Реферати українською » Экономика » Контрольна робота з економіки нерухомості


Реферат Контрольна робота з економіки нерухомості

Страница 1 из 2 | Следующая страница

>Cтудентка III курсу факультетуЭП спеціальність 0608 «Економіка і управління для підприємства»

Московський державний університет технологій та управління

Москва 2006р.

Запровадження.

Серед елементів ринкової економіки окреме місце посідає нерухомість, що виступає як кошти виробництва ( земля, адміністративні, виробничі, складські, торгові й інші будівлі і приміщення, і навіть інші будівлі) і предмета чи об'єкта споживання ( земельні ділянки, житлові будинки, дачі, квартири, гаражі). Нерухомість виступає основою особистого існування громадянам і є базою для господарської діяльності й розвитку підприємств і організацій усіх форм власності. У Росії її відбувається активне формування та розвиток ринку нерухомості і дедалі більший число громадян, підприємств і закупівельних організацій бере участь у операціях із нерухомістю.

Нерухомість головне обговорення при приватизації державної влади і муніципальної власності, при оренді нежилих приміщень, для придбання і продаж житлових приміщень. З'явився шар нових власників нерухомості як у сфері особистого споживання, і у багатьох сферах підприємницької діяльності. Утворилися комерційні структури, які діють ринку нерухомості.

Розгортається діяльність вітчизняних і іноземних інвесторів, котрим велике значення має тут придбання гарантованих прав користування землею і правовий захист їхніх інтересів.

Змінилося податкового законодавства, і де з'явилися нові більшість громадян Росії податки: податку майно фізичних осіб податку майно, минуще гаразд спадковості й дарування. Початок розвиватися місцеве законодавство з регулювання сфери нерухомості.

1. Ризики ринку нерухомості.

Ринок нерухомості — це взаємопов'язана система ринкових механізмів, які забезпечують створення, передачу, експлуатацію й фінансування об'єктів нерухомості.

У систему ринку нерухомості за такого підходу включаються відносини, виникаючі:

-під час створення об'єктів нерухомості — між інвесторами, забудовниками, підрядчиками і користувачами нерухомості;

-у процесі обороту прав нерухомість — між продавцями і покупцями, орендодавцями і орендарями тощо. буд.;

-у процесі експлуатації об'єктів нерухомості — між власниками та управляючими, керівниками й користувачами тощо.

Ці відносини, звісно, істотно відрізняється за змістом друг від друга, але вони об'єднані єдиною спільною початком — об'єктом нерухомості. Саме специфіка цього об'єкта є, визначальним особливості ринку нерухомості.

Ринок нерухомості - це ринок недосконалої конкуренції, що з його суттєвими особливостями: унікальністю кожного об'єкта, умовами фінансування, складними юридичними правами, низькою ліквідністю.

Ризик - потенційна, чисельноизмеримая можливість втрати. Поняттям ризику характеризується невизначеність, що з можливістю виникнення у реалізації проекту несприятливих ситуацій і наслідків.

Сучасні тенденції розвитку російського ринку нерухомості визначили необхідність розробки щодо його учасників системи жорстких заходів, обмежують ступінь інвестиційного ризику. Насамперед, йдеться з приводу створення системи прогнозування вартості житловий нерухомості. Купуючи нерухомість, інвестор переслідує різні мети: фінансові міркування (отримання, збереження заощаджень), або побутові (задоволення матеріальних потреб у житло, задоволення духовних потреб у престиж), чи це може комбінація цілей. У першому випадку виникає у коротко- чи середньостроковому прогнозі. У другому прогноз повинен мати дальшу перспективу.

2. Власність і різноманітні види її оцінки.

Власність би в економічному сенсі - це реальні відносини для людей з привласнення і господарського використання всього майна.

Власність в юридичному розумінні показує, як сформовані насправді майнові зв'язку оформляються і закріплюються в правових нормах і законах, встановлюваних державою обов'язковому порядку всіх громадян.

Власність належить до таких понять, навколо яких протязі багатьох століть схрещуються кращі уми. Проте боротьбою в теоретичному плані справа не обмежується. Соціальні потрясіння, яких часом здригається увесь світ, одним із головних своїх причин мають, зрештою, спроби змінити склалися стосунки власності, затвердити новий лад цих відносин. У одних випадках ці спроби увінчувалися успіхом, за іншими зазнали краху. Бувало, що російське суспільство справді переходило нові, вищий рівень свого розвитку.

Основні види власності:

-Індивідуальна власність.

Ця форма концентрує щодо одного суб'єкт усі ці ознаки: працю, управління, розпорядження доходом і майном. У сучасному економіці сюди можуть бути зараховані ті, кого прийнято називатинекорпорированними власниками. До в цій формі можна віднести: селяни, провідні своє відособлене господарство; окремі торговці (включаючи "човників");частнопрактикующие лікарі, адвокати і ті, хто їм зосереджені працю, управління, розпорядження доходом і майном.

- Приватна власність.

Приватна власність близька за змістом з індивідуальної тому, основні правомочності сконцентровано у одному фізичну особу чи юридичну особу. Але приватна власності, як особлива форма, відрізняється від індивідуальної тим, що ознаки (правомочності) тут можуть розділятися і персоніфіковуватися у різних суб'єктів. Трудяться одні, а розпоряджаються доходом і майном інші. Становище останніх визначається економічну владу, а становище перших — економічноїзависимостью.[1] У проміжному стані перебуває управляючий (менеджер), оскільки, як вище, управляючі беруть участь у виконанні функцій з розпорядження. Якщо приватна особа, будучи власником умов виробництва, не застосовує працю найманих працівників, то таку власність слід з'ясувати, як індивідуальну (чичастно-трудовую).

-Кооперативная власність.

У основі цієї форми лежить об'єднання індивідуальних власників. Але це арифметична сума індивідуальних власників, які функціонуюче єдність. Кожен в кооперативі бере участь своєю працею і майном, має рівних прав під управлінням й розподілі доходу.Кооперативная власність то, можливо пайовий, де визначено частки кожного учасника на майнових питаннях кооперативу, чи ні пайовий, т. е. без виділення, тож персоніфікації часткою майна кожного учасника.

У невеличких за величиною кооперативах не створюються особливі керівні органи. У великих кооперативах створюються спеціальні органи управління та виділяються спеціальні люди керувати справами кооперативу. І тут чисельне зростання породжує якісні особливості, оскільки учасники кооперативу делегують особливим органам і модулями одне з найважливіших прав власності — управління економіки й навіть частково функції розпорядження. Тому слід зазначити, що функціями і суб'єктами розпорядження та управління можливі в кооперативної формі, оскільки відбувається делегування функцій управління особливим органом і учасником. За вмістом до кооперативної власності дуже близькі підприємства, отримали назви "робочої власності", що утворюється внаслідок викупу працівниками підприємств у приватних власників.

- Державна власність.

Від попередніх форм вона особливий тим, що абсолютні права власності перебувають в окремих приватних осіб та його об'єднань, а й у державним інститутом публічної, політичної та економічної влади. Держава - це верховним розпорядником майна (умовами виробництва). Управляють виробництвом призначені державою керівники (менеджери). Особливість власності державних підприємств у тому, що й майно не ділиться частки і персоніфікується окремими учасників економічного процесу, у тому сенсі вонаунитарна.

Власність на основні чинники (кошти) виробництва отримує тут вищу форму анонімності, оскільки суб'єктом розпорядження майном підприємств виступають федеральні державні органи.

Розвиток процесів усуспільнення в індустріальному виробництві веде до наростання процесу анонімності власності і в органах різного рівня. Паралельно відбувається наростаюча соціалізація економіки. Тому деякі риси державної власності як об'єктивно необхідної форми знаходять своєї актуальності у вже недалекому майбутньому. У сфері екології та інших національно значимих сферах вони набувають практично багато важать і інституціональний механізм реалізації екологічних, соціальних та інших програм.

Державна власність реалізується ще одному напрямку. Маючи економічної (і політичною) владою, вона директивно привласнює частину спільних доходів суб'єктів економічного процесу (через податки, акцизи, мита тощо. буд.) і перерозподіляє їх.

- Муніципальна власність

Поруч із державної муніципальна власність є різновидом публічної власності. Верховним розпорядником майна муніципальних підприємств є органи місцевої влади (міські, районні та інших.). Управління муніципальними підприємствами здійснюється або безпосередньо муніципальними органами, або через призначених керівників (чи менеджерів). Створений дохід може розподілятися муніципальними органами, керівниками самостійно чи з участю трудових колективів.

Що стосується власності відбувається дифузія різних форм і стосунків власності, у результаті ускладнюється внутрішнє зміст окремих форм. Усередині окремих форм з'єднуються риси різних форм власності.

Вартість нерухомості створюють 4 фундаментальних чинник, діючих над ринком: попит нерухомість із боку платоспроможних покупців; корисність; обмеженість пропозиції;отчуждаемость об'єктів нерухомості.

Покупці комерційної нерухомості цікавить одна проста річ -прибуток від використання цієї об'єкта . Доход є виражене гроші віддача майна . У цьому треба враховувати , що : що стоїть розмір доходу ,краще; що стоїть надійність отримання прибутку , краще ; чим більше у вас з'являється дохід , краще .

Отже, визначення вартості нерухомості оцінювач має взяти до уваги розмір, ризик та період, пов'язані з отриманням доходу використання цієї майна.

Оцінка вартості підприємства - це процес оцінки підприємства як єдиного функціонуючого комплексу, приносить прибуток. Цей процес відбувається включає у собі обгрунтовану оцінку основних фондів і оборотних засобів, матеріальних й нематеріальних активів , поточних та проведення майбутніх доходів підприємства визначений час .

Існують такі економічні підходи для оцінювання вартості нерухомості:

- витратний підхід для оцінювання вартості нерухомості.

Сутність витратного методу залежить від визначенні вартості нерухомості з урахуванням витрат на ділянки землі, його благоустрій і будівництво у ньому що оцінюється об'єкта нерухомості (будинків та споруд).

Вартість нерухомості по затратному методу - це вартість повного відтворення чи заміщення мінус знос плюс вартість ділянки землі як вільного.

Обмеження, пов'язані із застосуванням методу:

Витратний метод не відбиває вартості прогнозованих доходів.

Чимало труднощів та соціальної невизначеності з визначенням зносу.

Метод не враховує можливість застосування варіанта найкращого і ефективнішого використання ділянки.

- визначення вартості нерухомості з урахуванням дохідного підходу.

Серед методів оцінки дохідної нерухомості виділено:

1. Метод валовий ренти. Підхід з допомогою мультиплікатора валовий ренти (>GRM) грунтується на припущенні, що існує прямий зв'язок між ціною продажу нерухомості і доходом здаватися їх у оренду.

2. Метод прямий капіталізації

Під капіталізацією доходу розуміється отримання поточної вартості майбутніх вигод від володіння нерухомим майном.

Якщо зроблений аналіз вартості використовується дохід протягом року (чи середньорічний дохід), такий метод оцінки називається методом прямий капіталізації.

Чистий операційний дохід (>NOI) – це розрахована стійка величина очікуваного чистого річного прибутку, одержану що оцінюється майна за мінусом всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і врахування амортизаційних нарахувань.

У методі прямий капіталізації визначення вартості виробляється шляхом відносини чистого операційного доходу до єдиної ставці капіталізації доходу протягом року (чи середньорічний ставці кілька років).

- оцінка вартості об'єктів нерухомості підходом прямого порівняльного аналізу продажів.

Метод порівняльного аналізу продажів – це метод оцінки вартості об'єкта шляхом порівняння недавніх продажів порівняних об'єктів із оцінюваним об'єктом після здійснення відповідних коригувань, які враховують різницю між ними.

Вартість об'єкта нерухомості за цим методом дорівнює середньозваженої ціні аналогічного об'єкта з урахуванням поправок, які враховують його на відміну від що оцінюється об'єкта.

Поправки може бути кількісні і якісні.

Поправки виробляються від порівнюваних об'єктів до оцінюваного, тобто. необхідно визначити, яку ціну було б продано порівнюваний об'єкт, якщо він мав самі характеристики, як і, оцінюваний.

3. Екологічні чинники та їхнього впливу

вартість нерухомості.

Екологічний чинник у вартості житла формується, по-перше, під впливом суб'єктивного уявлення кожного покупця у тому, що таке добра й погана екологія, а по-друге, по сформованим стереотипам і візуальної оцінці.

Причина такий підхід – недолік інформацією доступних джерелах про стан територій, ролі матеріалів, використовуваних при житлове будівництво тощо. п. З одного боку, це відбувається у силу незацікавленості забудовників у розповсюдженні такий інформації, з іншого – через брак відпрацьованою системи та механізму доведенні державними органами до населення.

Отже, найбільший вплив на ціну нерухомості надають чинники, вплив яких можна оцінити візуально, не витрачаючи особливих зусиль. У тому числі – екологія району, бо є можливість встановити наявність промзон, парків, рівень шуму й загазованості повітря.Экологию удома чи квартири візуально оцінити складніше (наприклад, рівень радіації на очей не визначити). І тут значний вплив на вартість надає лише оцінка фізичного зносу і виду вікном квартири, але він, безумовно, змінюється залежно від пори року навіть часу діб.

Крім «видимих» екологічних чинників, впливають на вартість будівництва і «невидимі» чинники за умови, що покупцю стало про неї відомо. Однак не забувати, що вони можуть надавати найбільш згубне вплив для здоров'я.

за рахунок такого інформаційного вакууму і складається підґрунтя маніпуляцій із боку будівельних компаній, наприклад використання неякісних матеріалів зниження собівартості, економія на кваліфікованою робочою силі, і ролі робіт. Це з відмінностей новобудов від будинків вторинного ринку, либонь у експлуатованих будинках різні огріхи вже спливли назовні, тоді як і новобудові вони що час може бути непомітні.

Протиріччя між інтересами продавців і покупців призводить до того, що будівельні компанії зацікавлені у наданні інформації з з усіх аспектів будівництва. Високоякісні дорогі матеріали використав кращому разі для обробки фасадів і холів. Навіть у рекламні кампанії акцент роблять зазвичай використання дорогих матеріалів опорядженні, але це покупець оцінить візуально.

Труднощі, які під час оцінці екологічних чинників, і його суб'єктивність дають широкі змогу одержання прибутку, особливо в використанні методів активного маркетингу і агресивної реклами

Рівень впливу екологічних чинників на вартість залежить від класу житла і кв. м.

Будівельні компанії дедалі більше займаються поліпшенням екології місць будівництва.

Висока оцінка покупцями екології житла дає зробити будинок або житловий комплекс справді унікальним й одержати істотну економічну вигоду. Позаяк будівництво навіть невеличкий будинок вимірюється тисячами кв. метрів, прибуток становитиме порядку мільйони доларів.

Під час проектування, будівництві та проведенні рекламних кампаній акценти роблять озеленення фасадів, ландшафтний дизайн і благоустрій прибудинкової території (особливо, якщо вона обгороджена і охороняється). Створюються ландшафти, що значно підвищує привабливість об'єктів: декоративні водойми, альпійські гірки тощо.

Понад те, деякі концепції просування тих чи інших житлових комплексів ринку нерухомості

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація