Реферати українською » Экономика » Досвід іпотеки в розвинених країн


Реферат Досвід іпотеки в розвинених країн

Страница 1 из 7 | Следующая страница

Доктор економічних наук С.Г.Ерошенков

Москва 2004 рік

1. Досвід іпотечного кредитування у США.

Іпотечні банки, і навіть інших учасників фінансування операцій із нерухомістю, здійснюють своєї діяльності двома дуже різних ринках іпотечних кредитів. Надання позички позичальнику з оформленням заставної відбувається на «первинному» ринку. Продаж іпотечних позик кредитором, спочатку котра надала позичку позичальнику, і навіть перепродаж іпотечних зобов'язань серед інвесторів основні операціями «вторинного» ринку.

Діяльність компаній іпотечного кредитування включає оформлення, продаж і обслуговування іпотечних позик, забезпечених нерухомістю житлового чи комерційного призначення. Іпотечна компанія служить фінансовим посередником, який оформляє позички під заставу та продає їх іншим кредиторам чи інвесторам. Іпотечні компанії поставляють фінансові ресурси у місцеві ринки іпотечного кредитування з зовнішніх джерел капіталу; ще, вони об'єднують індивідуальні позички в великі кредитні пули привабливіші для інвесторів. У нещасних випадках продажу кредиту, іпотечного банку зазвичай зберігає у себе оформлене контрактом право збору з індивідуальних позичальників основний суми боргу та відсотків на позичку. Ця функція іпотечного банку називається «обслуговуванням» кредиту.

Оскільки в багатьох организаций-инвесторов немає достатнього досвіду і кваліфікованого штату фахівців із обслуговування іпотечних кредитів, і готові платити банку за виконання цієї функції.

Після Другої світової війни є основним джерелом коштів на видачі іпотечних кредитів були ощадні вклади, і навіть кошти, залучені страхування життя громадян. Традиційно ощадні установи використовували кошти вкладників надання іпотечних кредитів, хто був частиною їхнього інвестиційного портфеля. Однак у середині 1970-х років депозитні установи почали втрачати своїх вкладників, які воліли вкладати гроші у компанії грошового ринку чи користуватися іншими механізмами інвестування, функціонуючими поза сферою іпотечного бізнесу, що забезпечувало їм тим більше високу норму прибутку. Через війну що стався 70-ті та у початку 80-х скорочення вкладів у ощадних установах, з допомогою яких фінансувалися іпотечні кредити, інвестори, працівники вторинному іпотечному ринку, стали значно більше важливим джерелом коштів на надання позичок під заставу нерухомості.

Ринок іпотечних інвестицій почав розширюватися, оскільки іпотечні кредити об'єднувалися в пули, але в основі стали формуватися пакети цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами (MBS), продавані потім інвесторам. Наприкінці 80-х років років ринок іпотечних цінних паперів отримав подальший розвиток у результаті запровадження нового, ефективнішого механізму використання цінних паперів різних класів та категорій — цінних паперів, випущених так званими іпотечними інвестиційними посередниками чи кондуитами (Real Estate Mortgage Investment Conduit), зазвичай званих скорочено — цінних паперів REMIC, чи навіть REMIC, або CMC — заставні іпотечні облігації. На ринку з'явився великий вибір різних цінних паперів REMIC, кожна з яких мала різні характеристики і рівень ризику і забезпечувала різну дохідність.

У результаті розвитку і одночасного дерегулювання фінансових установ, покупці житла, і навіть інших напрямів нерухомості, мають тепер доступом до цілої низки альтернативних механізмів фінансування будівництва або придбання житла. Вторинний іпотечний ринок грає сьогодні дуже значної ролі у забезпеченні коштів на покупців житла, та її значимість, особливо значимість його приватного сектору, продовжує зростати.

Вторинний ринок перетворився зараз у дуже складний ринок національного масштабу, який втягує на свій діяльність, величезну кількість учасників, включаючи іпотечні компанії, ощадні і кредитні асоціації, комерційні фірми та ощадні банки, страхові компанії, пенсійні фонди, і навіть такі організації:

Федеральна Національна Іпотечна Асоціація (««Фэнни Мей»»);

Федеральна Корпорація Житлового Ипотечного Кредиту (««на ім'я Фредді Мак»»);

Державна Національна Асоціація Ипотечного Кредитования («Джинни Мей»).

Ці три організації, створені Конгресом США, зіграли величезну роль її формуванні та розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, що використовуються фінансування придбання житла.

Продаж іпотечних кредитів на вторинному ринку виробляється у кількох формах. Перша форма — це просто продаж індивідуального кредиту, відому під назвою «продаж повністю». Друга форма продаж частки і тисячних частки кредиту, називається «продажем участі». У третій формі заставні чи частки участі у них об'єднують у звані «пули», які використовуються у ролі забезпечення цінних паперів, тобто основну суму боргу й відсотки з ній, зібрані емітентом цінних паперів, забезпечених пулом кредитів, йдуть на виробництва виплат власникам цінних паперів чи інвесторам. Кожен власник цінних паперів, забезпечених іпотечними позиками, має у пулі свою неподільну частку доходів чи частину потоку коштів у ній, і звичайно емітент цінних паперів згоден авансувати свої кошти на покриття прострочених платежів позичальників. Пулы іпотечних кредитів йдуть на забезпечення іпотечних облігацій, що становлять боргові цінних паперів, випущені на вторинному ринку.

Кредитори на вторинному ринку іпотечних кредитів.

Останніми роками роль позикоощадних асоціацій, ощадних банків, і навіть інших ощадних установ зросла, навіть, як і раніше, що на ці заклади довелося витримати значний вантаж конкуренції. Ще 15—20 років тому ощадні установи США доводилося 53,2% від загального обсягу виданих іпотечних позик. Історично склалося так отже ощадні установи орієнтувалися на локальні потреби у житло, і навіть півтора століття ці потреби залишилися їх основним інтересом. Однак на цей час багато ощадні установи стали активно діяти на вторинному іпотечному ринку ролі, як продавців, і покупців. Отже, першим за величиною постачальником кредитів на вторинний ринок є ощадні установи, які дають понад 40 кримінальних% позик.

Другим за величиною джерелом є іпотечні компанії. Нині США налічується близько 1300 компаній із іпотечному фінансуванню, у тому числі 1000 компаній належать до Асоціації Іпотечних Банкірів Америки (АИБ). Члени АИБ здійснюють більш 80% від загального обсягу операцій іпотечних компаній. На відміну з інших ссудодателей іпотечні компанії звичайно тримають іпотечні позики постійно у портфелях. Усі видані кредити продаються інвесторам, які у сфері іпотечного бізнесу через вторинний іпотечний ринок. Перед іпотечних компаній припадає понад 25% від обсягу всіх позичок виданих для придбання житла. За обсягом наданих кредитів іпотечні компанії поступаються лише ощадним установам та йдуть трохи попереду третього джерела — комерційних банків, якими видається більш 20% позичок для придбання житла.

Серед інших джерел іпотечного фінансування, оперують на вторинному ринку може бути комерційних банків, які дають близько 20% кредитів. Федеральні кредитні агентства оформляють більш 2% позик.

Для зменшення коливань над ринком іпотечних кредитів уряд США вдалося до низки заходів. Кільком урядовим і «квазиправительственным» установам було доручено організація та обслуговування вторинного ринку іпотечного кредитування.

«Джинни Мей». Корпорація «Джинни Мей» було засновано Конгресом США 1968 року. Використовуючи механізми вторинного ринку іпотечних кредитів, «Джинни Мей» надає, і навіть стимулює надання іпотечних позичок, у межах державних пріоритетів надання допомоги тим секторам ринку житла, котрим недоступні звичайні методи кредитування. Спеціальні програми допомоги здійснюються з допомогою позик з Державного казначейства, з допомогою відсотків, принесених власним портфелем, і навіть з допомогою комісійних за зобов'язання. Програма гарантування цінних паперів фінансується з допомогою гарантійних внесків і внесків за подачу заяв, виплачуваних емітентами цінних паперів. «Джинни Мей» є повністю державну корпорацію, діючу у межах Міністерства житла та міського розвитку.

«Фэнни Мей». Корпорація «Фэнни Мей» було засновано Конгресом в 1938 р., як повністю державна Корпорація. З 1954 р. «Фэнни Мей» перетворюється на государственно-частную корпорацію, приналежну частково індивідуальним власникам акцій, а частково — Федеральному Уряду. У 1968 р. корпорація було поділено на дві корпорації: «Джинни Мей» і корпорацію, зберегло свій колишній назва «Фэнни Мей» і що стала приватній чи акціонерній компанією. «Фэнни Мей» є одне з найважливіших інститутів на вторинному іпотечному ринку, діяльність якого скеровано збільшення ліквідності ринку іпотечних кредитів, і тим самим, на поліпшення розподілу інвестиційного капіталу, покликаного забезпечити фінансування будівництва й купівлі житла. «Фэнни Мей» займається купівлею іпотечних кредитів, застрахованих і гарантованих Федеральної Жилищной Адміністрацією і Управлінням Справами Ветеранів і навіть звичайних кредитів, забезпечених закладеним майном як односемейных будинків чи квартир в багатоквартирних будинках. Вона виступає як довгострокового інвестора в іпотечні кредити і проводить програму випуску цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами. З іншого боку, «Фэнни Мей» своїми діями на вторинному ринку надає підтримку з здійсненні федеральних програм житлових субсидій шляхом придбання позик, наданих рамках програм. «Фэнни Мей» приймає він зобов'язання в купівлі іпотечних кредитів, відповідних встановленим умовам від выдавших кредитних установ, із якими «Фэнни Мей» має договірні відносини. Ці зобов'язання поширюються на:

гарантовані Федеральної Жилищной Адміністрацією і Управлінням Справами Ветеранів перші кредити з фіксованою відсотком;

кредити із дедалі більшою сумою виплат;

самоамортизирующиеся кредити з дедалі більшого часткою капіталу позичальника;

перші іпотечні кредити Федеральної Жилищной Адміністрацією зі змінним відсотком;

звичайні негарантовані державними організаціями кредити з фіксованою відсотком;

перші кредити зі змінним відсотком.

На додачу до своїх стандартним програмам придбання кредитів «Фэнни Мей» випускає власні зобов'язання (облігації, короткострокові векселі) і робить купівлю цінних паперів на контрактній основі. ««Фэнни Мей»» здійснює за обслуговуванням позичок під заставу індивідуальних будинків культури та звичайних негарантованих позичок під заставу квартир. Серед компаній, і банків, виставлених й обслуговуючих іпотечні кредити, із якими працює «Фэнни Мей», перебувають іпотечні компанії, ощадні і кредитні установи, ощадні банки взаємодопомоги, комерційних банків, кредитні спілки, фінансові компанії. «Фэнни Мей» випускає гарантовані цінних паперів, забезпечені ссудами з його власного портфеля, і навіть пулами іпотек організованими кредиторами. Діяльність «Фэнни Мей» із закупівлі цінних паперів фінансується, переважно, грошовими надходженнями з її портфелю кредитів, і навіть значним обсягом випуску облігацій та проведення короткострокових векселів. Частина свої доходи «Фэнни Мей» отримує з допомогою комісійних за зобов'язання у межах програм закупівлі іпотечних позик, і навіть з допомогою комісійних іншого за надання гарантій по цінних паперів, забезпеченим іпотечними позиками. Боргові цінних паперів «Фэнни Мей» є зобов'язання цієї самої корпорації. Вони гарантуються, ні страхуються федеральним урядом. Зобов'язання «Фэнни Мей» класифікуються на кредитних ринках як «зобов'язання агентства», та його дохідність для інвестора зазвичай вищі, ніж дохідність Казначейских зобов'язань, але нижче, ніж корпорационных зобов'язань. «Фэнни Мей» є приватну корпорацію, акції якій належать приватним власникам.

«на ім'я Фредді Мак». «на ім'я Фредді Мак» було створено Конгресом США 1970 року. Діяльність «на ім'я Фредді Мак» спрямовано збільшення ліквідності інвестицій у сфері іпотечного бізнесу, і навіть створення та розвитку фондів іпотечного кредитування через розвиток загальнонаціонального вторинного ринку звичайних іпотечних кредитів на сфері житла. «на ім'я Фредді Мак» є ланцюгом між іпотечними кредиторами і ринками капіталу з допомогою своїх операцій з купівлі іпотечних кредитів і продаж цінних паперів. «на ім'я Фредді Мак» купує звичайні іпотечні кредити з фіксованою і змінним відсотком під заставу індивідуальних будинків (одно-четырехквартирных), кредити з фіксованою відсотком з позик Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ, іпотечні кредити, забезпечені квартирами в багатоквартирних будинках, і навіть звичайні другі іпотечні кредити. ««на ім'я Фредді Мак»» виробляє купівлі кредитів, переважно у депозитних і кредитних установ, іпотечних банків, комерційних банків, і навіть у кредиторів, схвалених Міністерством житла та міського розвитку. Компанія випускає з урахуванням іпотечних кредитів цінних паперів, які становлять індивідуальні частки участі у пулах звичайних іпотечних кредитів, і навіть, меншою мірою, в пулах кредитів, гарантованих Федеральна Житлова Адміністрація і УДВ.

Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами (MBS), є підвалинами REMIC. Першим етапом, предваряющим поява цінних паперів MBS, є видача фінансовим установою позичальнику іпотечного кредити фінансування (чи рефінансування) придбання удома чи інший нерухомості. Дані кредити надаються позичальнику в різних умовах (наприклад, на 15 і 30 років, з фіксованою чи мінливих відсотковою ставкою в тощо. буд.). Протягом кредитного періоду залишок боргу поступово амортизується, тобто скорочується до його повної виплати. Позичальник зазвичай виплачує кредит, вносячи щомісячні платежі, які включають як погашення частини основний суми, і виплату відсотків. Оскільки погашення іпотечних кредитів може за необхідності тривати багато років, кредитори мають шукати шляхи поповнення своїх фондів, щоб матимуть можливість надавати нових кредитів. І тому кредитори продають пакети іпотечних кредитів з характеристиками на вторинному іпотечному ринку емітентам, чи гарантам, цінних іпотечних паперів — насамперед «Фэнни Мей», «на ім'я Фредді Мак» і «Джинни Мей». Ці асоціації, своєю чергою, групують «кваліфіковані» кредити - у пули і конвертують ці пули в цінних паперів, відомі як цінних паперів, забезпечені іпотечними кредитами, за якими надають гарантії. У процесі того, як позичальники, кредити яких входить у пул, роблять із них виплати, вступники в такий спосіб кошти, розподіляються пропорційно між власниками цінних паперів (інвесторами). Цінні іпотечні папери можуть бути запропоновані інвестору безпосередньо або ж бути згрупованими коїться з іншими цінними паперами MBS для реструктурування у іншій вид цінних паперів, як-от REMIC.

Цінні папери REMIC є цінні іпотечні папери різних класів та категорій, забезпечені житловими іпотечними кредитами, попередньо об'єднаними в пули фондами цінних паперів MBS. При формуванні цінних паперів REMIC виплати основний суми боргу та відсотків реструктурується в окремі потоки коштів по самостійно обращающимся цінних паперів. Перераспределяя потоки готівкових коштів, від стандартних MBS, що у основі REMIC, емітент має можливість створення цінних паперів, має різні класи, звані також траншами, що мати різні ставки

Страница 1 из 7 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація