Реферати українською » Экономика » Визначення ринкової вартості однокімнатної квартири в багатоквартирному житловому будинку


Реферат Визначення ринкової вартості однокімнатної квартири в багатоквартирному житловому будинку

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Курсова робота

Тема:

«Визначення ринкову вартість однокімнатній квартири багатоквартирному домі»

Темніков 2011


1. Опис об'єкта оцінки й його місцеположення

1.1Местоположение що оцінюється об'єкта оцінки

>Оцениваемий об'єкт оцінки лежить у містіСаранске вулицею Лаврентьєва 41 обмежується із півночі заходу універсальним магазином, із Заходу автомобільної стоянкою, і з півдня проїзною частиною.

1.2 Транспортна доступність, комерційна привабливість

Транспортна доступність досить задовільна, з те, що дорожнє покриття асфальтне. Висока комерційна привабливість.

1.3 Технічне стан об'єкта оцінки

Площа забудови – 3012 м2

Загальна площа житловий будинок – 2006 м2

Житлова площа житловий квартири – 82,3 м2

Висота будинку – 62 м.

Щоб оцінити технічний стан об'єкта оцінки, необхідно ухвалити чіткі та ясні критерії, що прийнято вважати хорошим станом, що – поганим.


1.4 Конструктивні елементи

Таблиця – 1. Конструктивні елементи

Конструктивні елементи Опис

Фундамент

Стіни

>Перегородки

>Перекрития

>Кровля

Підлогу

>Отделочние роботи

Внутрішнє санітарно-технічний і електричне пристрій

Моноліт

поштукатурено

Бетонні

>Тесовие

>Металлочерепица

Залізобетонні

>Кирпичная оздоблення

Стелі – плитка декоративна, стіни –гипс-картон, шпалери, поли – паркет

Центральне опалення, водогін, каналізація, електроосвітлення, газ, телефон


2. Визначення ринкову вартість однокімнатній квартири за трьома підходам

2.1 Визначення ринкову вартість об'єкта нерухомості по дохідного підходу

Капіталізація доходу є сукупність прийомів і методів, дозволяють оцінити вартість об'єкта з урахуванням його потенційну здатність приносити прибуток у процесі що залишилася економічного життя за умови використання найефективніше.

Загальний коефіцієнт капіталізації – це ставка, використовувана для перерахунку потоку доходів у єдину суму поточної вартості. Зазвичай дана ставка відбиває сформовану над ринком взаємозв'язок між вартістю нерухомості та вищим рівнемприносимого цим об'єктом власності доходу. Загальний коефіцієнт капіталізації і двох складових: ставки дисконту, тобто. ставки доходу на інвестиції, і відшкодування, чи загальний коефіцієнт капіталізації, – цей показник чистого операційного доходу до вартості об'єкта нерухомості. Для розрахунку загального коефіцієнта капіталізації найчастіше застосовуються такі методи:

Метод порівняння продажів – до розрахунку використовуються ринкові дані про порівнюваний проданим об'єктах. Зазвичай, у ролі остаточної величини загального коефіцієнта капіталізації вибирається середня арифметична, середня зважена чи модальна величина.

R0=Чистий прибуток / Ціна продажу. (1)

де: R0 – коефіцієнт капіталізації

Метод кумулятивного побудови ділить коефіцієнт капіталізації на складові: відсоток із капіталу – on і норма повернення капіталу – of. Отже, коефіцієнт капіталізації можна сформулювати формулою

R0=>on+of (2)

Метод прямий капіталізації дозволяє перетворити щорічний стабільний прибуток від об'єкта у його вартості. Під стабільним доходом, розуміють дохід, очікуваний від використання що оцінюється власності протягом типового для прогнозного періоду року, наведений до поточної вартості.

При застосуванні цього методу не визначають окремо повернення капіталу і від інвестицій, оскільки метод не враховує прогнозів інвестора в очікуванні ринку нерухомості протягом гаданого терміну володіння власністю, динаміки доходів населення і змін вартості майна.

Метод виражається ставленням стабільного чи середньорічного доходу до коефіцієнта капіталізації

>V=I/R (3)

де: V – поточна вартість;

I – періодичний дохід;

R – коефіцієнт капіталізації

Модель капіталізації доходу за періодами полягає в рівняннідисконтированних грошових потоків:

>V=CF1/>1+i+ F2/(>1+i)2+>CF3/(>1+i)3+…+>CFn /(>1+i)n чи V= (4)

де V – поточна вартість;

>CF – дохід у період;

і – ставка дисконту цей період;

n – число періодів.

Для застосування цієї моделі необхідна оцінка доходу кожний період. Розглянемо етапи застосування методу дисконтування:

1.Опредедяют тривалість періоду отримання прибутку, тобто. прогнозують потоки коштів за кожним роком прогнозного періоду. Потоком коштів називається щорічний підсумок діяльності об'єкта нерухомості, пов'язаний із його основою функціональної діяльністю. Майбутні доходи і утворюють потоки коштів в кожному кроку розрахунку.

Оцінку майбутніх витрат і результатів діяльності роблять у межах розрахункового прогнозного періоду, тривалість якого встановлюють залежність від рівня життя та темпів зміни інфляції, типу об'єкта власності та інших.

2.Дисконтируют грошові потоки: розраховують поточну вартість майбутніх платежів з урахуванням функції складного відсотка голосів і підсумовування всіх поточних вартостей.

3. Залежно від яка перебуває період оцінювачем завданнядисконтируют потоки коштів, які виражають:

– чистий операційний дохід;

– дохід інвестора до оподаткування;

– дохід інвестора після оподаткування;

– дохід банку з виданій кредиту;

– дохід орендодавця по орендному договору.

4. Визначають ставку дисконтування – середню норму прибутку, якою інвестори розраховують за умов цього ринку нерухомості на капіталовкладення в схожі об'єкти і який відбиває очікування ринку. Оскільки норма прибутку прямо пропорційно залежить від ризику, то ставка дисконтування залежить від того, наскільки високо середній інвестор оцінює рівень ризику, пов'язані з вкладенням засобів у купівлю цього підприємства. Що рівень ризику, то більше вписувалося ставка дисконтування і менше поточна вартість майбутніх доходів.

5. Метод дисконтування передбачає розрахунок виручки від продажу (реверсії) об'єкта нерухомості наприкінці періоду володіння і її до поточної вартості через ставку дисконтування.

2.2 Визначення ринкову вартість об'єкта нерухомості з порівняльного підходу

Порівняльний підхід одна із трьох підходів для оцінювання нерухомості і її уявлення у ній методом прямого порівняльного аналізу продажів чи методом порівняних продажів.

Проте, оскільки метод порівняних продажів у прямому порівнянні що оцінюється об'єкта коїться з іншими, подібними йому об'єктами, хто був недавно продані, саме порівняльний підхід називають часто ринковим підходом, метод порівняних продажів – методом ринкової інфляції. Відкоригована ціна дозволяє оцінювачу дійти невтішного висновку у тому, скільки об'єкт оцінки, найімовірніше, коштуватиме над ринком. Можна відобразити формулою:

>ЦПОС До =РСОО (5)

де:ЦПОС – ціна продажу об'єкта порівняння;

До – сукупна поправка до ціни продажу об'єкта порівняння;

>РСОО – ринкова вартість об'єкта оцінки.

Отже, цей підхід для оцінювання ринкову вартість передбачає, що встановить ціну для що оцінюється об'єкта тим самим чином, що у порівняних, конкурентних об'єктів аналогів, недавно проданих у певному сегменті ринку.

Основним умовою застосування порівняльного підходу в оцінці нерухомості є активність ринку нерухомості і доступність якісної інформації про угоди з аналогічними об'єктами – наявність активного ринку інвестицій для типу власності, що був продаж, з велику кількість недавніх і надійних угод.

Перевагу йому віддається через отримання безпосередніх характеристик в оцінці:

–односемейних житлових будинків

– нерухомості малого приватного бізнесу.

>Применением порівняльного підходу недоцільно, коли:

– ринок нерухомості у районі, до якого належить оцінюваний об'єкт, недостатньо розвинений

– порушуються умови типовості ринкової угоди

– інформацію про цінах операцій та характеристиках об'єктів – аналогів недоступна оцінювачів.

Точність цього підходу залежить від якості зібраних даних, проте, навіть якщо метод порівняних продажів немає, а дає лише рекомендацію орієнтовні результати, оцінювач має всі одно навести своєму звіті зібрані дані про порівняльним продажам.

Порівняльний підхід за наявності достатньої кількості даних дозволяє їм отримати хороші, І що дуже важливо, легко поясненні результати оцінки вартості.

Порівняльний підхід жадає від оцінювача знання спеціальних понять, прийомів і інструментів, які різнять це підхід з інших

1. Одиниця порівняння.

1.1. Вирізняють такі одиниці порівняння:

Для земельних ділянок без поліпшень використання удільні характеристики. Ціна за одиницю виміру площі земельних ділянок

– кв. м – для ділянки під забудову назви населеного пункту

– сотка – для ділянки під садівництво або під індивідуальне житлове будівництво населеному пункті

– гектар (10000 кв. м) – для сільськогосподарських і лісових угідь

– погонний метр (одиниця довжини) – для транспортних чи пішохідних магістралей

– ціна за ділянку площею стандарту для такого типу функціонального використання

1.2. Для земельних ділянок з поліпшеннями як питомий характеристик застосовуються питома ціна одиниця виміру кількості ціни утворює чинники для компонента власності, питома ціну будівництва

– ціна за одиницю корисною пощади будівлі в кв. м

– ціна за одиницю будівель обсягу

– ціна за квартиру чи кімнату

2. Елемент порівняння

Елемент порівняння – це характеристики власності і угод, які визначають чинники, що впливають ціну нерухомості.Тенденциями є:

– час (дата)продрожи

– місцеположення

– умови продажу

– умови фінансування купівлі

– юридичне опис об'єктів нерухомості

– фізичні характеристики об'єктів.

3. Види коригувань

Елемент порівняння виробляє коригування два види:

– послідовні

– незалежні

Послідовні коригування:

– передані права власності

– умови фінансування

– умови продажу

– ринкові умови

Незалежні коригування:

– місцеположення

– фізичні характеристики об'єкта

– використання об'єкта

– наявність додаткових компонентів вартості, не які стосуються об'єкту оцінок

4. Способи внесення поправок

Коригування виносяться з урахуванням позицій порівняння, перелічених вище. Тією мірою, як і оцінюваний об'єкт відрізняється від порівняного, у ціну останнього необхідно ухвалити поправки про те, щоб визначити, яку ціну міг би бути продано, якби мав тими самими характеристиками, як і оцінюване майно.

Форми внесення поправок то, можливо:

– в абсолютних величинах

– частках одиниці

– відсотках вартостіуравниваемих об'єктів

5. Методи розрахунку поправок

Методи розрахунку коригувань можна розділити на дві категорії:

До кількісним методам ставляться:

– графічний аналіз

– аналіз парних продажів

– статистичний аналіз

– аналіз чутливості, витрат, капіталізації орендних відмінностей.

До якісним методам ставляться:

– щодо з порівняльного аналізу

– метод загальної угруповання

– метод персональних інтерв'ю.

2.3 Визначення ринкову вартість об'єкта нерухомості по затратному підходу

Витратний підхід одна із з трьох основних підходів в оцінки нерухомості. При застосуванні витратного підходу вартість об'єкта нерухомості визначається підсумовуванням ринкову вартість земельної ділянки й повних витрат забудовника з його благоустрій і продовження будівництва у ньому поліпшень об'єкта нерухомості на дату оцінки. У цьому враховується підприємницька прибуток інвестора і віднімається накопичений під час експлуатації сукупний знос поліпшень. У основу витратного підходу покладено принцип заміщення, за яким вартість об'єкта нерухомості має перевищувати найменшої ціни, через яку то, можливо придбаний інший об'єкт нерухомості еквівалентній корисності. З іншого боку, в витратному підході використовуються принципи попиту й пропозиції, очікування, залежність від довкілля і навіть принцип зміни.

Застосування витратного підходу необхідна за наступних випадках:

– з оцінки об'єктів, незавершених будівництво

– визначення вартості нового будівництва

– в оцінці земельних ділянок методами співвіднесення, вилучення й фізичного залишку

– в інвестиційні проекти – щодо техніко-економічного аналізу витрат за реконструкцію існуючого об'єкта чи будівництво нового

Витратний підхід доцільно запровадити у сукупності з іншими підходами в оцінці об'єктів нерухомості, що належать малорозвинутим, тим що формуються сегментами ринку нерухомості.

Витратний підхід категорично не рекомендується запровадити у випадках, коли можна зробити самостійну оцінку земельної ділянки й достовірно визначити всі видиизносов і усунень.

Витратний підхід складно використовувати, для оцінки підприємницької прибутку повністю немає даних або їх неоднорідні. Витратний підхід дає результат вартості об'єкта нерухомості з безумовному правом власності. Витратний підхід не забезпечує необхідної надійності результату оцінки ринкову вартість, якщо проміжні розрахунки не підкріплюються ринковими документами, однак за оцінці нових об'єктів витратний підхід є дуже надійним.

Вартість нерухомості відповідно до витратним підходом дорівнює:

Зпро = З>восст/зам – І + З>з.у                                                                                                     (6)

де: Зпро – вартість об'єкта нерухомості

З>восст/зам – вартість відбудови чи заміщення

І – знос

З>з.у – вартість земельних ділянок

Застосування витратного підходи до оцінки нерухомості складається з таких етапів:

1. Оцінку ринкову вартість земельних ділянок якнезастроенного з урахуванням варіанта його ефективнішого використання

2. Оцінку прямих і непрямих витрат за спорудження будинку на дату оцінки

3. Оцінку величини підприємницької прибутку, відповідного вимоги ринку

4. Розрахунок відновлювальної вартості поліпшень як суми прямих і непрямих витрат та підприємницької прибутку

5. Оцінку загального накопиченого зносу будинку як суми що оцінюється фізичного зносу, функціонального і "зовнішньогоустаревания

Метод виходить з таких положеннях:

– термін економічного життя – період, протягом якого будинок вносить внесок у сумарну вартість нерухомості, тобто. використовується для одержання прибутку

– термін що залишилася економічного життя – період остаточно терміну економічного життя від дати оцінки.

– типовий термін фізичного життя – це часу, протягом якого ту чи іншу будова існує, функціонує і придатне проживання чи роботи у ньому. Оскільки чимало будинку, побудовані більше років тому, досі функціонують, то прогнозувати розрахунковий термін фізичного життя дуже складно. Можна припустити, що, зазвичай, при нормальної експлуатації будинку може дорівнювати терміну економічного життя

– хронологічний вік – в оцінці вказують, але за розрахунку вартості це має невеличке значення. Фактично і досить ефективний віку при нормальної експлуатації будинку можуть збігатися

– ефективний вік – грунтується оцінці зовнішнього вигляду будинку, його зі стану, планування, економічних чинників, які впливають його, тобто. наскільки будинок виглядає, як він зношене

Залежність між названими поняттями така: знос, виражений у відсотках і є ставленням суми зносу до відновлювальної вартістю будівлі, дорівнює відношенню ефективного віку до певного терміну економічного життя.

>Математически враження таке:

>И/ВС =ЭВ/СЭЖ =ПИ (7)


де: І – знос

ЗС –восстановительная вартість

>ЭВ – ефективний вік

>СЭЖ – термін економічного життя

>ПИ – відсоток зносу


3. Узгодження результатів оцінки ринкову вартість однокімнатній квартири багатоквартирному житловому будинку

Завершальним етапом оцінки є узгодження результатів отриманих різними методами у межах використаних підходів. Мета такої узгодження – отримання остаточної підсумковій величини вартості. Відповідно до вимогами до звіту величина вартості дається як єдиної рубльової суми, що становить крапкову величину оцінки.

Оцінювач ні проводити просте усереднення трьох показників вартості. Остаточна вартість будь-коли є наслідком усереднення, вона може бути отримана шляхом підсумовування всіх оціночних вартостей, та був розподілом цієї суми кількості використаних підходів. На ідеальному ринку все три класичних підходи мають призвести до одному й тому ж величині вартості. Найбільш кращим варіантом проведення процедури узгодження отриманих результатів для одержання підсумкового значення вартості зчитується зважене усереднення. Розрахунок узгодження підсумковій вартості здійснюється за формулі:

СІ = і * Wі                                                                                                                     (8)

де, і – число використаних підходів

Зі – результат оцінки за першому прибутку

Wі - питому вагу підходу причому у частках одиниці

Узгодження – це аналіз альтернативних висновків, отриманих застосуванням різних підходів для оцінювання, з метою визначення єдиного значення оцінюваної вартості.


Укладання

Нерухомість лежить в основі національного багатства Росії. Вона виконує масу різноманітних, зокрема в

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація