміття, збирання прилеглої території, роботи з її озеленення, інші роботи (обробка приміщень шкідливих комах і розмноження гризунів, ландшафтна архітектура).

Огляди – метою оглядів є з'ясування можливі причини виникнення дефектів і вироблення заходів для їх усунення. У результаті оглядів здійснюється також контроль використання й утримання приміщень.

Одного разу на рік у хід весняної огляду слід проінструктувати наймачів, орендарів і власників житлових приміщень про порядок її змісту і експлуатації інженерного устаткування й правилах пожежної безпеки.

Планові огляди житлових будинків слід проводити:

загальні, у ході проводиться огляд будівлі у цілому, включаючи конструкції, інженерне обладнання та зовнішнє благоустрій;

часткові – огляди, які передбачають огляд окремих елементів будівлі приміщень.

Загальні огляди мають здійснюватися двічі на рік: навесні і осінню (на початок опалювального сезону).

Після злив, ураганних вітрів, рясних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, викликають ушкодження окремих елементів будинків, соціальній та разі аварій на зовнішніх комунікаціях або за виявленні деформації конструкцій і несправності інженерного устаткування, що порушують умови нормальної експлуатації, потрібно проводити позачергові (непланові) огляди:

– загальні планові огляди, і навіть позачергові – проводяться відповідними організаціями з обслуговування житлового фонду. При оглядах кооперативних будинків, що є в технічному обслуговуванні організації з обслуговування житлового фонду, до комісії слід додатково включати представника правління ЖБК;

– часткові планові огляди конструктивних елементів і інженерного устаткування проводять фахівці чи представниками спеціалізованих служб, що забезпечують їхню технічне обслуговування може й ремонт.

В процесі оглядів має приділятися тим будівлям та його конструкціям та обладнання, які мають фізично застаріло понад 60%.

Виявлені під час оглядів дефекти, деформації конструкцій чи устаткування будинків, які можуть призвести до їх зниження несучою здатності розуміти й стійкості конструкцій чи будинку, обрушенню чи порушення нормальної роботи устаткування, мають бути усунуті власником з допомогою організації з змісту житлового фонду чи з іншого залученої до виконання конкретної робіт організацією. Результати оглядів мають відбиватися у спеціальних документах з обліку технічного стану будинків: журналах, паспортах, актах.

Під час підготовки житлового фонду на експлуатацію в зимовий період слід:

– усунути несправності: стін, фасадів, дахів, перекриттів горищних та контроль технічнимиподпольями (підвалами), проїздами, віконних і дверних заповнень, і навіть опалювальних печей, димоходів,газоходов, внутрішніх систем тепло-, водо- і електропостачання і із газовиминагревателями;

– навести технічно справне стан територію домоволодінь із забезпеченням безперешкодного відводу атмосферних і талих вод відотмостки, від спусків (входів) до підвалу та його віконнихприямков;

– забезпечити належну гідроізоляцію фундаментів, стін підвалу й цоколю та його поєднання зі суміжними конструкціями, сходових клітин, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність пожежних гідрантів.

1.2  Управління експлуатацією

Аналіз складу основних робіт з технічної експлуатації нерухомості дає змоги виявити групи робіт, котрі за значимості з погляду надійності роботи конструкцій і інженерних систем, і навіть повноти виконання відновлення всього комплексу робіт визначають рівень експлуатації.

До першого рівню експлуатації слід віднести роботи, пов'язані з життєзабезпеченням об'єкта, тобто. утримання і ремонт конструктивних елементів і інженерних систем будинку, без яких не можна повноцінне перебування на об'єкті. Цей рівень визначає мінімальні вимоги до якості поточного ремонту й технічного обслуговування нерухомості, щоб забезпечити надійне функціонування інженерних систем і нормальну експлуатацію будинку.

До другої рівню (базовому) експлуатації ставляться роботи, що їх відповідно до діючими нормативними документами, якими виконується 100- відсотковому обсяг, відповідне якість і необхідна періодичність робіт.

Третій рівень експлуатаціїпредпологает як виконання усіх робіт із технічної експлуатацію у відповідність до діючими нормативно – технічними документами, а й додаткових робіт, необхідних підвищеного комфорту перебування на об'єкті. Цей рівень то, можливо орієнтована на будівлі і споруди вищих класів (класи «А» і «У» для офісних будинків, сучасні торгові об'єкти).

Технічна експлуатація об'єктів нерухомості, зазвичай, складає основі укладеного договори з спеціалізованими експлуатаційними компаніями. Договори на експлуатацію будинку можуть полягати все комплекс робіт (послуг) з одногоексплуатациооной компанією чи декількома, з поділом кордонів відповідальності по виконуваних роботам (>оказиваемим послуг). З іншого боку, управляюча компанія може здійснювати частково технічну експлуатацію (зазвичай, це стосується роботам з технічного обслуговування) об'єктів нерухомості самостійно, силами свого штатного персоналу.

