Реферати українською » Экономика » Звіт про оцінку ринкової вартості трикімнатної квартири


Реферат Звіт про оцінку ринкової вартості трикімнатної квартири

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Федеральне агентство за освітою

Державне освітнє установа

Вищої професійної освіти

Томський державний університет

>КОНТРОЛЬНАЯ РОБОТА

Дисципліна: Оцінка нерухомості

на задану тему: Звіт оцінки ринкову вартістьтрехкомнатной квартири

Виконала: Медведєва Про.

грн.163а-1

Перевірила: Німецька С.А.

Улан-Уде

2010 р


План звіту за оцінкою

 

>Предпосилка оцінки

Основні припущення, і обмежують умови

Призначення оцінки

Мета оцінки

>Используемое визначення вартості й час оцінки

Опис і аналіз об'єкта оцінки

Опис об'єкта оцінки

>Местоположение об'єкта оцінки

Аналіз найкращого і ефективнішого використання

Визначення вартості об'єкта

Витратний підхід

Визначення відновлювальної вартості

Визначення величини накопиченого зносу

Порівняльний підхід

>Доходний підхід

Узгодження результатів і висновок про ринкову вартість об'єкта

Використовувана література

оцінка вартість ринковий квартира


>Предпосилка оцінки

 

Короткий виклад фактів і висновків

Адреса об'єкта РеспублікаБурятия,Прибайкальский район, з. Ільїнка вул. Комуністичнад.30 кв. 4

Тип об'єкта нерухомості >Трехкомнатная квартира загальною площею 51,3 кв. м

>Оцениваемие права Право власності

Найкращий використання зі своїми поліпшеннями

Використання як житловий квартири

Найімовірніші покупці Не виявлено

Небезпеки, викликані довкіллям Не виявлено

Цінність як природного, культурного, розважального чи наукового об'єкта Не виявлено

Дата оцінки 20 травня 2010 р.

Основні припущення, і обмежують умови

Наведені нижче умови, припущення та обмеження є невід'ємною частиною справжнього звіту.

Загальні умови

Справжній звіт достовірний може і у вказаних у звіті цілях. Жодна з Сторін неспроможна використовувати звіт (чи будь-яку його частину) інакше, чому це передбачено договором оцінки.

Положення про відповідальність

У межах своїх діях Оцінювач виступав як виконавець. Під час проведення оцінки Оцінювач виходив речей, що надана йому інформація є точної і достовірної , і проводив її перевірки. Розмір винагородиОценщика в жодній ступеня не пов'язані з висновками вартість оцінюваних об'єктів.

Відкидання відповідальності

ВідОценщика зайві з'являтися у суді чи свідчити інакше щодо об'єкта чи оціненого майна, крім підставі офіційного виклику суду.

Опис майна

Оцінювач так само він відповідальності за опис правового стану майна стосовно питань,подразумевающие обговорення юридичних аспектів права власності. Права власності на оцінювану нерухомість передбачаються повністю відповідними вимогами законодавства, якщо інше не обумовлено спеціально.

>Движимое і нерухомого майна об'єкта оцінюється вільний від яких би не пішли прав утримання майна України та боргових зобов'язань під заклад майна, якщо інше не обумовлено спеціально. Оцінювач виходив речей, що є повну відповідність правового становища власності вимогам тих нормативних документів державного устрою і місцевого рівнів, чи невідповідності цього рівня вказані, визначено й розглянуті в звіті.

Оцінювач не виробляв вимірювальних робіт на місцевості і приймає він відповідальності за такі.

Оцінювач зобов'язаний приводити повне опис методик аналізу та розрахунків, є інтелектуальної власністюОценщика.

Приховані характеристики і дефекти

Оцінювач не несе відповідальності за оцінку стану об'єкта, приховані характеристики і дефекти, які неможливо знайти іншим шляхом, інакше як звичайним візуальним оглядом чи шляхом вивчення планів і специфікацій.

Прикінцеві положення

Інформація, оцінки й думки, отримані Оцінювачем і що у цьому звіті, отримано із достовірних, на думкуОценщика, джерел. Проте Оцінювач неспроможна прийняти себе відповідальність за точність цих даних, тому, де може бути, він ставить посилання джерело інформації.

ДумкаОценщика щодо ринкову вартість об'єкта є дійсним лише з дату, спеціально обумовлену у цьому звіті. Оцінювач так само він ніякої відповідальності за соціальні, економічні, фізичні чи урядові зміни, які можуть виникнути після цієї дати, позначитися на ринкових факторів та інтересів в такий спосіб спричинити судженняОценщика.

>Отчет оцінки містить професійне думкаОценщика щодо величини ринкову вартість власності. Не є гарантією те, що власність продадуть відповідно до величині оціненої вартості.

>Конфиденциальность

Без письмової згодиОценщика Замовник має прийняти умова зберігати конфіденційність стосовно будь-якої інформації, отриманої відОценщика. Відповідно до встановленим професійним стандартам, залучені на роботу експертиОценщика також зберігають конфіденційність стосовно будь-якої інформації, отриманої від Замовника, чи розрахованої під час дослідження, у відповідність до завданнями оцінки.

 

Призначення оцінки

>Назначением справжньої оцінки є визначення вартості ОБ'ЄКТИ для реалізації майнові права.

 

Мета оцінки

Метою справжньої оцінки є визначення ринкову вартість ОБ'ЄКТИ.


>Используемое визначення вартості й час оцінки

Відповідно до Федеральним законом «Про оцінної діяльності, зі РФ» від 29 липня 1998 р.№135-ФЗ під ринкової вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, через яку даний об'єкт оцінки може бути відчуженим на ринку за умов конкуренції, коли боку угоди діють розумно,распологая всієї необхідною інформацією, а чи не величині ціни угоди не відбиваються будь-які надзвичайні обставини, тобто коли:

· жодна зі сторін угоди зобов'язана відчужувати об'єктоценки,а інший бік зобов'язана приймати виконання;

· боку угоди добре знають про об'єкт угоди та діють у свої інтереси;

· об'єкт оцінки представлений відкритий ринок у формі публічної оферти;

· ціна угоди є розумна винагорода за об'єкт оцінки й примусу до здійснення угоди відношенні сторін операції з чиєїсь боку був;

·платеж за об'єкт оцінки виражений в грошової форми.

Оцінка зроблена за станом 20 травня 2010.

 

Опис і аналіз об'єкта оцінки

Для проведення справжнього аналізуОценщику було надано наступна документація:

Технічний паспорт АУ РБ «>Гостехинвентаризация-Республиканское БТІ»Прибайкальское відділення квартиру за адресоюПрибайкальский районс.Ильинка.


Опис об'єкта оцінки

Опис об'єкта оцінки вироблено виходячи з візуального огляду, і навіть Технічного паспорти на будову та спорудження. Об'єктом оцінки є трикімнатна, квартира, що складається з трьох житлових кімнат, кухні, двох коридорів, ванній, санвузли, загальної корисною площею 51,3. Квартира лежить у двоповерховому домі 1977 р. будівлі.

Розподіл площ: перший коридор – 2,9 м2 ; другий коридор – 4,7 м2; кухня – 8,3 м2; перша житлову кімнату – 8,6 м2; друга житлову кімнату – 15,4 м2; третя житлову кімнату – 7,7 м2; туалет – 1,2 м2; ванна – 2,5 м2.Электроосвещение, електропостачання, каналізація, опалення, водопостачання (гаряче та холодне) – централізовані.

Передпокій – прямокутна. Підлогу – ковролін; стіни вирізняютьсяводно-дисперсной фарбою; вхідні двері – подвійна, внутрішня дерев'янафиленчатая; зовнішня двері металева; стелю забарвленийводно-дисперсной фарбою. З передпокої є вхід до залу, в передпокої вмонтовані два шафи.

Житлова кімната зал. Підлогу – ковролін по бетонноїстяжке; стіни – шпалеришелкография; стелю – шпалери паперовітиснение; вікна – подвійні, стулчасті, вирізняються олійною фарбою.

Коридор – квадратний. Підлогу ковролін по бетонноїстяжке; стіни – шпалеришелкография; стелю – шпалери паперовітиснение. З коридору є вхід в спальні.

Житлова кімната – спальня. Підлогу – ковролін по бетонноїстяжке; стіни – шпалеришелкография; стелю – шпалери паперовітиснение; вікна – дерев'яні, подвійні, стулчасті, вирізняються емаллю;електроустановочние вироби.

Житлова кімната – спальня. Підлогу – ковролін по бетонноїстяжке; стіни – шпалеришелкография, стелю – шпалери паперові тиснені; вікна – дерев'яні подвійні, стулчасті, вирізняються емаллю; є вхід на лоджію;електроустановочние вироби .

Коридор – прямокутний. Підлогу ковролін по бетонноїстяжке; стіни – шпалеришелкография; стелю – шпалери паперові тиснені. З передпокої є вхід в кухню, ванну, туалет.

Кухня. Підлогу – лінолеум по бетонноїстяжке і ДВП; стіни – шпалери вінілові; стелю – шпалери паперовітиснение; є арка на лоджію;електроустановочние вироби.

Ванна кімната. Пол – керамічна плитка; стіни – кахельна плитка, стелю – плитка не потягне; сантехніка: ванна, раковина, змішувач; двері – дерев'яна (ДВП) глухаоднопольная, обклеєнатекстурированной полімерної плівкою.

Туалет. Пол – керамічна плитка; стіни – кахель; стелю – плитка не потягне; сантехніка:унитаз-компакт; двері – дерев'яна (ДВП) глухаоднопольная, обклеєнатекстурированной полімерної плівкою; полки – дерев'яні, обклеєнітекстурированной полімерної плівкою.

 

>Местоположение об'єкта оцінки

Об'єкт оцінки лежить уПрибайкальском районіс.Ильинка за адресоюул.Коммунистическая буд. 30 кв. 4.

Об'єкт лежить у житловому районі, такого далекого від центру міста Улан-Уде, із хорошою транспортної доступністю і розвинутою інфраструктурою. Щільність забудови у районі досить висока.

 

Аналіз найкращого і ефективнішого використання

Нерухомість – майно, що може використовуватися не одним, а кількома способами. Оскільки кожному способу використання об'єкта нерухомості відповідає певна величина від вартості, та над проведенням оцінки вибирається один спосіб використання, званий найкращим і найефективнішим.

Укладання про найкращому використанні відбиває думкаОценщика щодо найкращого використання власності, з аналізу стану ринку. Поняття «найкраще і найефективніше використання», що застосовується у цьому звіті, передбачає таке використання, яка з всіх розумно можливих, фізично здійсненних, фінансово прийнятних, належним чином забезпечених та юридично допустимих видів використання має своїм результатом максимально високу поточну вартість землі.

Аналіз найкращого і ефективнішого використання виконується шляхом перевірки відповідності аналізованих варіантів використання наступним критеріям.

Законодавча дозволяння: розгляд тих способів використання, дозволені розпорядженнями прозонообразовании, обмеженнями на приватну ініціативу, положеннями про історичних зони і екологічним законодавством.

Фізична здійсненність: розгляд фізично реальних у цій місцевості способів використання.

Фінансова здійсненність: розгляд того, яке фізично здійснима і дозволене законом використання даватиме прийнятний дохід власнику ділянки.

Максимальна ефективність: розгляд того, який із фінансово здійсненних використань приноситиме максимальний чистий прибуток чи максимальну поточну вартість.

Бо у тому випадку об'єктом оцінки є квартира у житловому п'ятиповерховому домі, то найкращим використанням приймаємо використання кронштейна як житла без розгляду інших варіантів.


Визначення вартості об'єкта

Теорія оцінки нерухомості розглядає можливість застосування трьох підходів щодо ринкову вартість: з погляду витрат, порівняння аналогів продажу та з поглядуприносимого об'єктом доходу. Можливість і доцільність застосування кожного з підходів, і навіть вибір методики розрахунків у рамках кожного підходу переглядаються у кожному разі окремо, з багатьох чинників, зокрема специфіки об'єкта оцінки й виду обумовленою вартості.

Витратний підхід

Витратнийподход-ето стандартний підхід для оцінювання ринкову вартість нерухомості. Він грунтується на визначенні витрат, яких може зазнати потенційний покупець нерухомості для будівництва будівлі споруди, аналогічного за своїми фізичними параметрами чи споживчим властивостями оцінюваної нерухомості.

Вартість нерухомості, обумовлена витратним підходом, відповідає повного праву власності і дорівнює сумі ринкову вартість ділянки землі, плюс вартість нового будівництва поліпшень, мінус накопичений знос.

Вартість цього будівництва поліпшень залежно від типу об'єкта оцінки й умов може у вигляді відновлювальної вартості чи вартості заміщення.

>Восстановительная вартість – вартість будівництва у поточних цінах на дату оцінки точної копії що оцінюється об'єкта з цих матеріалів, зведеного з повним дотриманням так само стандартів, з цього проекту, з допомогою робочої сили в тієї ж кваліфікації, має ті самі недоліки, як і оцінюване будинок.

Вартість заміщення – оцінюється вартість будівництва у поточних на дату оцінки цінах будинки корисністю, рівної корисності що оцінюється об'єкта, із використанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту й т.д. Вартість цього будівництва окреслюється сума прямих витрат, безпосередньо з спорудженням об'єкта, непрямих витрат до процесів, опосередковано що у будівництві, та одержання прибутку підприємця (інвестора).

Під нагромадженим зносом розуміється визнана ринком втрата вартості поліпшень, викликане фізичними руйнаціями, функціональним старінням, зовнішнім старінням чи комбінацією цих факторів.

Основні кроки при застосуванні такого підходу до визначення вартості:

1. розрахувативосстановительную вартість поліпшень (будинків, споруд, об'єктів благоустрою), що є на об'єкті;

2. встановити додаткові витрати, необхідних здобуття права довести будинок до ринкових вимог, і рівня завантаження приміщень;

3. визначити підприємницький дохід;

4. встановити величину накопиченого зносу;

5. розрахувати залишкову вартість об'єкта оцінки.

Визначення відновлювальної вартості

Бо у тому випадку об'єктом оцінки є квартира, визначення вартості витратним методом може враховувати деякі аспекти, наприклад вказаний вище розрахунок вартості земельних ділянок.

При визначенні вартості користуватимемося відносними показниками, що відбивають вартість витрат за будівництво об'єктів житловий фонд. Таким відносним показником може бути розрахункова вартість м2 загальній площі житлових будинків на об'єктах представникам, надана Регіональним центром з ціноутворення у будівництві при АТВТ «». На 20 травня 2010 ррасчетная вартість 1 м2 загальній площі становила 20000.

Отже, вартість 1 м2 загальній площі знову зведеного житла,принимаемая врасчетах, дорівнює 20000 крб.

Загальна площа квартири – 51.3 м2. З цьогорасчетнаявосстановительная вартість квартири:

20000*51.3=1026000

У табл. 1.1 наведено розрахунок вартості 1 м2 загальній площі, застосовувану для аналізованого об'єкта.

Таблиця 1.1

№п/п Найменування коефіцієнта Має (+) / немає (-) Факт >Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКАРАЙОНА
1 >ПАТОГЕННАЯ ЗОНА 1.10
>а)положительная + 1,1
>б)отрицательная - 0,95
2 СОЦІАЛЬНАИНФРАСТРУКТУРА 1.02
>а)социальние послуги віддалені - 0,95
>б)частичное присутність - 1
>в)присутствие всіх соціальних послуг + 1,02
3 >УДАЛЕННОСТЬ ВІД ЦЕНТРУ 0.98
>а)удаленние від центру райони + 0,98
>б)райони, що примикають до центра - 1,02
>в)центр - 1,02
4 >ТРАНСПОРТНАЯДОСТУПНОСТЬ 1.00
>а)трамвай - 1
>б)троллейбус - 1
>в)автобус + 1
>г)все види транспорту - 1,1
5 >РАССТОЯНИЕ ДООСТАНОВКИ, м 1.02
>а)далее 500 - 0,984
>б)в межах 500 - 1
>в)в межах 100 + 1,02
6 ЕКОЛОГІЧНАОБСТАНОВКА 1.03
>а)загазованность вище ГДК - 0,95
>б)загазованность не більше ГДК - 1
>в)отсутствие загазованості + 1,03
7 >БЛИЗОСТЬОПОРНОГОПУНКТА МІЛІЦІЇ, км 1,02
>а)далее 1 - 0,95
>б)в межах 1 - 1
>в)в межах 0.01 + 1,02
8 >ШУМОВОЙ ТОРБА 1.01
>а)више рівняПДУ - 0,95
>б)предельно припустимий рівеньПДУ - 1
 у нічний час30дБ -
вдень40дБ -
>в)в межах нормиПДУ - 1,01
Характеристика вдома
9 >ОРИЕНТИР НА СТОРОНИ СВІТУ 1.01
а) північ - 1
б) південь - 1
в) схід + 1,01
р) захід + 1,01
10 РІКПОСТРОЙКИ, років 0.83
ні тим більше 25 + 0,83
б) 15-25 - 0,87
в) 10-15
Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація