Реферати українською » Экономика » Принципи оцінки нерухомості


Реферат Принципи оцінки нерухомості

Принципи оцінки нерухомості можна згрупувати за такими 4 категоріям:

Принципи, засновані на уявленнях користувача.

Принципи пов'язані з землею, розміщеними у ньому будинками та спорудами.

Принципи пов'язані з ринковою середовищем.

Принцип найкращого і ефективнішого використання.

Ці принципи взаємопов'язані. При аналізі об'єкта нерухомості одночасно можна задіяти відразу кількох принципів.

Проте, люди настільки часто купують, купують не керуючись розумними доказами. Одному принципу то, можливо надано найбільше значення рахунок іншого, що визначатися конкретної ситуацією чи зацікавленою особою. Функціонування ринків нерухомості то, можливо недосконалим, реалізації принципу повному обсязі може зашкодити втручання державні органи. У цій вищезазначені принципи лише відбивають тенденцію економічної поведінки людей, а чи не гарантують таку поведінку.

Принципи засновані на уявленнях користувача.

Дані принципи містять у собі такі: корисність, заміщення й чекання.

Корисність. Нерухомість має вартістю в тому разі, коли може бути корисною потенційному власнику. Вона може бути корисною оскільки потрібна для реалізації певної економічної функції, наприклад, роботи промислового підприємства чи вирощування врожаю. Вона може бути корисною оскільки хтось готовий сплачувати орендну плату за тимчасове володіння нею. Або вона корисна, оскільки створює почуття гордості власника і задовольняє іншу психологічної потреби.

Визначення корисності: Корисність – це здатність даної нерухомості задовольняти потреби користувача у цьому місці й у перебігу цього періоду часу.

Інколи справа з майном, приносить дохід, задоволення потреб користувача зрештою може бути висловлено як потоку доходу. Інакше кажучи, скільки одна людина платитиме іншому, якщо нерухомість орендована? Ці заощадження приписані до власності, навіть якщо фактично гроші переходять із рук до рук.

Заміна. Розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, як йому еквівалентний за нижчу вартість об'єкт. Тим паче коли новий об'єкт можна побудувати в прийнятні терміни свої гроші з тією ж корисністю. Отже інвестор аналізуючи потік доходу об'єкта повинен зіставляти свою ціну з ціною аналогічних об'єктів.

Отже принцип заміщення говорить, що максимальна вартість майна визначається найменшої ціною чи вартістю, через яку то, можливо придбаний інший об'єкт з еквівалентній корисністю.

Цей метод є основою кожного з 3-х традиційних підходів до вартості, які у процесі оцінки. Такими є методи: прямого порівняльного аналізу продажів, підхідний і витратний.

Схожим з принципом заміщення є поняття альтернативних витрат як заходи того скільки втрачає інвестор при вкладанні коштів саме у дане підприємство відмовившись від альтернативних пропозицій.

Також важливим для інвестора є величина, якість і тривалість очікуваного майбутнього потоку доходу.

Чекання – визначення поточної вартості доходу чи інших вигод, які можна одержані майбутньому власникам нерухомості.

Принципи пов'язані з землею, будинками та спорудами у ньому

Залишкова продуктивність – це чистий прибуток, віднесений до землі, по тому, як було оплачені Витрати працю й підприємницьку діяльність. Інакше кажучи залишкова продуктивність є наслідком те, що земля дозволяє забезпечувати максимальні доходи, мінімізувати витрати, задовольняти які – то особливі потреби, чи домагатися поєднання цих умов.

Часто інвестору буває вигідно привнести новий чинник об'єкта нерухомості збільшивши вартість самого об'єкта у сумі меншу, ніж видатки будівництво додаткового чинника.

Внесок – сума, яку збільшується чи зменшується вартість господарського об'єкта чи чистий прибуток від цього внаслідок наявності або відсутність якогось додаткового чинника виробництва.

Власники землі зазвичай мають відповісти питанням наскільки інтенсивно слід забудовувати свій ділянку.

Возрастающая і убутна віддача. Принаймні додавання ресурсів до основним чинникам виробництва, чиста віддача уміє збільшуватися ростучими темпами до точки, починаючи з якою загальна віддача, хоч і зростає, проте вже замедляющимися темпами. Це уповільнення відбувається до того часу, поки приріст вартості не дедалі менше, ніж видатки додані ресурси.

Якщо земля недозастроена або вже перевантажена, вона як і ставати менш рентабельною. Звідси випливає новий принцип оцінки.

Принцип збалансованості – кожному виду землекористування відповідають оптимальні суми різних факторів виробництва, при поєднанні яких досягається максимальна вартість землі.

Дуже близька до принципу збалансованості принцип економічного розміру – кількості землі, пропорційного задля забезпечення оптимального масштабу землекористування відповідно до ринкової кон'юнктурою у цьому місці.

Якщо права нерухомість можна розділити на 2 чи більше майнових інтересу, у результаті загальна вартість об'єкта зростає, то має місце принцип економічного поділу.

Принципи, пов'язані з ринковою середовищем.

Принципи, пов'язані з ринковою середовищем, включають: залежність, відповідність, пропонування й попит, конкуренцію - й зміна.

Дуже багато у процесі землекористування залежить від місця розташування чинника виробництва та впливом геть нього оточуючої економічної середовища зміни у якої можуть позитивно чи негативно позначатися на вартості об'єкта приміром, зміни у що прилягає території (виникнення допоміжних об'єктів), зміна у торговельній зоні (конкуренція) у регіоні (екологія). Значний вплив на потоки доходів надає зв'язок тобто. те, як місце розташування пов'язані з ринком користувача. Наприклад, порушення зв'язків через будівництво шосе чи то з конкурента, розміщеного отже б перехоплювати клієнтів, може серйозно зменшити доходи роздрібного торговця.

Принцип залежності. Вартість нерухомості, використовуваної конкретним чином, схильна до впливу і самі впливає природу величину вартості інших використовуваних в прилеглої місцевості.

Вочевидь таке, якою мірою архітектурний стиль рівні зручностей і рівнем послуг, запропонованих забудовою землі відповідають потребам і очікуванням ринку, такою мірою буде затребуваний даний чинник виробництва тобто. потік доходу буде досить високою. Цей принцип називається – принцип відповідності.

Як помічали вище нерухомість має вартість, якщо вона має корисністю для будь-якого користувача. Проте, корисність перестав бути єдиним елементом вартості. Нерухомість мусить бути щодо дефіцитна. Інакше кажучи ринок нерухомості повинен мати певним попитом й пропозицією. Пропозиція – на цю кількість товарів, наявних з цієї ціні, попит – на цю кількість товарів, бажаних з цієї ціні. Пропозиція і попит у взаємодії визначають ціни. Оскільки ринки нерухомості недосконалі, пропонування й попит який завжди диктують ціну, через яку відбуваються операції з нерухомістю. Уміння торгуватися, число й уміння учасників, емоції, видатки фінансування інші чинники також грають роль встановленні продажних цін.

Коли прибуток над ринком перевищує рівень, необхідний оплати факторів виробництва цьому ринку загострюється конкуренція, що, на свій, чергу призводить до зниження середній рівень доходів. Принцип конкуренції важливий для аналітика, хто намагається оцінити вартість потоку доходу, тут нормальну прибуток необхідно відокремлювати від надприбутки.

Наступний принцип що використовується в оцінці нерухомості зміна. Об'єкти поступово зношуються. Нові підприємства відкриваються, старі модернізуються чи закриваються. Характер використання змінюється під впливом приватних і громадських організацій акцій. Колеблется обсяг грошової є і відсоткові ставки. Зовнішня політика впливає собівартість, ціну товарів... Усі ці фактори і ще можуть змінювати корисність нерухомості у цьому місці. Отже вартість об'єктів нерухомості звичайно залишається постійної, але змінюється з часом. У цьому полягає принцип зміни. Оскільки події та умови постійно змінюються, оцінювачі дотримуються професійного стандарту виробляють оцінку на конкретну дату.

Принцип найкращого і ефективнішого використання

Принцип найкращого і ефективнішого використання – це синтез принципів всіх трьох категорій, хто був розглянуті раніше. Прийняте серед оцінювачів виглядає так:

Визначення найкращого і ефективнішого використання: Розумне і можливий використання, що забезпечить об'єкту найвищу поточну вартість (з визначення) на ефективну дату оцінки. Або використання, обраний серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, що є фізично можливим, досить обґрунтованим і фінансово здійсненним і який призводить до найвищої ціною землі.

ПРОЦЕС ОЦІНКИ

Процес оцінювання можна розділити на шість етапів.

Визначення проблеми.

Упорядкування плану оцінки.

Збір й підтвердження інформації.

Застосування відповідних даному випадку підходів для оцінювання.

Узгодження.

Звіт про результат оцінки вартості.

Визначення проблеми

Оцінюючи важливо фізично ідентифікувати майновий об'єкт і побачити пов'язані з нею юридичні права. Розмір і характеристики реального активу слід старанно виявити і виміряти. Пов'язані з об'єктом права можуть надавати собою справа частку у спільної оренді чи партнерство. Юридичні обмеження можуть лімітувати масштаби використання об'єктів. Принципи збалансованості, економічного розміру й економічного поділу дозволяють встановити які види даних слід збирати.

Принцип зміни підвищує для оцінювача значення вибору ефективної оцінки. Оскільки умови і припущення згодом зазвичай змінюється, клієнт повинен знати ті час проведення, всередині яких оцінка вартості залишається достовірної.

Упорядкування плану оцінки

Послідовність оцінки розробляється в такий спосіб, що оцінювач ж розпочинає з розгляду загальних чинників, визначальних вартість об'єкта на національному, регіональному рівнях. Від розгляду цієї загальної інформації оцінювач потім переходить до аналізу більш специфічних чинників вартості лише на рівні ринку чи сегмента ринку. Нарешті, оцінювач аналізує самі конкретні чинники, що впливають вартість цієї ділянки й перебувають у ньому будинків та споруд.

Зазвичай оцінювач розробляє план про те, що визначити, які дані знадобляться вирішення проблеми. Призначення плану у цьому, що уникнути непотрібного дублювання, найменш продуктивних витрат і заощадити часу.

У плані виявляється відповідного ринку та її сегмент. З боку пропозиції виявляються, на подальше аналізу, аналогічні об'єкти, які мабуть можуть конкурувати з цим об'єктом. З боку попиту виявляються можливі покупці чи користувачі того виду власності, який. Також відзначається таку інформацію, як ринкові умови фінансування, величина і конкурентні характеристики порівняних об'єктів, і характеристики можливих користувачів.

Ще одне завдання – визначити підхід. Підхід з урахуванням доходу, вимагає використання коефіцієнтів капіталізації, такі ж дає ринок.

Збір й підтвердження інформації.

Надійність висновків оцінювача залежить від якості і обсягу даних, використаних їм у роботі. Якщо є слабують на точність чи погану якість, оцінювачу дуже важко підготувати обгрунтоване висновок. Оценщику слід зібрати найкращу інформацію із творців тієї, яка доступна. Оцінювач, принаймні має сказати ми такі питання:

Чи все зібрані дані важливі й мають значення до розв'язання проблеми? Посторонняя інформація, включена лише збільшення обсягів звіту, рідко підвищує довіру до останнього.

Наскільки корисні ці дані? Почерпнуты чи факти із такого самого набору ринкових умов, які безпосередньо впливають на оцінюваний об'єкт? Чи є факти досить ясними або їх не визначено? Наскільки свіжа інформація?

Чи були підтверджені дані? Осматривал чи об'єкт оцінювач сам особисто?

Чи була підтверджено інформацію про продажах порівняних об'єктів

інформованими особами? Наскільки фінансові показники,

використані при підрахунки очікуваного потоку доходу, порівняти з

даними про схожих об'єктах, наявних над ринком?

Чи є підстави вважати, що ці неточні? Які можливі спотворення або?

Чи має зібрана інформація якийсь там сенс з погляду оцінювача, з урахуванням її досвіду і якості знань?

Узгодження.

Узгодження – процес, під час якого задля досягнення остаточної оцінки вартості виносяться певні логічні судження. Перед його керівництвом оцінювач переглядає все факти і що перевіряє точність обчислень. Усі припущення перевіряються на доступність і надійність.

Звіт про результат оцінки об'єкта.

Як останнього кроку оцінювач пише звіт про свої висновки і висновках, що він потім передає клієнту. Залежно від початкового домовленості із клієнтом цей звіт то, можливо простим листом, складається по стандартної формі або є докладний письмовий доповідь.

Висновок

Підхід для оцінювання власності, заснований на доході, має бути розглянутий у тих систематичного процесу послідовного вирішення питань. У основу цього процесу покладено єдина теорія принципів оцінки вартості. Принципи може бути розбитий чотирма основних групи. Перша група містила принципи засновані на уявленнях користувача. Це був принципи корисності, заміщення й очікування. Друга ж група містила принципи, пов'язані з землею, будинками та спорудами у ньому. Це був принципи залишкової продуктивності вкладу, зростаючій і зменшення віддачі, збалансованості, економічного розміру й економічного поділу. Третю групу містила принципи пов'язані з ринковою середовищем. Це був принципи залежності, відповідності, пропозиції з попиту, конкуренції, та зміни. Останній описаний принцип служить мостом, що з'єднує між собою інші принципи. Це принцип найкращого і забезпечення ефективнішого використання.

Список літератури

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із сайту http://www.ef.wwww4.com/

Схожі реферати:

Навігація