На виконання робіт, пов'язаних із сенсом в стані будівельних конструкцій, систем енергопостачання і санітарно – технічних приладів, у штаті управляючої компанії мають бути передбачені групи ремонтних і місцевих господарських працівників, чисельність яких залежить від розмірів, специфіки об'єкта, гніву й складності будівельних конструкцій і інженерних систем і елементів.

За наявності управлінні дрібних, переважновстроенно – прибудованих, об'єктів нерухомості, у яких організація ремонтних і місцевих господарських підрозділів чи груп недоцільна, поточні ремонти будівельних конструкцій, санітарно – технічних приладів, систем енергопостачання та інші праці після виходу за будинками та спорудами можуть виконуватися централізовано, силами ремонтних служб технічної дирекції та інших залучуваних при цьому підрозділів управляючої компанії.

Висока вартість об'єктів нерухомості і устаткування вимагає підвищення ролі гарантій у цьому, що будинки, системи та устаткування буде експлуатуватися і піддаватися ремонту на постійної і довгостроковій основі. Ефективність і надійна програма експлуатації і ремонту – єдиний спосіб забезпечення ефективного функціонування об'єкта при управлінні.

Організація експлуатації об'єкта управляючим слід націлювати влади на рішення і виконання таких завдань та зняття функцій:

– моментальне реагування попри всі проблеми безпеки, охорони навколишнього середовища проживання і встановлені дефекти;

– щоденний те що і прибирання помешкання утримання їх у належних умовах;

– своєчасне реагування на скарги навіть про незначних порушеннях у приміщенні, у разі потреби – здійснення ремонту;

– розробка і впровадження графіка постійного догляду за приміщенням запобігання передчасних руйнацій об'єкта, його систем і компонентів;

– виконання основних ремонтних робіт, за мінімальної вартості;

– ідентифікація основного проекту й проектів із впровадженню удосконалень зниження і доведення до мінімуму загальних експлуатаційних витрат і витрат України на технічне обслуговування може й поточний ремонт;

– надання комунальних послуг в найбільш економічно доцільним способом, із необхідноюбезопастностью і надійністю;

– уявлення зрозумілі й повних обгрунтувань і необхідності ремонту й інших робіт з експлуатації;

– точна оцінка вартості визначення й терміни прийняття найбільш економічних заходів на вирішення експлуатаційних проблем;

– вибір матеріалів і запчастин для поточних ремонтів;

– ретельне відстеження вартості всіх експлуатаційних витрат;

– уявлення графіка всіх планових робіт заздалегідь, означення й розміщення всіх своїх вимог на робочої сили щоб уникнути несподіванки появи позапланових робіт з експлуатації;

– контролю над виконанням всіх експлуатаційних робіт;

– збереження даних про які виконували раніше роботах.

А роботи з технічного обслуговування об'єкта представляють набір заходів, які за правильному управлінні забезпечують тривале безперебійне функціонування об'єкта. Ця діяльність включає прийняття прийняття рішень та роботи, що їх експлуатаційної службою.

Спочатку усі зусилля бути прийнятим організаційних рішень щодо встановленню необхідного рівня експлуатаційних робіт. Потім визначається джерело до виконання всіх експлуатаційних робіт. Наступний етап – оцінка масштабу експлуатаційних робіт. Потім визначається джерело до виконання всіх експлуатаційних робіт, вироблення графіка робіт бригади експлуатаційних робітників і встановлення терміну фактичного завершення робіт. Визначаються гадані витрати й створюється бюджет для експлуатаційних робіт.

Фон цих чітко визначених кроків чи пізно це званої прямий діяльності – численні непрямі функції, послідовне виконання яких і було забезпечує підтримку належного рівня експлуатаційних робіт. Ця непряма діяльність включає складання переліку і замовлення запасними частинами, графіка інженерного обслуговування, різних розрахунків, відомостей й плату, і навіть заповнення різноманітних рахунку також складання кошторисів на роботи й послуги. І, мабуть, найважливіша із усіх непрямих робіт – постійне порівняння і - оцінка планових експлуатаційних витрат з фактичними.

Керуючий експлуатацією може відчувати складнощі у підтримці рівня виконання програми з експлуатаційним роботам, а то й встановлено кінцевою метою чи набір цільових робіт. Немає чітко встановленого стереотипу або стандарту, який можна б докласти абсолютно всім проявам експлуатаційної практики.

Страница 1 из 5 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація