Реферати українською » Государство и право » Вузькі Місця в договорах оренди нерухомого майна: аналіз судової практики


Реферат Вузькі Місця в договорах оренди нерухомого майна: аналіз судової практики

>ВУЗЬКІМІСЦЯ УДОГОВОРАХОРЕНДИНЕРУХОМОГОМАЙНА:АНАЛІЗСУДОВОЇ ПРАКТИКИ

>Судова практика ізпитаньорендинерухомогомайнасвідчить, щонайпоширенішими предметами споруєтакі:

1)розірвання договоруоренди;

2)спонуканнящодопролонгації (>продовження) договоруоренди;

3)визнаннянедійсним договоруоренди;

4)виселення.

>Розглянемо сутьконфліктів та їхньоговирішеннящодо шкірного ізцихпредметівспорів.

>Розірвання договоруоренди

>Сьогодні одним знайпоширенішихвидівспорівщододоговоріворендинерухомогомайнаєспори пророзірвання договоруоренди.

>Якщоорендар напорушення умів договору несплачуваворендну плату,об'єкторендивикористовувався не було запризначенням, беззгодиорендодавцяоб'єкторенди передана укористуванняіншим особам, проведенопереобладнанняприміщення безвідповіднихдозволів,капітальний ремонт непроводився (>якщоцейобов'язок договоромпокладено наорендаря), токожна ізцихобставин,установлених судом,єокремоюпідставою длярозірвання договору в судновому порядку ізініціативиорендодавця. Цевипливаєзі з статтею 783Цивільного кодексу України від 16.01.2003p. N435-IV (далі — ЦК України), йцяпозиціяпідтримуєтьсяВерховним Судом України впостанові від 10.05.2005 р. усправі N 17/238.

>Відповідно,якщоорендодавець,наприклад, передавши укористуванняприміщення,якістьякого невідповідаєумовам договору тапризначенню цогоприміщення, чи невиконує свогообов'язкущодопроведеннякапітального ремонту (зазагальним правиломтакийобов'язокпокладено наорендодавця —стаття 776 ЦК України),кожна із такихобставинтакож якщоокремоюпідставою длярозірвання договору в судновому порядку ізініціативиорендарявідповідно до з статтею 784 ЦК України.

>Проводячианалізчинногозаконодавства України, якурегулює запитаннярозірваннядоговоріворенди,необхіднозазначитинаявність уньомузагальних йспеціальних норм.

>Загальними нормамиєнорми з статтеюглави 53 ЦК України «>Укладення, зміну йрозірвання договору»,зокрема,частини 1 з статтею 651 ЦК України,відповідно доякоїрозірвання договорудопускаєтьсялише зазгодоюсторін,якщоінше невстановлено договором чи законом.

>Тобто ЦК Українивизначаєзагальне правило:розірвання договорудопускається зазгодоюсторін. яквиняток безвзаємноїзгодисторіндоговірможе бутирозірвано лише до тоговипадку,якщоце (>розірвання беззгодисторін) передбачене договором чи законом.

>Слідзауважити, що закономтаківипадкивстановлено, й чимало. Колистосується договору, то ізурахуванням принципусвободи договору уньомусторонитакожможуть насвійрозсудустановитиможливістьодносторонньоївідмови.

Колистосуєтьсявипадків,передбачених законом,зазначимотаке.

>Відповідно дочастини 2 з статтею 651 ЦК Українидоговірможе бутирозірвано зарішенням суду навимогуоднієїзісторін уразіістотногопорушення договоруіншоюстороною.Істотнимєтакепорушеннястороною договору,якщовнаслідокзавданоїцимшкодиінша стороназначноюміроювтрачає тобі й маєш що вонрозраховувала приукладанні договору.

>Ще одна нормащодоодносторонньогорозірвання договоруорендиміститься у з статтею 782 ЦК України:орендодавецьмає правовідмовитися від договоруоренди тавимагати Поверненняречі,якщоорендар не платити закористуванняріччюпротягомтрьохмісяцівпоспіль. У цьомувипадкуорендодавцю длярозірвання договорунавіть непотрібнозвертатися до суду.

>Розглянемо суть судновогорішення, до судувизнавневиконаннявідповідачем (>орендарем)своїхдоговірнихзобов'язань передпозивачем (>орендодавцем)істотнимпорушенням урозумінні з статтею 651 ЦК України.Орендар невиконав свогообов'язку за договоромщодосплатиорендної плати врозмірі 25000,00 грн. за 11календарнихмісяців, якої за договоромнеобхідно було бздійснити непізнішетрьохкалендарнихднів із моментупідписання договору. При цьомуфактичні діїорендарясвідчили, щовінузагалі немаєнамірусплачуватиорендну плату (>висувавнеприйнятніумовиїївнесення).Такепорушеннявизнано судомдостатньоюпідставою длярозірвання договоруорендинерухомогомайна.ПостановоюВищогогосподарського суду України від 26.01.2006 р. усправі N 25/156-05-5033церішеннязалишено беззмін.

Отже,щодосплатиорендної плати не лишеїїневнесенняпротягомтрьохмісяцівпоспільєпідставою длярозірвання договоруоренди.

Однак укожному конкретномувипадку судсамостійновстановлює, чиєпорушення договоруістотним урозумінні з статтею 651 ЦК України. При цьому,якщопозивач недоведе вустановленому порядку фактуневиконаннявідповідачемсвоїхзобов'язань за договором, йце якщовстановлено судом, топідстав длярозірвання договоруоренди не якщо. Так,наприклад, судом було бвстановлено, щопогіршення стануприміщення не було бпов'язане іздіямиорендаря, а маломісце ізоб'єктивних причин —унаслідокзлив. У зв'язку ізцим судвідмовив упозовнійзаяві пророзірвання договоруоренди (>постановаВищогогосподарського суду України від 10.01.2007 р. усправі N 18/234-06).

>Такожслідураховувати ті, що донормиспеціального закону,безпосередньорегулюючого запитаннярозірваннядоговорів державного та комунальногомайна — Закону України «Прооренду державного та комунальногомайна» від 10.04.92 р. N2269-ХІІ —закладеноширший,хоча і неконкретизованийобсягпідстав, котріможе бутивикористано длярозірвання такихдоговорів. Такимипідставамиє, із одного боці,невиконаннядоговірнихзобов'язань, котрімістяться вдоговорі таустановлені ізурахуваннямістотних умів договоруоренди (>стаття 10 цого Закону), а ізіншого боці,передбачені законом,насамперед ЦК України.

Усудовійпрактицівиникає низька проблем,пов'язаних ізневиконанням сторонамисамедоговірнихзобов'язань йрозірванням ізцихпідставукладеного договоруоренди державного та комунальногомайна.Судовий порядоквирішення спорумаєзастосовуватися й вразіневиконаннястороноюсвоїхзобов'язань за договором, таких,наприклад, якстрахуваннямайна,дотриманняпожежної безпекиорендованогомайна тощо.

>Аналізсудової практикиВищогогосподарського суду України та Верховного Суду Україниостанніх роківпідтверджуєпозиціющодоможливостівиконанняорендаремсвоїхзобов'язань за договором,зокрема,щодострахуваннямайна,безпосередньо передзверненняморендодавця до суду ізпозовом пророзірвання договоруоренди державного чи комунальногомайна. Таким чином, на даний моментприйняттярішення усправіпорушення умів договорущодострахування якщоусунуто, що завідсутностіфактівневиконанняінших умів договору тавиходячи ізсудової практики, щосклалася,призводить довідмови впозові пророзірвання такого договору.

Однакслідзазначити, щотакупозицію із боціорендаряможе бутивиправданолише до тогоразі,якщо протягом години, колиорендованемайно не було бзастраховане,останньому не було бзавданошкоди (>пожежа,повінь тощо).Існує великаймовірністьзадоволення покличу напідставічастини 2 з статтею 651 ЦК України у зв'язку ізістотнимпорушенням договорудругоюстороною.Завданняшкодимайну тавідсутність при цьому йогострахуванняможетлумачитися судом якістотнепорушення умів договорунезалежно відвиконанняорендаремсвоїхзобов'язань на даний моментвинесеннярішення усправі.


