Реферати українською » Экономика » Іпотека - застава нерухомості


Реферат Іпотека - застава нерухомості

На забезпечення зобов'язання в договору позики чи кредиту, іншого зобов'язання (зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі) може бути встановлена іпотека – заставу нерухомості.

Відносини, що виникають у з запорукою нерухомості - іпотекою, регулюються Федеральним законом від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)». Відповідно до пункту 1 ст. ст.1 за договором про іпотеку:

«один бік - заставоутримувач, є кредитором по зобов'язанню, забезпеченому іпотекою, проти неї отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника у цій зобов'язанню з вартості закладеного нерухомого майна з іншого боку - заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом».

З метою розвитку іпотечного кредитування Федеральним законом від 30 грудня 2004 року №>216-ФЗ «Про внесенні змін у Федеральний закон «Про іпотеку (заставі нерухомості)» в Федеральний закон від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» було внесено поправки, покликані зробити іпотеку доступнішим, привабливою, усунути спірні малоефективні норми.

>Отменена обов'язок нотаріального посвідчення договору про іпотеки, що дасть змогу зменшити витрати його сторін. Договори про іпотеку, ув'язнені до набрання чинності Закону №>216-ФЗ, тобто. до 1 січня 2005 року, підлягали обов'язковому нотаріальному засвідченню.

Тепер теж потрібно нотаріального посвідчення кредитних та інших договорів, містять зобов'язання, забезпечене іпотекою. Названі договори полягають у письмовій формі й підлягають державної реєстрації речових.

На державної реєстрації застави нерухомого майна, забезпечує вимоги, складові таке іпотечне покриття, необхідні документи,регламентируемие законами:

Федеральний закон від 11 листопада 2003 року №>152-ФЗ «Про іпотечних цінні папери»;

Федеральний закон від 21 липня 1997 року №>122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним».

До того ж для державної реєстрації речових іпотеки видаються:

ліцензія управління іпотечним покриттям, передбачена статтею 17 Федерального закону від 11 листопада 2003 року №>152-ФЗ «Про іпотечних цінні папери» (оригінал чи нотаріально засвідчений копія);

правила довірчого управління іпотечним покриттям.

Договір оренди нежитлового приміщення, укладений терміном до один рік, заборонена державної реєстрації речових. Тому договору про заставі прав за таким договору оренди перестав бути договором іпотеки. Права орендаря, які з договору оренди нерухомого майна, яке підлягає державної реєстрації речових, що неспроможні бути предметом договору про іпотеку. Тому договору про заставі прав орендаря, що випливають із такого договору, перестав бути договором про іпотеку й незаперечна державної реєстрації речових.

Закон №>216-ФЗ надав сторонам договору можливість змінювати зміст заставної. У цьому державна реєстрація домовленості про даному зміні здійснюється безоплатно і бути було здійснено у протягом дня з звернення заявника направляти до органу, здійснює державної реєстрації прав.

Змінено становища Федерального закону від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», що стосуються іпотеки земельних ділянок, у якому розташовані будівлі споруди, належатьзалогодателю і споруджуваних об'єктів. Якщо договором не передбачено інше, Федеральний закон від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» встановлює таке:

при іпотеку земельних ділянок право застави поширюється на будівлі і споруди заставника, що перебувають у ділянці і споруджувані об'єкти;

у разі придбання земельних ділянок чи прав оренди договір із використанням кредитних коштів, цей дільницю або потрапити право оренди нею вважаються які у заставі;

коли з допомогою позикових коштів зводиться будинок чи споруду, - земельну ділянку, у якому здійснюється будівництво, чи право оренди нею також вважається які у заставі;

житло, надбане чи побудоване хоча б частково з допомогою кредитних коштів, також вважається які у заставі з державної реєстрації речових права власності позичальника нею; після завершення будівництва житловий будинок іпотека нею точиться.

Зміни внесено й у статтю 78 Федерального закону від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», регулюючу порядок звернення на закладені житлові приміщення. Згідно з новою редакції цієї статті звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є основою припинення права користування ними заставника і будь-яких інших осіб, що у них, за умови, що вони було закладено за договором про іпотеку або за іпотеку з закону, у забезпечення повернення кредит або концесію цільового позики, наданих банком чи іншого кредитної організацією чи іншим юридичною особою купівля чи будівництво таких чи інших житловий будинок чи квартири, їх перегляд чи інше невіддільне поліпшення, і навіть погашення раніше наданих кредит або концесію позики купівля чи будівництво житловий будинок чи квартири.

Договір найму чи договір оренди житлового приміщення, ув'язнені раніше виникнення іпотеки чи з дозволу заставоутримувача після виникнення іпотеки, при реалізації житлового приміщення зберігають силу. Умови її розірвання визначаються ДК РФ і житловим законодавством Російської Федерації.

Позичальник, є заставником за договором про іпотеку житловий будинок чи квартири, тепер вправі застрахувати ризик своєї громадянської відповідальності перед кредитором за невиконання чи неналежне виконання зобов'язання в поверненню кредиту (пункт 4 статті 31 Федерального закону від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)»).

Інформаційне лист Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року №90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» .

Інформаційне лист Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року №90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» роз'яснило застосування положень Федерального закону від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)».

Так, Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації уточнив, що й предметом іпотеки був об'єкт незавершеного будівництва, то закінченні їх будівництва іпотека зберігає собі силу й її предметом є нова споруда (спорудження).

У пункті 2 Інформаційного листи Пленуму Вищої Арбітражного Судна Російської Федерації від 28 січня 2005 року №90 «Огляд практики розгляду арбітражними судами суперечок, що з договором про іпотеку» зазначено, що предметом іпотеки то, можливо окреме приміщення, права яким як у самостійний об'єкт нерухомого майна зареєстровані у установленому порядку, а чи не частина площі такого приміщення. Наприклад, може бути предметом іпотеки частина площі складу.

Також роз'яснюється, що з зверненні стягнення на закладене за договором про іпотеку право оренди земельної ділянки й за його реалізації до обличчя,приобретшему таке, переходять також обов'язки орендаря з відповідного договору оренди.

Виконання зобов'язань, що випливають із двох і більше кредитних договорів, ув'язнених між одними й тими самими боржником і кредитором, може бути забезпечено одним договором про іпотеку будинку.

Норми статті 46 Федерального закону від 16 липня 1998 року №>102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» придадуться, тоді як наступному при поступку кредитором своїх прав однієї зі цих кредитних договорів третій особі з одночасної поступкою прав за договором про іпотеку боку не визначать черговість, у якій іпотека забезпечує виконання боржником зобов'язань їх. У цьому виручена від предмета іпотеки сума підлягає розподілу між кредиторами пропорційно розмірам їх вимог, забезпечених іпотекою.

Вищий Арбітражний Суд Російської Федерації також роз'яснив такі питання, пов'язані з порядком укладання, зміни і виконання договору про іпотеку:

угоду про передачу права по забезпеченому іпотекою основному зобов'язанню має скоєний у тій формі, як і договір, з яких виникло зобов'язання, а перехід прав за договором про іпотеку має бути зареєстрований гаразд, встановленому для реєстрації цього договору;

при вказуванні сторонами у договорі про іпотеку кількох різних оцінок предмета іпотеки такий договір неспроможна вважатися неукладеною, якщо можливо встановити, яка з оцінок є ту, яку боку домовилися як "про істотному умови договору про іпотеку;

укладену сторонами угоду про позасудовому порядку звертання стягнення на закладене нерухомого майна то, можливо розірвано сторонами як за згодою сторін, але й за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі, передбачені законами чи цією угодою;

суд зовсім не вправі встановлювати черговість реалізації закладеного майна, якщо вона черговість не встановлено угодою заставника і заставоутримувача.


Схожі реферати:

Навігація