Реферати українською » Экономика » Досвід іпотеки у що розвиваються


Реферат Досвід іпотеки у що розвиваються

Страница 1 из 6 | Следующая страница

1. Досвід країн Азії.

У азіатських країнах із перехідною економікою іпотечне кредитування найрозвиненіше таки в Індії, Таїланді та інших країн. У Індії іпотечні кредити надають: комерційних банків, кооперативні банки, компанії житлового фінансування, кооперативні суспільства житлового фінансування. Особливу роль країні грає створений 1988 р. Національний житловий банк (НЖБ). Основна мета банку — створення повноцінної системи іпотечного житлового кредитування. Основні функції банку — це такий розвиток, регулювання і фінансову підтримку ринку іпотечного кредитування. НЖБ активно стимулює розвиток первинного ринку, зокрема створюючи нові фінансові компанії та рефинансируя їх кредити. Другу важливу функцію — регулювання і місцевого контролю — НЖБ виконує через встановлення і місцевого контролю дотримання стандартів іпотечного кредитування. Комерційні банки акумулюють більшу частину заощаджень, що, проте, не зробило комерційних банків лідерами житлового кредитування. Причинами є швидка, на відміну іпотечного кредитування, оборотність капіталу торгівлі та промисловості, у умовах відсутності довгих пасивів в багатьох банків.

Однією з серйозні проблеми розвинена іпотечного кредитування у Індії умовах великої неофіційного і напівофіційного сектора національної економіки є проблема нелегальних доходів у торгівлі та малому бізнесі, що серйозно утрудняє можливості кредитування представників цієї групи. Однією форму вирішення питання стало розвиток самофинансирующих громадських організацій при іпотечних кредиторів, коли кредити видаються не фізичних осіб, а об'єднанню фізичних осіб, який несе солідарні зобов'язання, у результаті значно підвищується можливість управління кредитним ризиком.

Компанії житлового фінансування — небанківські структури. У Індії налічується 354 таких компанії, 29 у тому числі надають 95% всіх кредитів, видавали компаніями. Ці компанії заслуговують рефінансувати іпотечні кредити - у Національному житловому банку. НЖБ здійснює певний нагляд за цими компаніями й встановлює правила регулювання. Так, компанії що неспроможні приймати депозити терміном менш 12 місяців і більше 84 місяців. З іншого боку, вони повинні мати прийнятний рейтинг і чисті активи у вигляді щонайменше 2,5 млн. рупій, і навіть дотримуватися норматив залучення депозитів до власного капіталу.

Крім компаній житлового фінансування до спеціалізованим кредиторам ставляться різні кооперативні суспільства, фінансування яких полягає в принципах взаємодопомоги.

Більшість іпотечних кредиторів країни надає стандартні кредити з фіксованою відсотковою ставкою в терміном до 15 років. Кредит не надається громадянам за років. Погашення кредиту здійснюється щомісячними платежами. Крім витрат на обслуговування кредиту позичальник оплачує податку відсотки (2% від суми відсоткового доходу), витрати на обслуговування кредиту. До того ж банки беруть збір за подачу заяви до розмірі від 0,5 до 1% від суми кредиту та адміністративний збір у розмірі 1% від суми кредиту.

Нині відсоткову ставку значно зменшилася і як при сумі кредиту 500 тис. рупій (11800 дол.) 14,5% річних, знизившись на 100 базисних пунктів. Що стосується збільшення термінів кредитування відсоткову ставку за кредитами зрости на 25—50 базисних пунктів. Оскільки вартість позикових ресурсів для банків нижче, ніж для спеціалізованих іпотечних кредиторів, відсоткові ставки по банківських кредитів трохи нижче. Проте спеціалізація дозволяє компаніям житлового фінансування більш професійно працювати над ринком, у результаті їхня частка над ринком значно більше.

Велику роль при реалізації механізму трансформації заощаджень в іпотечні кредити - у Індії грають Індійська корпорація страхування життя і Індійська корпорація загального страхування, що акумулюють кошти через продаж страхових полісів, з одного боку, і які постачають ресурс на іпотечний ринок — з іншого.

З початку розвитку іпотечного ринку на Індії завдяки активності уряду формування іпотечної системи здійснювалося при потужної підтримці з-за кордону. Так 115 АГО з 1981 по 1988 р. виділила 125 млн. дол. Корпорації фінансування житлового розвитку надання кредитів сім'ям з невеликим прибутком. Фінансування надходило й на інших лініях.

Вторинний ринок заставних таки в Індії мало розвинений. Пілотний проект випуску облігацій, забезпечених пулом іпотечних кредитів, виданих відібраними фінансовими компаніями, намагався здійснити НЖБ. Проте кілька правових і соціальних податкових питань робить розвиток вторинного ринку на Індії практично неможливим. Так, передача прав за кредитами вимагає передачі й застави, може бути здійснено в письмовій формах як спеціального інструмента, вартість реєстрації якого складають від 3 до 17% (залежно від штату) від суми сек'юритизацію (деякі штати знизили збір до 0,1%). З іншого боку, передача боргу потребує спеціального реєстрації, що за умови формування пулу кредитів, виданих кредиторами із різних місць, робить цей процес досить дорогою. Існує й проблема з поводження стягнення щодо застави.

Вкрай цікавим на формування ринку іпотечного кредитування у Росії є досвід Таїланду. Ринок іпотечного кредитування у Таїланді одна із найрозвиненіших ринків в Азії. Основною причиною цього і те, що уряд країни приділяє велике значення розвитку іпотечного кредитування. У 1997 р. за умов азіатської фінансової кризи тайське уряд ухвалив нову програму, у якій житлової сфері відводиться роль локомотива з виведення країни з кризового стану. Ключова роль реалізацію програми відводилася Правительственному житловому банку (ПЖБ), фінансування якого здійснюється Центральним банком Таїланду, а регулювання контроль над яким проводиться тайським міністерством фінансів. У межах програми, за умов кризи над ринком і мінімальних обсягів видавали кредитів планувалася видача кредитів терміном до 30 років із відсотковою ставкою в 9% річних (ринкова ставка тоді було 12—13%). Тільки перші три чи п'ять років ставка за кредитами фіксована. Капітал ПЖБ збільшили з десятьма млрд. бат до 30 млрд. бат. Програма реалізували досить швидко. У результаті частка ПЖБ по знову видаваним кредитах зросла з 32% 1996-го до 51% — 1997 р. У 1998 р. за умов низькою ліквідності ставки за кредитами зросли до 18—19% річних, проте, ПЖБ продовжував надавати іпотечні кредити по мінімальним ставками, що дозволило згладити кризові явища над ринком.

У період кризи ПЖБ став провідним елементом системи іпотечного кредитування. Тільки тепер він здійснював залучення ресурсів ринку іпотечного кредитування. Однак за умов кризи ціна залучення для ПЖБ була досить висока. Так 1998 р. банк розмістив дворічні облігації (звичайні випуски банку на 3 і п'яти років) обсягом 5 млрд. бат під 15,5% річних (маржа ПЖБ становить близько 250 базисних пунктів). Комерційні банки мали права брати фонди у ПЖБ, залучені у вигляді розміщення облігацій.

Через війну здійснених заходів у 1999 р. ситуація над ринком стабілізувалася, банки почали активно конкурувати і нарощувати свої іпотечні портфелі, відсоткові ставки за кредитами знизилися загалом до 9% річних (деякі банки за умов активної конкуренції пропонували кредити навіть під 6,5—7,5%). Стабілізація ринку України і зростання конкуренції викликали зниження ролі ПЖБ над ринком. Так, із запланованих ПЖБ обсягу видачі кредитів на 1999 р. у сумі 50 млрд. бат у першій половині року було видано ПЖБ кредитів лише з 11 млрд., що становить 22% від запланованого річний суми. Отже, ключова роль ПЖБ за умов кризи полягала у зниженні ризику ліквідності для банківської системи, обмеження зростання відсоткові ставки, погіршення умов запозичення на іпотечному ринку.

Криза 1997—1998 рр. змусив тайське уряд приділити особливу увагу вдосконаленню процедур андеррайтинга, оцінки кредиті- і платоспроможності позичальників. У цих цілях міністерством фінансів було створено Тайское кредитне бюро у липні 1999 р. Також було розроблено національні стандарти видачі і обслуговування іпотечних кредитів. З іншого боку, розробили нові стандарти оцінки застав, які дозволили б іпотечному кредитору цілком задовольнити свої основні вимоги шляхом продажу заставлену нерухомість. Для розвитку вторинного ринку заставних 1998 р. було створено виходячи з спеціального закону Корпорація вторинних іпотек (КВИ) як державного підприємства під медичним наглядом міністерства фінансів.

Нині КВИ розпочала купівлі іпотечних кредитів, формуванню пулів іпотек та його сек'юритизацію. Однак понад жорсткі вимоги КВИ до якості іпотечних кредитів неможливо поки швидко нарощувати операції у вторинному ринку.

2. Досвід іпотеки у Китаї.

Житлова політики держави.

Нині величезна неудовлетворённая потреба у житлі і його малодоступность становлять предмет великий тривоги у Китаї. Жилищные умови далекі від прийнятних, маю на увазі, що 45% житлових будинків немає кухонь і вбиралень. За даними Минстроя КНР 1996 року, ціна житла з зручностями удванадцятеро перевищувала річний дохід сім'ї з середніми доходами у Шанхаї. У 1996 року площа непроданих будинків, офісів та комерційних будівель становила 66,24 млн. кв. м, зокрема 50 млн. кв. м складали житло.

На початку економічної реформи, у 1979 р. виробництво і споживання житла розглядалося як одне з найважливіших напрямів економічної реформи. До реформи держава був єдиним оператором житла, виконуючи функції інвестуванню, розподілу, управлінню та змісту житловий фонд. Житла передавалися підприємствам, що й розподіляли його працівникам. У результаті держава лягали такі немислимі витрати, що потрібно шукати розв'язання проблеми. Таким рішенням стала відмова від адміністративної системи забезпечення житлом, що було головним становищем житлової реформи. Замість цього пропонували розподіляти житло шляхом вільної купівлі й наступного продажу над ринком.

Починаючи з 1979 року комерціалізація житла і до системи, яка орієнтована ринок житла, стало головним напрямом реформи. На початку 80-х було проведено пілотні (складено по інформаційним матеріалам Гонконгского політехнічного інституту. Бюлетень іноземної НТІ. № 2. 2001 р. З. 7—16.) житлові реформи, у Сиане, Янтае, Шанхаї і Пекіні. Але ці пілотні реформи, включавшие підвищення квартплати, запровадження житлових субсидій (купонів) і продаж існуючого житла за ціною нижчою собівартості, не просунули розв'язання проблеми. Проте отриманий тут досвід було покладено основою програми реформ, проведених у 90-ті роки.

Світовий банк 1992 р. запропонував інноваційну модель, для реалізації якої у Пекіні, Ченду, Нингбо і Янтае на період із 1994 по 2001 рр. ним було виділено позику в 350 млн. дол. США. У цьому моделі пропонується замінити житлові зобов'язання підприємств перед працівниками на альтернативу: створення житлових акціонерних товариств (ЖАО), які прибутковими за своєю природою організаціями та у тому діяльність держава втручатиметься. ЖАО формуватимуться прибуткові підприємства, які передадуть їм свій житлового фонду. Перевагою такої системи буде виведення житлових витрат бюджету підприємства, які у цьому випадку нічого очікувати проводити прибуток за основний діяльності. По такій схемі житло буде здаватися у найм чи продаватися за ринковою ціною, у результаті буде по крайнього заходу повертатися вартість будівництва. Підвищення зарплати працівникам компенсує їм зростання витрат за житло. Ресурс підвищення зарплати утворюється рахунок ліквідації витрат підприємства купівля і змістом житла. Ринковий рівень вартості житла і орендної плати визначиться балансом ЖАО. Підвищення зарплати працівникам можна буде для населення й ЖАО брати позики у комерційних банках банках. Концепція Світового Банку активно підтримувалася багатьма вченими, вважають, що ЖАО будуть грати роль центрів житлової реформи, оскільки який забезпечувався б ними зростання квартплати й виплату зарплати служитиме активізації фінансового сектора. Коротше, модель Світового Банку сприятиме активізації вітчизняного капіталу цілях створення ринку нерухомості у Китаї.

Однак це модель є вільною недоліків. Зазначається, що вона орієнтована лише з прибуткові підприємства, які можуть собі дозволити брати участь у розширенні житловий фонд. Неефективні підприємства, без власної житловий фонд, що вони міг би передати в ЖАО, зіштовхнуться з проблемою нестачі коштів на підвищення зарплати працівникам про те, що вони могли справитися з зростанням квартплати чи брати участь у придбанні житла. Проте створення ЖАО звільнить держпідприємства від соціального навантаження і створить більш орієнтовану ринку систему, яка залучить інвестиції з приватного сектору та з страхових фондів. Модель Світового Банку неприйнятна громадському житла, однак тут можна створити безприбуткові організації, подібні Житлового суспільству у Гонконзі і Житловим асоціаціям у Великій Британії, зможуть грати ті ж самі роль, як і ЖАО.

Іншою важливою аспектом проблеми є доступність житла. Важливим стимулом тут була пропозиція про запровадити іпотечне кредитування охочим придбати житло. При придбанні житла вартість має виплачуватися повністю відбивати місцезнаходження житла, її розмір і якість.

У 1995р. Держрадою КНР було оголошено нова житлова програма — «Національний проект зручного житла» (далі — Проект) значних міст Китаю, включаючи Пекін і Шанхай. Однією з головних завдань Проекту став продаж державного житла з метою забезпечення верств населення із середніми і низьким достатком, і навіть для залучення заощаджень населення житлові інвестиції. Поставлено завдання забезпечити за наступні п'ять років зручним житлом сім'ї, де на кількох 1 людину припадає до 3,6 кв. м житлової площі.

Під «державним житлом» розуміється житло, надане державою через підприємства за символічну квартплату. Під терміном «громадське житло» маються на увазі житла, також що надає держава, але вже настав за реальну квартплату, у своїй держава виділяє орендарям житлові субсидії, дозволяють останнім справитися з високий рівень платежів. Під житловий площею мається на увазі площа квартири, не куди входять у собі площа кухні і санвузли. Семьями, які потребують поліпшенні житлових умов, вважаються сім'ї, мають до 3,6 кв. м житлової площі на членів сім'ї.

«Фонди житлових заощаджень» — це нове слово у житловій політиці. Передбачається, що мені буде отчисляться по 5% фонду зарплати як працівниками, і роботодавцями.

В міру просування економічної

Страница 1 из 6 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація