Реферат Житлова іпотека

Страница 1 из 3 | Следующая страница

>Оглавление

 

Ведення

Поняття і сутність іпотеки

Договір іпотеки

Іпотека житлових будинків культури та квартир

Соціальний захист і комерційна іпотека

>Закладная

Звернення стягнення на закладене майно

Укладання

Список літератури

 


 

Запровадження

 

Стан економіки кожної країни вимагає розвитку, що впирається у джерела забезпечення надійної і довгострокового фінансування. Якщо порівняти вартість рухомого майна (що можна закласти вільно) і нерухомого (з яким поки що складніше), можна було зрозуміти, скільки раз теоретично виростають масштаби такого виду кредитування, як іпотека. Розглядаючи іпотеку елемент економіки, варто виокремити такі її характерні риси. По-перше, заставу нерухомості виступає у ролі інструмента залучення необхідні розвитку фінансових ресурсів. По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнові права на об'єкти, як інші форми (наприклад, купівля-продаж) у цих умовах недоцільні. І, по-третє, створення за допомогою іпотеки фіктивного капіталу з урахуванням цінних паперів (заставної).

Завдання забезпечення своїх громадян житлом, доступним за ціною та за способом придбання, для кожної держави однією з визначальних чинників його соціальній політики.

На погляд у Росії, як у жодній іншій країні, даному питанню державою приділяється підвищену увагу. Необхідність житлового іпотечного кредитування у Росії особливо відчувається нині, коли значно зменшилася державне бюджетне фінансування на до житлового будівництва.

Проте у цій сфері залишається питанням відкритим ціле пасмо питань. Безліч проблем, які виникають за житловому іпотечне кредитування, іпотеку житла, залишаються недослідженими. Є побоювання в повторенні сумного досвіду діяльності деяких комерційних організацій над ринком цінних паперів.

Економіка Росії може уникнути безлічі негативних явищ, супутніх розвитку системи іпотечного кредитування, якщо звернутися до вивчення досвіду розвинених країн, що грунтується на прагненні максимально гармонізувати відносини кредитора і позичальника, оптимально визначитися зі способом рефінансування іпотечних кредитів. Вибір моделі рефінансування іпотечних кредитів визначається фінансовим станом ринку, розвиненістю банківської системи, довірою населення до проведених програмам.


Поняття і сутність іпотеки

Іпотека - одне із підвидів застави без передачі закладеного майна заставодержателю. Іпотека (від грецьк.hypotheka - заставу, заклад) є заставу нерухомості задля забезпечення грошового вимогикредитора-залогодержателя на боржника (>залогодателю).

У Росії її порядок здійснення іпотеки регулюється Цивільним кодексом, Федеральним законом від 16 липня 1998 р. N102-ФЗ "Про іпотеку (заставі нерухомості)" та інші прийнятими відповідно до ними нормативними правовими актами.

Інститут застави нерухомості (іпотеки) одна із найдавніших у цивільному праві європейських держав. Він був відомий ще римському праві, але велике значення в усьому світі він набув у XX в. країни з розвиненою ринковою економікою. Запорука нерухомості він був однією з надійних способів забезпечення належного виконання зобов'язань. Сутність іпотеки у тому, що заставоутримувач вправі у разі невиконання чи неналежного виконання боржником забезпеченого запорукою зобов'язання стягнення щодо іпотеки й одержати з вирученої від продажу суми належний йому борг.Недвижимое майно має високої вартістю й вважається однією з вдалих способів вкладення капіталу, оскільки ціна її у не схильна до значною і непередбачуваним коливань (>Пантюхина Є.В. Правове регулювання житлової іпотеки у законодавстві Російської Федерації. М.: Вид-воРГТЭУ, 2003).

Римське право відносило заставу до розряду прав до чужої речі -jura inrealiena (Римське приватне право:Учебник/Под ред. І.Б. Новицького і І.С.Перетерского. М.:Юристъ, 2002). Запорука спочатку служив способом забезпечення зобов'язань, надаючи заставодержателю право при невиконанні їх боржником отримати задоволення шляхом переведення гривень у власність закладеного майна. Нині у російському праві під запорукою розуміється такий спосіб забезпечення зобов'язання, у якомукредитор-залогодержатель у разі невиконання боржником зобов'язання набуває право отримати задоволення з допомогою закладеного майна переважно над іншими кредиторами за вилученнями, встановленими законом.

Об'єктами іпотеки може бути будинку, споруди, житлові та нежитлові приміщення, кондомініуми, підприємства як майнові комплекси, повітряні і морські суду, і навіть земельні ділянки, не обмежені в обороті. Саме це перелік і вказано у пункті 4 ст. ст.1 Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)".

Підставою виникнення іпотеки то, можливо закон або договір. За договором заставник (зокрема і є боржником) добровільно віддає під заставу будь-яке своє нерухомого майна, гарантуючи цим задоволення вимог кредитора у разі невиконання зобов'язання, забезпеченого запорукою. Договір - основна форма виникнення іпотеки.

Іпотека може б виникнути й виходячи з норм закону. Наприклад, якщо житловий будинок або квартира купуються з допомогою кредиту банку або інший кредитної організації у власність позичальника (п. 1 ст. 77 Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)"), то придбана нерухомість вважається що у заставі з державної реєстрації речових договору продажу-купівлі. Дане положення закону надзвичайно важливо задля побудови всієї системи іпотечного кредитування у Росії, засновану у тому, що став самеприобретаемое майно є основним забезпеченням повернення кредитних коштів.


Договір іпотеки

Порядок укладання договір іпотеки обумовлено у статті 9 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».

У ньому мають обумовлені:

1) Предмет іпотеки (він визначається договорі зазначенням її назви, місця перебування і достатнім для ідентифікації цього описи), у договорі також мають бути вказані право, з якого майно, предмет іпотеки, належитьзалогодателю, і найменування органу, здійснює державної реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним, що зареєстрував цього права;

2) Оцінка предмета іпотеки (вказується в грошової форми);

3) Суть, величину і термін виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою, має бути названо у договорі про іпотеку з указівкою її суми, підстави виникнення і продовження строку виконання;

Договір іпотеки залежить від письмовій формі й підлягає державної реєстрації речових (ст. 10 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Державна реєстрація іпотеки здійснюється за місцеві перебування майна, що є предметом іпотеки.

Недотримання правил державної реєстрації речових договору про іпотеку тягне його недійсність. Такий договір вважається незначним.

Державна реєстрація договору про іпотеки є необхідною підставою внесення в Єдиний державний реєстр прав на нерухомого майна і операцій із ним записи про іпотеку (ст. 11 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості).

Іпотека як обтяження майна, закладеного за договором про іпотеку, виникає з укладення такого договору.

Права заставоутримувача (право застави) на закладене майно заборонена державної реєстрації речових.

Отже, договір іпотеки має відповідати вимогам, встановленим законодавством, без виконання яких даний вид договору перестав бути договором іпотеки:

- основою укладання такого договору мають бути певні зобов'язання (наприклад, за договором позики, кредитному договору тощо.)

- договір залежить від простий письмовій формі й підлягає державної реєстрації речових.

Іпотека житлових будинків культури та квартир

 

>Ипотек житлових будинків має низку особливостей, закріплених вгл.13 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» норми цього закону застосовуються до іпотеку виділені на проживання індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків культури та квартир, що належать на праві власності громадянам чи юридичних осіб.

Не допускається іпотека індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків культури та квартир, що у державній чи муніципальної власності.

Федеральний закон "Про іпотеку (заставі нерухомості)" використовує термін "іпотека житлових будинків культури та квартир". За законом предметом іпотеки, наприклад, може бути житлові будинки, квартири та костенківську частини житлових будинків культури та квартир, які з одній або кількох ізольованих кімнат; дачі, садові вдома, гаражі та інші будівлі споживчого призначення; будинку, зокрема житлові будинки та інші будівлі, і споруди, безпосередньо пов'язані з землею. Іпотека будівлі споруди можлива тільки з одночасної іпотекою з такого самого договору земельних ділянок, де міститься цей будинок чи споруду, або частини цієї ділянки, функціонально які забезпечують який закладається об'єкт, або належитьзалогодателю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини. Іпотека поширюється попри всі невіддільні поліпшення предмета іпотеки, якщо інше не передбачено договором чи справжнім Федеральним законом.

Правила встановлені для іпотеки житлових будинків культури та квартир, не поширюються готелі, Будинки відпочинку, дачі, садові будиночки та інші будівлі та приміщення,непредназначенние для постійного проживання. Вони може бути предметом іпотеки загальних підставах.

Іпотека житловий будинок чи квартири, що у власності неповнолітніх громадян, обмежена дієздатних чи недієздатних осіб, з яких встановлено опіка чи піклування, ввозяться порядку, встановленому законодавством РФ з метою операцій із майном підопічних. Цей порядок передбачено цивільним кодексом РФ. Відповідно до п.4 ст. 292 ДК РФ відчуження житлового приміщення, де живуть які під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного приміщення або решта без батьківської опіки неповнолітні члени сім'ї власника (Про що відомо органу опіки й піклування), при цьому зачіпаються права чи охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається з дозволу органу опіки й піклування.

Як предмета іпотеки допускається використати частину житловий будинок чи частину квартири, що складається з одній або кількох ізольованих кімнат.

Житлового кодексу РФ в ст. 16 визнає кімнатою частина житловий будинок чи квартири, призначену від використання місцем безпосереднього проживання громадян, у житловому будинку чи квартирі. До іпотеку кімнат в виділені на постійного проживання індивідуальних і багатоквартирних житлових будинках і що квартирах, що належать на праві власності громадянам чи юридичних осіб, застосовуються правила глави XIII закону про іпотеку.

Частина майна, розділ що його натурі неможливий без зміни його призначення (неподільна річ), може бути самостійним предметом іпотеки.

Отже, поняття "житлове приміщення", "житло" є досить складними. Однією з характерних рис поняття "житлового приміщення" є включення даного приміщення в житлового фонду і придатність її постійного проживання. Також поняття "житло", що міститься в примітці до статті 139 Кримінального кодексу РФ і є широким, ніж поняття "житлове приміщення". У цьому нормі житлом визнається будь-яке помешкання, навіть включене в житлового фонду, але придатну хоча для тимчасового проживання, у ньому. Предметом справжнього розгляду є такі відносини, пов'язані з іпотекою, іпотечним кредитуванням квартир (як об'єкта права власності по ст. 289 ДК), наявних, або споруджувані за договором участі у пайовому будівництві.

1 ст. 1 ЖК декларація про житло, як і й інші житлові права, поруч із Конституцією РФ регулюються житловим законодавством. У кількох випадках, якщо житлові відносини вирішені житловим законодавством чи угодою учасників таких відносин,ипри відсутності норм громадянського чи іншого законодавства, прямо регулюючих такі взаємини, до них, якщо не суперечить їхній сутності, застосовується житлове законодавство, що регулює подібні відносини (аналогія закону) (п. 1 ст. 7 ЖК).

Особливу увагу у літературі на практиці є іпотека незавершеного будівництвом нерухомого майна, який споруджується на ділянці відповідно до вимогами законодавства Російської Федерації, і навіть що належатьзалогодателю матеріалів і устаткування, заготовлених на будівництво (ст. 76 закону про іпотеку)

Отже, не лише про договорі іпотеки, предметом якої є нерухоме майно вигляді незавершеного будівництва, а й про звичайному договорі застави, предметом якого є рухоме майно - матеріали й устаткування, які заготовлені на будівництво. Інакше кажучи, полягає так званий змішаний договір, передбачений п. 3 ст. 421 ДК РФ. Бо такий змішаний договір містить елементи договору іпотеки (застави нерухомого майна) й встановлює єдину сукупність зобов'язань, то даний змішаний договір підлягає обов'язковій державній реєстрації, за відсутності якої договір повинен вважатися неукладеною.

Проте зазначеним майном має забезпечуватися лише виконання зобов'язань, пов'язаних із наданням кредит або концесію цільового позики спорудження житловий будинок. Слід звернути увагу, як раніше в такий спосіб забезпечувалося лише надання кредиту, який до п. 1 ст. 819 ДК РФ може видаватися лише банком чи іншого кредитної організацією. Федеральним законом від 24 грудня 2002 р. в ст. 76 закону про іпотеку внесли зміни,распространившие дії аналізованих правив і на договори цільового позики. Нецільове використання позикових коштів, і навіть ненадання позикодавцю можливості здійснювати контролю над використанням коштів за призначенню дають йому право вимагати дострокового повернення суми позики та сплати належних відсотків.

Тож у ролі заставоутримувачів за договором про іпотеку незавершеного будівництва, матеріалів і устаткування, заготовлених на будівництво, нині можуть виступати як банки й інші кредитні організації, а й громадяни, і юридичних осіб, надали цільової позику спорудження житловий будинок. Що стосується можливості забезпечення іпотекою зазначеного майна виконання зобов'язань з надання цільового позики громадянами ніяких обмежень у ст. 76 закону про іпотеку встановлено, як і, наприклад, зроблено на ст. 77, де прямо говориться лише про юридичну особі, що надає цільової позику на придбання житловий будинок чи квартири і з цього виступає як заставоутримувача.

Під об'єктом незавершеного будівництва розуміється новостворюваний об'єкт нерухомості, який ще прийнято на кадастровий і технічний облік і декларація про який ще зареєстроване установленому порядку. Пункти 2, 3, 4 ст. 25 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним" від 21 липня 1997 р. передбачають, що власності на об'єкт незавершеного будівництва реєструється виходячи з документів, вказаних у справжньої статті, саме:

- якщо земельну ділянку, відведений до створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на праві власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється виходячи з документів, підтверджують право власності даний земельну ділянку, врегулювання будівництво проектно-кошторисної документації та інших документів, містять опис об'єкта незавершеного будівництва;

- якщо земельну ділянку, відведений до створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на іншому праві, ніж право власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється виходячи з документів, підтверджують право користування даним земельною ділянкою, врегулювання будівництво, проектно-кошторисної документації і розповсюдження документів, містять опис об'єкта незавершеного

Страница 1 из 3 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація