Реферати українською » Государство и право » Купівля-продаж нерухомого майна


Реферат Купівля-продаж нерухомого майна


>РЕФЕРАТ

на задану тему:

 

«>Купівля-продажнерухомогомайна»


>Київ -2009


ПЛАН

 

>Вступ

1.Купівля-продажземельної ділянки.

2.Договіркупівлі/продажунерухомогомайна.

3.Оподаткування прибутку від продажземельної ділянки.

4.Якідокументинеобхідні дляоформлення договорукупівлі-продажуквартири?

Списоквикористанихджерел


>ВСТУП

 

>Земельнеправо (>законодавствощодонерухомості, анг. Realestatelegislation) —складна правова система, щопоєднує всобірисибагатьохправових систем (>сімейне,процесуальне,адміністративне,контрактне таін.) йрозглядає запитанняхтоєповноправнимвласником й котрі права повідношенню довласностімаєтретя особа (правовласності,користування; чиіснуютьобмеженняпов’язані ізданоюнерухомістю).

Насьогоднідоситьактуальноюпроблемоюєкупівля-продажнерухомогомайна таправовіаспективиникнення,зміни таприпиненнявідносин, щовиникають із приводукупівлі-продажунерухомогомайна.

>Існуючі на даний момент у нашійдержаві нормативно –правовіакти неє «>панацеєю» від всіх проблем, щовиникають із приводувищевказанихвідносин. Тому роботаміститьлишеосновнімеханізмизакладені Державою для продаж чикупівлінерухомогомайна.Розгляд проблемвиникаючих под годинуреалізаціїцихвідносинвиходить далеко за межіданої роботи.


1.Купівля-продажземельної ділянки

 

>Основним документом на грішну землюєДержавний акт на правовласності наземельнуділянку.Державний актвидаєтьсявласнику припервиннійприватизації напідставіцивільно-правовихугод,рішення суду,свідоцтва про декларація проспадщину тощо. Іншийекземпляр державного актузнаходиться в державномуоргані,котрий йоговидав.Отож,абивпевнитися до того, що акт непідроблений,необхіднопереглянутидругийоригінал акту.Крім того,радимоотриматиЧерговийкадастровий планземельної ділянки ізметоюідентифікаціїїї ізтією, якої віоглядали. Укадастровомупланівказаніпрізвищасусідів.Якщо смердотізбігаються ізреальністю, вімаєте понадшансівкупитисаме туділянку, якоїоглядали.Якщо не усіпрізвищазбігаються,цеможеозначати, що вкадастрізастарілідані. Увипадку, коли наділянцієбудинок,необхідновпевнитися, що направовстановлюючих документах наньогоєпоміткаБТІ прореєстрацію прававласності.Такожслідперевірити, чиналежитьбудівля дожитлового чинежитлового фонду тазіставитице ізцільовимпризначеннямземлі.

>Якщоділянка бувприватизована недавно (дотрьох років),бажаноперевірити, напідставі якідозволів йпогоджень буввиділеназемельнаділянка такомпетенціюорганів, котрі надавали згоди.Рішення провиділення земельніділянокповиннізатверджуватися насесіїмісцевих радий, але йзамість цогоіноді смердотівиносятьсявиконавчимикомітетамицих радий, щоєнезаконним. Томузацікавлені особиниможутьоскаржититакірішення тавизнатинедійснимДержавний акт.

>Такожнеобхідноотриматинотаріально оформленьдозвілчоловіка/дружинипродавця на продажів ділянки,довідку прообмеження таобтяження наземельнуділянку іобов’язковозазирнути вГенеральний планміста щодопланів владищодовашоїмайбутньоїземлі.

>Звичайно,отримати усінеобхіднідокументи, особливо віддержавнихорганів, якщо нелегко, а бездопомоги іучастіпродавця -щеважче. Однак лишевсебічне таповневивченнядокументів йволодіннявсієюнеобхідноюінформацієюєзапорукоюпридбанняземельної ділянки, а чи не «>мильнихбульбашок» завеликігроші.[1]

2.Договіркупівлі/продажунерухомогомайна

 

>Купівля-продажмайназдійснюється шляхомукладеннявідповідного договору.Залежно від того, щоє предметом договорукупівлі-продажу,вінможе бутиукладеним як вусній, то й вписьмовій (>простій чинотаріальній)формі.Випадки, колиугодамає бутиукладена вписьмовійформі чипосвідчена внотаріальному порядку, прямозазначені взаконі. При цьомудоговіркупівлі-продажу, под годинуоформленняякого недодержанообов'язковоїнотаріальноїформи,якщотаку формувстановлено законом,вважаєтьсянедійсним із моменту йогоукладення (ст. 47, 48 та 59Цивільного кодексу).

>Чиннимзаконодавством передбачене, що домовкупівлі-продажужилихбудинків та земельніділянок ізметоюзапобігання їхнінедійсностімають бутинотаріальнопосвідченими. Так,відповідно до ст. 227Цивільного кодексу ">договіркупівлі-продажу житловогобудинку винен бутинотаріальнопосвідченим,якщохоча боднією ізсторінє громадянин.Недодержанняцієївимогитягненедійсність договору (>стаття 47 цого Кодексу)...".

>Обов'язковістьнотаріальногооформлення договорукупівлі-продажу,міни,дарування земельніділянокпередбачена ДекретомКабінету міністрів України від 26грудня 1992 р. "Проприватизацію земельніділянок".

>Проте забажаннямучасників догодинотаріальноможе бути оформленатакож: йугода, дляякоїобов'язкованотаріальна форма непередбачена (домов провстановлення порядкукористуванняжитлом,оренди, найму,позики тощо).Відмова упосвідченнітакої догодиєпротизаконною.

Засвоєюприродоюдоговіркупівлі-продажуєоднією із формпередачімайна (якрухомого, то йнерухомого) як товару, щовикористовується в сферітоварно-грошовогообігу.

За договоромкупівлі-продажу одна зсторін (>продавець)зобов'язуєтьсяпередатимайно увласністьдругійстороні (>покупцеві), апокупецьзобов'язуєтьсяприйнятимайно йсплатити заньогопевнугрошову суму.

Таким чином, прикупівлі-продажумаємісцеоплатнаугода, щовідрізняєїї від договорударування.

При цьомузасобом платежу приукладенні договорукупівлі-продажуможуть бутилишегроші, а чи неіншемайно, щоєознакоюдоговору-міни.

За договоромкупівлі-продажу (навідміну від договору найму,оренди)майнопередається увласність.

>Договіркупівлі-продажуєдвостороннім,оскільки права йобов'язки лежати як напродавцеві, то й напокупцеві.Причому, таким (>тобто,двостороннім)вінзалишаєтьсянавіть тоді, коли набоціпокупця чипродавцявиступаютьдвоє чикількаосіб. Припосвідченнідоговорівкупівлі-продажунерухомогомайнанотаріускерується,насамперед,вимогамиКонституції України, Законом України "Провласність",Цивільним кодексом, Законом України "Пронотаріат ",іншими законами України, щостосуються прававласності,Інструкцією про порядок скоєннянотаріальнихдійнотаріусами України, атакожіншимизаконодавчими актами, щорегулюють чиякоюсьміроюстосуються цого запитання.

Припосвідченні договорукупівлі-продажу житловогобудинку (>квартири) чи їхнічастиннотаріусумають бутиподанітакідокументи:

-правовстановлюючий документ,реквізитиякогозазначаються втексті договору. Правовласності нажилийбудинок (квартиру), щовідчужується,може бутипідтверджено,зокрема:нотаріальнопосвідченим договоромкупівлі-продажу,довічногоутримання,дарування,міни;свідоцтвом пропридбанняжитла (>частинижитла) ізаукціону,прилюднихторгів;свідоцтвом про правовласності нажитло;свідоцтвом про правовласності начастку вспільномумайніподружжя;свідоцтвом про декларація проспадщину; договором проподілмайна;рішенням суду тощо. При цьомувказанідокументиприймаютьсянотаріусом занаявностівідміткиреєструючого органу чиреєстраційногопосвідчення, якуєневід'ємноючастиноюправовстановлюючого документа;

-довідка-характеристика,виданавідповідним органомтехнічноїінвентаризації (>БТІ).Термін діїтакоїдовідки - 3місяці із дняїївидачі;

- документ (як правило -довідкаРеєстратора), щопідтверджуєвідсутністьзаборонивідчуження чиарештужитла.

>Крім цого,вимагаєтьсяписьмовийдозвіл іншого зподружжя навідчуження тогонерухомогомайна (чи йогочастки), щонабувалосяподружжям уперіодзнаходження взареєстрованомушлюбі, атакожвиконуютьсявимоги ст. 114Цивільного кодексу про правопривілеєвоїкупівліспіввласникомвідчужуваноїчасткимайна (чичастки відчастки).

>Відповідно до ст. 105Цивільного кодексу громадянин,якийзбудував чибудуєжилийбудинок,здійснив чиздійснюєперебудову чиприбудову безвстановленогодозволу, чи безналежнозатвердженого проекту, чи ізістотнимивідхиленнями від проекту, чи ізгрубимпорушеннямосновнихбудівельних норм й правил, невправірозпоряджатисяцимбудинком чичастиною його (>продавати,дарувати,здавати внайом тощо).

>Незважаючи тих, щоЦивільний кодекс - неміститьпрямихвказівокщодообмеженнясамовільнихприбудов,перебудов,перепланувань квартир, на думкуавторів,вимогизгаданоївище з статтеюмаютьпоширюватись й нажитло вбагатоповерховихбагатоквартирнихбудинках. Напідтримку цого можнасказатихоча б ті, що:

а)цільовепризначення й житловогобудинку, йквартири - забезпечення потреб ужитлі;

б)нагляд й контролю надбудівництвомусього безвиняткужитла, атакожприйняттязведенихбудівель вексплуатаціюздійснюєтьсяспеціальноуповноваженими тих органами;

в)згаданівищеоб'єктипідлягаютьобов'язковійдержавнійреєстрації, що передбаченеІнструкцією про порядок державноїреєстрації прававласності наоб'єктинерухомогомайна, щоперебувають увласностіюридичних тафізичнихосіб,затвердженою наказомДержавногокомітету ізбудівництва, архітектури тажитлової політики України від 9червня 1998 р. № 121,зареєстрованою вМіністерствіюстиції України 26червня 1998 р. за № 3990/2839.

Доти ж,наслідки ">удосконалень"житла вбагатоповерховомубудинкуможуть бутинепередбачуваними, й реальназагрозапостраждати від цого викличемісце уже задлявласника та його сім'ї, а тихий,хтомешкаєпоруч ізвинним.

>Співставляючивідомості,викладені управовстановлюючомудокументі та вдовідці-характеристиці,нотаріусз'ясовує, чи незводилисьвідчужувачемсамовільно приміщення, неробилисьприбудови,переобладнаннянежилихприміщень вжилі тощо (про щовказується удовідці-характеристиціБТІ ).

 

3.Оподаткування прибутку від продажземельної ділянки

 

>Відповідно до Закону (>підпункт 4.3.18 пункту 4.3 з статтею 4) у складзагальногомісячного чирічногооподаткованого прибутку невключається,тобто неєоб'єктомоподаткування сума прибутку,отриманогоплатникамиподатку,внаслідоквідчуження земельніділяноксільськогосподарськогопризначення, земельнічасток (>паїв),безпосередньоотриманих увласність упроцесіприватизації згідно із нормами земельногозаконодавства (ДекретКабінету міністрів України від 26.12.92 N 15-92 "Проприватизацію земельніділянок",частинатретя з статтею 72 Земельного кодексу України).

Приоформленні договорукупівлі-продажу (>міни)садибиподатокрозраховується зсумизагального прибутку,отриманогоплатником від продаж (>міни) як одногооб'єктанерухомості (>стаття 381Цивільного кодексу України).

Приоформленні одним договоромвідчуження двохоб'єктівнерухомості (>земельної ділянки тарозташованого нанійоб'єктунерухомогомайна)податокрозраховуєтьсяокремо із прибутку закожнийоб'єктоподаткування.

Приоформленні договорукупівлі-продажу чиміниземельної ділянки (>їїчастини)окремо відоб'єктунерухомостіподатокнараховується у порядку,встановленому Законом.

4.Якідокументинеобхідні дляоформлення договорукупівлі-продажуквартири?

>1.Документ, щовстановлює особусторін.Згідно ізІнструкцією, про порядокчиненнянотаріальнихдій (>п.13):

„>Установлення особиниздійснюється по паспорт чиіншими документами, котріунеможливлюютьбудь-якісумнівищодо особини громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України длявиїзду за кордон,дипломатичний числужбовий паспорт,посвідчення особини моряка,посвідка напроживання особини, Якамешкає в Україні, але й неєгромадянином України,національний паспортіноземця чи документ, що йогозамінює,посвідченняводія,посвідченняінваліда чиучасникаВеликоїВітчизняноївійни,посвідчення,видане замісцем роботифізичної особини, таін.).Посвідченняводія, особини моряка,інваліда чиучасникаВеликоїВітчизняноївійни,посвідчення,видане замісцем роботифізичної особини, неможуть бутивикористанігромадянином України длявстановлення його особини под годинуукладенняцивільно-правовихправочинів.” Таким чином, дляпосвідчення догоди, особасторінвстановлюється :

-Особу громадянина України по паспорт чизакордонним паспортом.Вимога довнутрішньогопаспорту -наявністьвклеєнихфотокарток придосягненні 25 й 45 років (>допускається 1місяцьпрострочення); для паспорт длявиїзду за кордон –чиннийтермін його дії.

- особуіноземціввстановлюється зазакордонним паспортом (>перевіряєтьсянаявністьчинноївізи йвідмітки проперетинання кордону України). Приперебуванні понад 3-хмісяців в Українінеобхіднонаявністьреєстрації органамиміграційноїслужби.ОсобугромадянРосії таБілорусіможе бутивстановлено за їхнівнутрішніми паспортами (занаявностіміграційноїкарти).

-Особусторін,яким невиповнилось 16 роківвстановлюється засвідоцтвом пронародження, заумови що батькиособистопідтвердять їхніособистість.

>2.Правовстановлюючий документ. Правовласностімає бутипідтвердженодержавноюреєстраціюБТІ.Післястворення державногореєструправочинів,державнареєстрація прававласності якщоздійснюватись после державноїреєстраціїправочинів.Більшдетальніше про проблему Якадосііснує в цьомупитанні - увідповіднійконсультації.Перелікправовстановлюючихдокументіввизначенийтимчасовимположенням продержавнуреєстрацію прававласності наоб’єктинерухомогомайна (>Мінюст N 7/5 від 07.02.2002 (вредакції від 17.05.2004 N 36/5).

>3.Витяг ізреєстру праввласності нанерухомемайно.КиївськеБТІ непідключене до цогореєстру йпродовжуєвидаватидовідки-характеристики. Уінструкції про порядок скоєннянотаріальнихдій, такого документа якдовідка-характеристика не передбачене, але й ст. 63міститьвідсильну норму на наказМінюсту 84/5 від 20.09.2002 р. вредакції наказу 92/5 від23.10.2002р. згідно ізякимнотаріусипродовжуютьприйматидовідки-характеристики відБТІ, котрі непідключені доелектронногореєстру праввласності нанерухомемайно.Строк діїдовідки 3місяці.Нотаріусмаєвідмовити упосвідчені договору коли вдовідцієвідмітка проперепланування, щоздійснене безвідповідногодозволу.Якщозміни уквартирінезначні,цювідмову можнаоскаржити в судіпосилаючись на 383статтю ЦК.

4.Довідка провідсутністьзаборонивідчуження (>арешту).Довідкабереться щодняпосвідчення догоди черезреєстраторабазиінформаційного центру,якимиєбільшістьнотаріусів ( зробив у томучислі).Якщоєзаборона -відчуженнядопускається ззгоди кредитора ізпереведенням нанабувачаборгу. Занаявностіарешту -відчуження недозволяється.Довідкабереться зстароїбази (>Феміда). Нацей годинуіснуєновийЄдинийреєстробтяженьнерухомогомайна,витяги ізякогопоки щобезоплатні. .Ранішенотаріусамприписувалосьбратидовідки як зстарої , так ізнової баз.НаказомМінюсту 17.05.2004 N 36/5 „Прозатвердженнязмін доТимчасовогоположення про порядокреєстрації праввласності нанерухомемайно”,встановлено, щозапити провідсутність чинаявністьарештівоб’єктівнерухомогомайна ізЄдиногореєструзаборонвідчуженнянерухомогомайнаподаютьсявідноснодоговорів провідчуженнянерухомогомайна,укладених до 1 января 2004 року танотаріально непосвідчених. Таким чиномдвідовідкивидаютьсястосовнодоговорів,укладенихміжюридичними особами ( із 2004 року таки домовпідлягаютьобов’язковомунотаріальномупосвідченню).

5.Довідка провідсутністьподатковоїзастави.Беретьсятакож черезнотаріуса-реєстраторапідключеного довідповідноїбази.Згідно ізновоюредакцієюІнструкції про порядок скоєннянотаріальнихдій (п. 47), „домов провідчуження чи заставунерухомого тарухомогомайна (>майнових прав)посвідчуютьсянотаріусом послеперевіркивідсутностіподатковоїзастави...Договори провідчуженнямайна (>майнових прав)платникомподатків,активиякогоперебувають уподатковійзаставі,посвідчуються заумовиписьмовоїзгодивідповідногоподаткового органу”. Таким чином,перевірказдійснюєтьсящодо всіхучасників догоди із боцівідчужувача,включаючинеповнолітніх,малолітніх,іноземців, таподружжя,якщовін (вона)єспіввласником.Перевіркавідбувається напідставідовідки проідентифікаційний код.Іноземнігромадяниможутьодержатиїї вміській ДПА;

6.Нотаріально оформленазгодаподружжявідчужувачаєнеобхідною,якщо квартирупридбано под година зашлюбі (>купівля-продаж,міна,викуп через кооператив чи заінвестиційним договором).Згодаможе бутивикладена, якокреманотаріальнадія, як наокремомуаркуші, то й напримірниках договору. Фактшлюбнихвідносинперевіряється засвідоцтвом прошлюб й напідставівідмітки у паспортахобохподружжя.Розірванняшлюбу не так на правовласності, таким чиномколишній Чоловік (дружина)залишаєтьсяспіввласникомквартиринезалежно від години послерозірванняшлюбу. Длярозлучених,вдівцівнеобхідно матірвідповіднісвідоцтва.Особи, котріпридбавалимайно позашлюбомподаютьнотаріусу заяву (можна напримірнику договору, щозалишається унотаріуса),змістцієї заяви доводитися довідомапокупців.Якщо квартирапридбана в цьомуроці,неодруженіподаютьтакож заяву про ті що под годинупридбанняквартири смердоті неперебуваються уфактичнихшлюбнихвідносинах (ст. 74 СК).

7. Припосвідченніугод заучастюмайнадітей,нотаріусуподаютьсядокументи, щосвідчать про діїщодозбереження правнеповнолітніх (>договір заяким наім’янеповнолітньогопридбанеіншемайно, внесеногроші на йогорахунок вбанківськійустанові тощо).Детальніше продозвілорануопіки йпіклування увідповіднійконсультації.

8.ф.3ЖЕКущодоосіб, котрізареєстровані уквартирі й, тому,маютьзаконні права наїїкористування. З 2004 року згідно з ст. 59Сімейного кодексувласник, прирозпорядженніжитлом виненвраховуватизаконніінтересичленівсім’їщодокористуванняквартирою. Тому, занаявностіосіб котрімешкають вційквартирі, але й неєїївласниками,нотаріус якщовимагати чизгодуцихосіб навідчуження, чизнаття їхні ізреєстрації доукладення догоди, чизгодипокупця назбереження їхні прав накористуванняквартирою послеукладення догоди.

9.Нотаріально оформленазгодаподружжяпокупця наукладення догоди ззазначенням умів договору.Цязгодатакожможе бутивикладена, якокреманотаріальнадія, напримірниках договору.


Списоквикористанихджерел:

 

1.Сімейний кодекс України від 10 января 2002 року N2947-III (>останняредакцiявiд 03.02.2009);

>2.Цивільний кодекс України від 16 января 2003 року N435-IV (>поточнаредакцiявiд 14.01.2009);

>3.Земельний кодекс України від 25жовтня 2001 року N2768-III (>останняредакцiявiд 03.02.2009);

4. НаказДержавногокомітету ізбудівництва, архітектури тажитлової політики України від 9червня 1998 р. № 121,зареєстровано вМіністерствіюстиції України 26червня 1998 р. за № 3990/2839;

5. ДекретКабінету міністрів України від 26.12.92 N 15-92 "Проприватизацію земельніділянок";

6. Юр. газета №5 (140) 05 лютого 2008 року Купівляземлі. Лотерея?

7.Земельне право України:Підручник / М. В. Шульга (>кер. ред. кіл.),Г.В.Анісімова, Н.О.Багай,А.І. Гетьман таін.; За ред. М. В. Шульги. - До.:ЮрінкомІнтер, 2004. - 368 з.;



[1] Юр. газета №5 (140) 05 лютого 2008 року Купівляземлі. Лотерея?


Схожі реферати:

Навігація