>Спонуканнящодопродовження (>укладення нановий рядків) договоруоренди

>Позовні заяви проспонуканнящодопролонгації (>продовження)договоріворендинерухомогомайнагрунтуютьсяпереважно наположеннях з статтею 777 ЦК України, згідно ізякоюнаймач,якийналежним чиномвиконує своїзобов'язання за договором найму (>оренди), послезакінчення рядок наймумаєпереважне право передіншими особами наукладення договору нановий рядків.

Однак, якзазначено впостанові Верховного Суду України від 12.042005 р. усправі N 2/317,задоволення покличу лише ізтієїпідстави, щопозивачналежним чиномвиконувавзобов'язання за договороморенди,єнедостатнім длянаданняйомупереважного права напродовження рядок його дії.Орендармаєтаке право лише до тогоразі, коли после йогозакінченняорендодавецьмаєнамірпередатиоб'єкторендиіншійособі. У цьомувипадкуорендодавецьнадав судутаківідомості:орендованіприміщеннявінвикористовуватиме длявласних потреб, у зв'язку ізчимВерховним Судом Українивинесенопостанову накористьорендодавця (упродовженні договорувідмовлено).

>Причиноюпротирічщодоцієїкатегоріїсправє ті, що дляпідтвердженнясвоєїпозиціїорендарю,виходячи із норм з статтею 777 ЦК України,необхіднонадати судудокази того, щоорендодавецьмаєнамірукластидоговіроренди ізіншоюособою, а чи незавждиєможливим. Уразі колиорендодавець небажаєпередаватимайно воренду, амаєнамірвикористовувати його вбудь-якихіншихсвоїхінтересахвласника, тоспонуканняпролонгуватидоговіроренди якщонеправомірним,оскільки, якзазначено у з статтею 4 Закону України «Провласність» від 07.02.91 р. N697-ХІІ,власник насвійрозсудволодіє,користується тарозпоряджається майном, щоналежитьйому.

>Такожслідураховуватитаку норму з статтею 777 ЦК України: «Уразінедосягненнядомовленостіщодо плати чиінших умів договорупереважне правонаймача наукладення договоруприпиняється».

>Виходить,якщоорендодавець йорендар,наприклад, непорозумілисящодовеличиніорендної плати зановим договором,орендарвтрачаєперевагу передіншимибажаючимиорендуватимайно (>укладати із нимдоговірорендодавець незобов'язаний).

>Визнаннянедійснимидоговоріворенди

>Окремим виглядомспорівєспори провизнаннянедійсним договоруоренди.

>Згіднозістаттею 215 ЦК Українипідставоюнедійсностіправочинуєнедотримання под годину скоєнняправочинустороною (сторонами)певнихвимог,установлених законом, асаме:

—змістправочину неможесуперечити ЦК України,іншим актамцивільногозаконодавства, атакожморальним принципамсуспільства;

—волевиявленняучасникаправочинуповинне бутивільним йвідповідати йоговнутрішнійволі;

—правочинмаєвідбуватися уформі,установленій законом;

—правочинмає бутиспрямований нареальненастанняправовихнаслідків,застережених ним;

—правочин,вчиненийбатьками (>усиновителями), неможесуперечити правам таінтересам їхньогомалолітніх,неповнолітніх чинепрацездатнихдітей.

>Існуютьрізніправовіпідстави дляподанняпозовної заяви провизнання договоруорендинедійсним. Так,позивачем усправі N 18/475 було б поданотакийпозов у зв'язку із тім, щоспірнийдоговір було букладеновнаслідок обману,оскількивідповідач (>орендодавець) неповідомивпозивача (>орендаря) процільовевикористанняорендованогомайна.Під обманом такимвипадкахслідрозумітиумисневведення вомануучасника договору шляхомповідомленнявідомостей, що невідповідаютьдійсності, чизамовчуванняобставин, котрімаютьістотнезначення для договору, щоукладається. У цьомуразі згідно ізумовами договоруорендивідповідачзобов'язувавсявикористовуватизазначенемайно як закладгромадськогохарчування, обманпозивачаполягав у бо його не було бповідомлено процільовевикористанняорендованогомайна. Однакслідзазначити, що в цьомувипадку запозовами тихий жсторінспірнийдоговір зарішенням суду на даний моментрозглядуцієї справ уже було брозірвано, у зв'язку ізчимусіприйняті усправісудовірішенняпідлягаютьскасуванню, а справа —передачі нановийсудовийрозгляд (>постанова Верховного Суду України від 31.05.2005 р.). Уіншому жразі, ізурахуваннямконкретнихобставин справ,такезамовчуванняможе бутидостатньоюпідставою длявизнаннянедійсним договоруоренди тастягнення у зв'язку ізцимзбитків.

>Існуютьдодатковіпідстави за такими видамиспорів уразіоренди державногомайна. То всудовійсправі N 3/505позовнівимогиобґрунтовувалися тім, щовстановлений удоговорірозмірорендної плати напорушеннявимогчинногозаконодавства непогоджено із Фондом державногомайна України.Коріньпротиріч у цьомуразіполягає до того, що сторонамипо-різномурозуміютьсянормичинногозаконодавства України.Відповідач, непогоджуючись зпозивачем,вважає, щооскількирозмірорендної плати заспірним договоромвідповідаєМетодицірозрахунку та порядкувикористання плати заоренду державногомайна,затвердженійпостановоюKM України від 04.10.95 р. N 786, тодоговірорендиукладено іздотриманнямвимогчинногозаконодавства.Верховний Суд України усвоїйпостанові від 06.09.2005 р.визнав, щоузгодженнярозміруорендної плати із Фондом державногомайна України приукладенніспірного договору було бобов'язковим йнедотриманнявикладеного порядкуєпідставою длявизнання договоруорендинедійсним.

>Пов'язаними ізцієюкатегорієюспорівєспори провизнання договоруорендидійсним. яквідомо,сьогоднідоговірорендинерухомогомайнастроком втричі рокта та понадпідлягаєнотаріальномупосвідченню (із 01.01.2004 р. до 10.01.2007 р. —нотаріальномупосвідченнюпідлягавтакийдоговірстроком однієюрік й понад). При цьому згідно ізчастиною 2 з статтею 220 ЦК Україниякщосторонидійшлизгодищодо всіхістотних умів договору, щопідтверджуєтьсяписьмовимидоказами, йвідбулосяповне чичастковевиконання договору, але й одназісторінухилилася від йогонотаріальногопосвідчення, судможевизнатитакийдоговірдійсним. У такомуразі подалінотаріальнепосвідчення договору непотрібне.Прикладомрішення запозовом провизнання договорудійснимможе бутипостановаХарківськогоапеляційногогосподарського суду від 13.02.2006p.,залишеначинноюпостановоюСудовоїпалати вгосподарськихсправах Верховного Суду України від 26.092006 р.

Упостанові, щорозглядається,зазначено, що згідно ізчастиною 1 з статтею 33 господарськогопроцесуального кодексу Українивід06.11.91 р. N1798-XIIкожна сторонамає довести тихобставини, на котрі вонпосилається, як напідставусвоїхвимог йзаперечень. Упостановівстановлено, щопозивачем не було бнадано судудоказів, котрі бпідтверджувалиухиленнявідповідача віднотаріальногопосвідченняспірного договору.Позивач ненадав судудоказів того, щовідповідачавикликали для скоєннянотаріальногопосвідчення договору чиповідомляли про годину ймісце йогопроведення, чидоказів того, щовідповідач нез'явився взазначений рядків длянотаріальногопосвідчення.Позивачтакож ненадавдоказів того, щовін увстановленому порядкузвертався до суду длязахисту свогопорушеного права шляхомспонуканнявідповідачавчинитипевні дії:спонуканнявчинити діїщодонотаріальногопосвідчення договору. У зв'язку ізцим упозові взазначенійсправівідмовлено.

Таким чином,подаючипозовну заяву провизнання договорудійсним,позивачуслідподбати продоведення того, щосамевідповідачухиляється віднотаріальногопосвідчення договоруоренди. До такихдоказів можнавіднести:поштовеповідомлення провручення,описвкладення аркуша, деповідомляється пронеобхідністьз'явитися доконкретноїнотаріальноїконтори длянотаріальногопосвідчення договору ззазначеннямдати та години йогопроведення.Позивачутакожсліднадати судуіншідокази,зазначенівище.

>Виселення

>Позовні заявищодовиселеннязазвичайгрунтуються чи наствердженніпозивача, що рядківоренди минувши, чидоповненівимогами провизнання договоруорендинедійсним (чи ж пророзірвання договоруоренди). Убудь-якомуразі вційкатегоріїспорівпозивачдумає, щовідповідачбезпідставнозаймаєспірнеприміщення.

Колистосуєтьсязакінченнятерміну дії договору, тослідураховуватитаке.Статті 264 ЦК України та 284 господарського кодексу України від 16.01.2003 р. N436-IV (далі — ДК України)містятьтакісхожінорми:якщоорендарпродовжуєкористуватися майном послезакінчення рядок договоруоренди, то "завідсутностізапереченьорендодавцяпротягом одногомісяця,договірвважаєтьсяпоновленим тій самій рядків,якийраніше було бвстановлено договором.Слідзазначити, щоцінормизастосовуютьсянезалежно від того, чизазначилисторонице вдоговоріоренди. Отже, незавждизакінчення рядок дії договоруозначає, щоорендарзаймаєспірнеприміщеннябезпідставно.

>Важливовизначити, щозапереченняорендодавця послезакінчення рядокорендимаєвідбутисясаме увизначений закономмісячний рядків,такезапереченнямає бутипідписано відіменіорендодавцяуповноваженоюособою.Якщо ж,наприклад,запереченняпідписаноособою ізперевищеннямповноважень,наприклад, заступником директора,який немаєвідповіднихповноважень, тотакезапереченнямає бутинадалісхваленоособою, якоївінпредставляє (у цьомуприкладі — директором підприємства) (>стаття 241 ЦК України).Невиконанняцих умів ізурахуваннямконкретнихобставин справ із великоюймовірністюможеозначати, щодоговірорендипоновлено (>пролонговано), у зв'язку ізчим судвизнає, щоорендармаєпідстави длякористуванняспірнимнерухомим майном.

>Окремослідзазначити, щоспорищодозмінирозміруорендної плати хоч й неє такоюміроюпоширеними, якрозглянутівищеспори,однакєактуальними у 2007році длядоговоріворенди державного та комунальногомайна. У зв'язку ізцимзвертаємоувагу натаке.

У з статтею 118 Закону України «ПроДержавний бюджет України на 2007рік» від 19.12.2006 р. N489-V встановлено, що у 2007році передача воренду державного та комунальногомайназдійснюєтьсявиключно наконкурсних засідках.Орендна платудержавне такомунальнемайновизначається згідно із йогоринковоювартістю в порядку,установленомуКабінетом міністрів України.

>Договориоренди державного та комунальногомайна,укладені до 1 января 2007 року,крімдоговоріворенди державного та комунальногомайна,укладенихбюджетнимиустановами,Пенсійним фондом України та його органами, атакожщодоціліснихмайновихкомплексів, ушестимісячний рядківпідлягаютьобов'язковому (!)переглядувідповідно до установленоїнорми.


>Література

1.Господарськийпроцесуальни1 кодекс України

2.Цивільний кодекс України

3. Закон України «Прооренду державного та комунальногомайна»

4. Закон України «Провласність»


Схожі реферати:

Навігація