Реферати українською » Экономика » Операції з нерухомим майном: порядок здійснення операцій купівлі-продажу житлових приміщень


Реферат Операції з нерухомим майном: порядок здійснення операцій купівлі-продажу житлових приміщень

Страница 1 из 5 | Следующая страница

Федеральне агентство за освітою

Державне загальноосвітній установа

вищого професійної освіти

«Самарський державний архітектурно-будівельний університет»

Кафедра теоретичної економіки та економіки нерухомості

Курсова робота

з дисципліни Економіка нерухомості на задану тему:

«Операції з нерухомим майном: порядок укладання угод купівлі-продажу житлових приміщень»

Виконала студентка 5 курсу

шифр: 270903 грн. 237ОСНИ

>АгаповаС.С.

Керівник Щеголєва І.П.

Самара 2010 р


Зміст

 

Запровадження

Глава 1. Алгоритм скоєння дій зі купівлі-продажу житлових приміщень

1.1 Пошук варіанта

1.2 Огляд житлового приміщення

1.3Задаток в угоди з нерухомістю

1.4 Державна реєстрація

1.5 Відмова і припинення державної реєстрації речових

1.6 Терміни реєстраційних дій

Глава 2. Оцінка вартості квартири

2.1 Аналіз місцеположення об'єкта нерухомості

2.2 Опис об'єкта нерухомості

2.3 Визначення ринкову вартість витратним методом

2.4 Визначення ринкову вартість методом порівняльного аналізу продажів

2.5 Визначення ринкову вартість дохідним методом

2.6 Узгодження результатів оцінки

Укладання

Список літератури

Додатка


Запровадження

Право житло, проголошене у ст. 40 Конституції Російської Федерації, є фундаментальним, бо вона висловлює сутність системи задоволення житлових потреб суспільства. У переліку пріоритетів продуктів індивідуального споживання людини житло виділяють одне з чільних місць, поруч із потреби у повітрі, воді, їжі, енергії.

Втілювана житлова реформа, отримавши останнім часом статусу Національного проекту, спрямовано рішення кола питань. Спочатку передбачалося, що у створюваної під час реформування системі кожен самостійно вкладає кошти на придбання чи будівництво житла, не розраховуючи вирішити в нього житлову проблему з допомогою державних, муніципальних або громадських житлових фондів, а покладаючись на систему компенсацій (субсидій), кредити на придбання житла.

Власники житлових приміщень вправі розпоряджатися своїм житлом через укладання цивільно-правових угод. Так, власники вправі здійснювати угоди: купівлі-продажу, міни, дарування, заповіту і застави.

Відсутність єдності правовим регулюванням у різних нормативні акти житлових відносин, що з скоєнням угод на цій сфері значно ускладнює здійснення державою послідовної житлової політики, породжує невизначеність у здійсненні громадянами своїх прав.

Ця проблема вимагає усебічне вивчення практики застосування новітнього законодавства на право власності житло, ні з огляду на те, що чимало аспекти угод досі не отримали належного врегулювання.

У сучасному правової науці через прийняття нового Житлового кодексу, дослідження проблем укладання угод з житловими приміщеннями значно активізувалися. Чимало уваги приділяється як окремим аспектам зазначеної проблеми, і її дослідженню загалом. Окремо слід виділити роботуП.В. Крашенінникова, де дуже багато уваги приділено питанням укладання угод з житловими приміщеннями. Зокрема, розглянуто поняття, види зазначених угод, їх особливості та специфіку скоєння. Разом про те, низку дуже важливих аспектів проблематики, що з скоєнням операцій із житловими приміщеннями, попри її першорядну методологічну, наукову і практично багато важать, досі залишається мало дослідженим.


Глава 1. Алгоритм скоєння дій зі купівлі-продажу житлових приміщень

Якщо ви хочете придбати яку – або площа із метою вкладення коштів, для наступної здачі або заради отримання іншого доходу нерухомості, слід проведення цілої низки наступних заходів:

 

1.1 Пошук варіанта

 

1. Спочатку потрібно самому чітко визначити собі, що конкретно Ви цього хочете придбати й скільки часу та коштів готові витратити до пошуку підходящого варіанта.

2. Досконально вивчити ринок пропозиції. Переглянути динаміку зміни таких площі, терміни рекламної експозиції. Конче потрібно продзвонити вже продані об'єкти, постаратися дізнатися ціну угоди (тобто. вартість, яку реально продали об'єкт). Часто буває, що ціна угоди відрізняється від ціни заявленої реклами. Дуже важливо було знати – у який бік вона, чи торг чи сталося підвищення вартості.

3. Активний пошук. Процес пошуку дуже тривала й кропітка праця, потребує неабиякого терпіння. Щоб знайти саме те, що Вам потрібно доводиться здійснювати щодня понад 50 відсотків дзвінків різноманітні оголошенням. На один дзвінок за оголошенням йде від 1 до 7 хвилин. Необхідно відразу поставити багато запитань, поцікавитися документами на квартиру, способом продажу, можливістю купівлі квартири по іпотеку, кількістю прописаних у квартирі, чи є діти, історією квартири… тощо.

Проте, іноді цього досить. Крім вивчення іпрозвона всіх друкованих ЗМІ та комп'ютерних видань, доводиться вдаватися до нестандартним методам пошуку. Можна узяти з телефонної бази номери всіх телефонів всіх цікавлять об'єктів і поцікавитися про найближчі творчі плани на об'єкт.

Простіший спосіб – адреснарасклейка оголошень купівлі сюжеті, який районі.

 

1.2 Огляд житлового приміщення

 

4. Перегляд об'єкта. Але тут при зустрічі можна подивитися документи на об'єкт і конкретніші цікаві для опитування.

Для ефективного показу житлового приміщення (у разі квартира) є кілька правил. Майте на увазі, що квартира починається з під'їзду!

Під'їзд навіть у більшою мірою важливий, ніж вішалка тут. Споглядання гардеробних — доля білетерів і комірників, а чи не глядачів, котрі відвідують спектакль. Але від виду сходовому майданчики не уникнути. Скільки життєво важливих дій доводиться здійснювати саме у під'їзді. Тут ми лише закриваємо і відчиняємо двері, їздимо на ліфті, куримо, перевіряємо поштову скриньку. Це місце побачень, задушевних розмов із сусідкою... Одне слово, всього не перерахувати. Тому під'їзд ми сприймаємо як невіддільне частку власної квартири, отже, і індивідуального психологічного простору.

Коли потенційний покупець входить у привабливий під'їзд, він потрапляє у квартиру позитивно налаштованим. Проста прибирання, легкий косметичний помешкання і кілька горщиків з іншими кольорами здатні надати коридору свіжіший і життєрадісний вид.

Звісно, мова не проперекраске всіх майданчиків 16-поверхового вдома. Досить навести до ладу що прилягають до квартирі коридори. Навіть якщо його покупець і зрозуміє, що позитивний стан будинку у цілому далеко ще не таке хороше, як простір близько його квартири, то швидше за все оцінить все зроблене гідно, без негативу, елемент поваги і навіть «спортивний прийом» у чесній грі. Адже не наївні люди люблять усмішки швейцарів і обслуги, ввічливість продавців і лікарів, цінують турботу юристів й педагогів, найчастіше не замислюючись у тому, що послужливість, турбота й увага теж оплачені.

Тактика показу як і має плоди. Коли ж квартира має об'єктивні неприховані мінуси, допомогти справі допомагає грамотний підхід до потенційного покупця. Під час зустрічі необхідно відчути, що він шукає, — можливо, ваш варіант таїть у собі саме ті плюси, необхідних їй. Правила поведінки на переглядах такі: перше — не метушитися, триматися гідно, аби в гостей не склалося враження, що є єдиним і останніх шансом. Не кажете багато, чесно надавши відвідувачу можливість самостійно оглянути усе, що його цікавить.

Важливо розуміти, що прямий і нарочний обман, відверте приховування недоліків, і спроба попрацювати «ляльководом» — відразливі якості, здатні призвести до небажаному результату. Але тонкі дії може бути ефективні. Важливо дочекатися паузи, коли клієнт огляне приміщення і хтось захоче поговорити. Тоді й з'явиться шанс на ненав'язливо демонструвати те, що справді виграшно: наприклад, непомітні з першого погляду гідності планування чи обробки, вигідні види, просторі лоджії тощо. буд.

Для людей має велике значення питання, які люди жили, в цьому будинку.Обернуть цю обставину собі на користь допоможе вміння розумітися на людей, і розуміти свої інтереси, пристрасті, смаки. Якщо з'ясується, що покупець і продавець у чомусь схожі, це зіграє вигідна останньому, оскільки можна буде зав'язати дружній розмова. Навіть якщо його покупець прийняв рішення відразу, мине час, і з безлічі переглянутих об'єктів він вибере той самий, який не формально.

5. Торг. Треба сказати, що торг ринку нерухомості є і вітається, як такої. Звісно, годі чекати що продавець скине 15-20% вартості, але трохи поторгуватися слід. Грамотний торг – це мистецтво. Якщо зустрічаються принципові продавці, небажаючі зменшувати ціну, доведеться вдаватися до маленьких хитруванням. Приміром, можна вписати у авансовий договір збір жодних додаткових довідок не стосовних безпосередньо на продаж об'єкта, але які стосуються юридичної перевірці.

 

1.3Задаток в угоди з нерухомістю

 

6. Перед завдатком що потрібно повністю перевірити усі наявні документи на об'єкт і спроможністьпродавцов(при бажанні). Зазвичай перевіряється (базовий перелік):

- правовстановлюючі документи (СвідченняСОРП, та установчий договір за яким правом він у власність об'єкт);

- кому належить квартира зараз, історія переходу прав власності (виписка зЕГРП);

- дивимося архівну витяг з домовик книжки знайомить із переліком осіб, прописаних на даний момент приватизації квартири (важливо відстежити прописку дітей і тимчасово зняті з обліку осіб);

- вивчаємо паспортів (сторінка дітей обов'язкова) всіх прописаних у період дорослих мешканців, перевіряємо паспорти нинішніх власників;

- замовляємо довідки про відсутність заборгованостей по комунальні платежі, телефонним переговорам і про оплату податку майно.

7.Задаток є одне із способів забезпечення зобов'язань. Відповідно до ст. 380 ДК РФ задаток - це грошова сума, видана одній з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів боці як доказ, що договір купівлі-продажу надалі укладено і виконаний.

>Задаток містить у собі дві функції: функцію передоплати (авансовий платіж), оскільки вартість квартири згодом зменшується у сумі переданого задатку, і навіть гарантійну функцію.

Правило задатку: «При припинення зобов'язання на початок її виконання за згодою сторін або внаслідок неможливості виконання, задаток може бути повернутий», - стаття 416 Цивільного кодексу РФ. Істотною відмінністю задатку від авансу є відповідальність над його порушення.

Якщо покупець (сторона, що дала задаток) цурається проведення угоди, то задаток в продавця.

Якщо продавець (сторона, отримавши задаток) цурається проведення угоди, він зобов'язаний повернути покупцю подвійний розмір задатку.

Трапляється, що з продавця на даний момент продажу квартири немає суми, що необхідно на погашення комунальних боргів, і оформлення документів мають у БТІ, тому покупця їй потрібна невеличка передоплата. Якщо раніше оформити як задатку, це таки буде гарантією придбання квартири згодом.

Якщо хто б винен, але обов'язки виконати неможливо, тобто виникли форс-мажорні обставини, приміром, стихійне лихо, пожежа чи смерть однієї з учасників угоди, тоді продавець просто віддає задаток покупцю без штрафів.

Угоду прозадатке, незалежно з його суми, має оформлене письмово. Щоб за необхідності боку могли довести факт внесення грошей. Угоду прозадатке то, можливо складено у довільній формі у вигляді простої розписки чи фірмовому бланку агентства нерухомості чи юридичної компанії. Розписка має лякати своєї простотою – вона така само важливий, як інші форми договорів. Найголовніше, щоб у неї правильно складена.

У угодізадатке (розписці) необхідно прописати:

->Ф.И.О. сторін

-місце їхніх проживання

-паспортні дані сторін

-терміни виконання зобов'язань

-предмет угоди (об'єкт нерухомості) із зазначенням адреси - й інших характеристик, дозволяють точно визначити об'єкт з сумою задатку.Нотариального посвідчення така угода не вимагає.

Проте, як і раніше, що задаток є певної гарантією виконання зобов'язань, практично найпоширенішим способом забезпечення підписання договору під час здійснення операцій із нерухомістю є аванс.

8. Після всіх таких скоєних дій настає найвідповідальніший момент – реєстрація договору.

 

1.4 Державна реєстрація

Федеральний закон “Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій ізним”[1] поклав МіністерствоЮстиции Росії координацію робіт зі створення установ юстиції по реєстрації прав, правовому контролю над діяльністю установ юстиції, розробці методичних матеріалів ведення державної реєстрації речових, і навіть призначенню звільненню з посади реєстраторів прав на нерухомого майна і операцій із ним, дотриманню Правил ведення Єдиного державного реєстру, навчання та підвищення кваліфікації працівників системи державної реєстрації речових.

31 січня 1998 року набрав чинності Федеральний закон “Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним”. У дивовижній країні почала створюватися принципово нову систему державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним, формування яка передбачає Цивільним кодексом Російської Федерації.

Встановлено організацій, котрі займаються діяльністю по реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ними. Ними є установи юстиції з державної реєстрації прав на нерухомого майна і операцій із ним біля перебування нерухомого майна.

Законом реєстрацію визначена і компетенція установ юстиції з державної реєстрації правий і операцій із нерухомістю, до якої належить таке:

1. Перевірка дійсності поданих заявником документів і майже наявності відповідних прав у підготував документ особи чи органу виконавчої влади. Ця перевірка здійснюється спеціальними посадовими особами - реєстраторами прав.

2. Перевірка наявності раніше зареєстрованих й раніше заявлених прав.

3. Державна реєстрація прав.

4. Видача документів, підтверджують державної реєстрації прав.

5. Видача інформації про зареєстрованих правах.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із ним регламентований главою 3 закону про реєстрації. Детективною є здійснення реєстрації складається з таких 5 етапів:

- прийом документів, необхідні державної реєстрації речових правий і відповідальних вимогам законодавства, реєстрація таких документів з обов'язковим додатком документа оплату реєстрації;

- правова експертиза документів і майже перевірка законності угоди;

- встановлення відсутності протиріч міжзаявляемими правами даний об'єкт нерухомого майна, і навіть підстав відмовити чи призупинення державної реєстрації речових прав;

-внесення записів в Єдиний державний реєстр прав на нерухомого майна за відсутності зазначених протиріч та підстав відмовити чи призупинення державної реєстрації речових прав;

- вчинення написів на правовстановлюючих документах і видача посвідчень про виробленої державної реєстрації речових прав.

Потрібно звернути увагу, що від державної реєстрації підлягає як самого договору продажу житлового приміщення, і перехід права власності нерухомість за таким договору від продавця до покупця.

Слід зазначити, що з укладанні договору продажу-купівлі нерухомості час укладання договору не збігаються з моментом переходу права власності її у. На час реєстрації переходу права власності покупець, навіть отримавши об'єкт договору володарем і (чи) користування, немає права ним розпоряджатися у відносинах третіми особами (продавати, здавати у найм, віддавати під заставу тощо.). Тільки з реєстрації

Страница 1 из 5 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація