Реферати українською » Экономика » Про адаптацію світового досвіду житлового іпотечного кредитування у Росії


Реферат Про адаптацію світового досвіду житлового іпотечного кредитування у Росії

Страница 1 из 2 | Следующая страница

У. З. Корнєв, студент Інституту кредиту

Житлове іпотечне кредитування - це надання приватних осіб довгострокових кредитів для придбання житла під заставу самого купованого житла.

Актуальність іпотечного кредитування залежить від спроможності розв'язати соціальні проблеми багатьох росіян. Наявність власного житла вносить у життя людей елемент добробуту та стабільності, і дуже важливо, на думку соціологів, щоб житло з'являлося якомога швидше, а чи не після десятирічних очікувань. У цьому плані альтернативи іпотечному житловому кредитування немає.

Придбання житла в кредит є поширеної практикою у багатьох країн світу. Це саме те, що роблять 98% американців, коли купують нове житло. Виплати за кредитами, відкладені багато років, входять у поточні видатки, що дозволяє ефективно планувати сімейний бюджет і давати частину коштів інші далекосяжних цілей: великі купівлі, освіту дітей, подорожі.

Натомість, іпотечні кредити допомагають комерційному банку диверсифікувати свою клієнтську базу, залучити депозити і знайти джерела доходів, що доповнюють і компенсуючі ризик за кредитами і депозитах підприємницьких фірм.

Справді, останніми роками багато російських банки діляться всім більшої уваги іпотечному кредитування, прагнучи уникнути чи послабити вплив економічних циклів, що веде до періодичному зниження обсягів традиційного банківського кредитування підприємницької діяльності, і навіть уникнути гострої конкуренції з боку іноземних банків.

Американська дворівнева модель іпотечного кредитування

У світовій є дві моделі організації іпотечного кредитування: американська дворівнева і європейська однорівнева. Розглянемо структуру саме цих механізмів докладніше, оскільки і вони реалізуються у Росії.

Країни англо-американської системи права використовують дворівневу модель ринку іпотечного кредитування, що виникла з двох причин.

По-перше, запровадити єдину систему іпотечного кредитування шляхом прийняття єдиного федерального законодавства не за можливе, оскільки це торкався б виняткову компетенцію штатів у сфері законотворчості. По-друге, потрібно було економічно стимулювати до житлового будівництва після Великої депресії, а зробити це коштом приватного капіталу без потужній державній підтримки також не міг.

Суть дворівневої моделі у тому, що іпотечні кредити, зроблені на первинному іпотечному ринку, переуступаются спеціально створеним агентствам. Ці агентства можуть бути з отриманими іпотечними кредитами різним способом: Ѓ переуступити повторним інвесторам; ‚ сформувати з единообразных іпотечних кредитів пули та продати вторинним інвесторам такі неподільні пули іпотек або ж права участі (частки) в пулах; ѓ випустити і розмістити іпотечні цінних паперів.

Юридичний аспект. Вибір дворівневої моделі пояснюється як державними інтересами, а й особливостями самої англо-американської системи права. Концепція власності передбачає її "розщеплення". На один і той ж майно можливо встановлення кількох титулів власності, "поділ" змісту права власності між різними особами. Об'єктом права власності у країнах англо-американської правової системи то, можливо саме право.

Фінансовий аспект. Система вторинного іпотечного ринку полягає в використанні для іпотечного кредитування коштів інституціональних інвесторів - передусім пенсійних фондів та акцій компаній зі страхування життя.

Цю систему варта акумулювання в іпотечні кредити найдешевших і частка довгострокових коштів у ринку. Найбільш довгострокові кошти перебувають у розпорядженні пенсійних фондів та акцій компаній, котрі займаються страхуванням життя. У ті організації кошти вкладаються надовго не можуть бути достроково вилучено на відміну коштів із депозитів комерційних банків.

Система вторинного ринку заглиблена у те що інституціональні інвестори, які кошти для іпотечного кредитування (у принципі высокорискованного), погоджувалися на ті ж самі низьку дохідність, як із інвестиціях у практично безрисковые державні облігації. І тому США створено посередницькі організації, звані іпотечні агентства (їх три: Fannie Мае, Freddie Мае і Ginnie Мае), зобов'язання яких гарантовані державою [1].

Агентства продають свої боргові зобов'язання інвесторам. Наявність держгарантій дозволяє інвесторам розглядати інвестиції у ці цінних паперів як безрисковые і погоджуватимуться на дохідність, лише трохи перевищує дохідність державних облігацій.

Отримані від продажу своїх боргових зобов'язань гроші агентства направляють на викуп у банків іпотечних кредитів. Через війну ставки по іпотечним кредитах виявляються не набагато вище ставок за державними борговим зобов'язанням і нижчий за ринкових ставок за кредитами тієї самої рівня ризику, як і іпотечні.

Російська практика

У Росії її дворівнева модель іпотечного кредитування розвивається досить динамічно. Судити про перспективний розвиток даної моделі дозволяють такі чинники, як наявність фінансових ресурсів, потенційних і дійсних позичальників, і кількість кредитів, виданих банками.

Однією з успішно які сьогодні у Росії програм іпотечного житлового кредитування є програма ДельтаКредит, реалізована на кошти Інвестиційного фонду "США-Россия". Кредити лінією ДельтаКредит видаються терміном до 10 років за фіксованою відсоткової ставці 13-15% річних.

Одержати іпотечний кредит може кожен бажаючий, незалежно з його прописки і наявність в нього російського громадянства. Мінімальний величина кредиту - 5000 доларів, максимальний - 200 000 доларів. Початковий внесок має становити щонайменше 20% вартості майбутньої квартири.

Американська процедура є досить простою, бути прийнятим рішення йде два тижні. ДельтаКредит - російський провідник програми - працює через 16 російських банків, які видають гроші. У тому числі банк АБН АМРО, ІНГ Банк (Євразія), Міжнародний промисловий банк, Инвест-Сбербанк, АКБ "Російський капітал", "Перший ОВК", ЗРОСТАННЯ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, ДельтаБанк, Експобанк. Процедура єдина, рішення приймається в Дельте. Фактично, вона гуртівня, а російські банки - роздріб. ДельтаКредит видав два роки приблизно 700 кредитів. Практика показує, що повернення по іпотечним кредитах - майже сто%, тому російські банки хотів би розширити можливості своїх бізнесів [2].

Особливістю американської програми у Росії є також те, що у іпотечне кредитування одночасно беруть участь російський банк і ДельтаКредит іпотечного банку.

Це можна пояснити так.

Для надання іпотечних кредитів на термін (5-10 років) російським банкам, які працюють за програмі, необхідні довгострокові ресурси (пасиви), порівнянні за термінів з термінами видавали іпотечних кредитів. Кошти для довгострокового фінансування надає їм ДельтаКредит іпотечного банку.

ДельтаКредит іпотечного банку надає банкам-партнерам позикові кошти з терміном повернення 10 років і з фіксованою відсотковою ставкою в, що дозволяє банкам, своєю чергою, видавати фізичних осіб іпотечні кредити з вимогою незмінності відсоткової ставки, встановленої під час оформлення кредиту. Отже, банк неспроможне підвищувати відсоткову ставку для позичальника протягом усього терміну кредитування, незалежно та умовами, створених на фінансові ринки довгострокових ресурсів.

Отже, Інвестиційний фонд "США-Россия" чи діє у таких напрямках.

Фонд надає банкам фінансування на мети видачі іпотечних кредитів.

Фонд, виходячи з міжнародні стандарти іпотечного кредитування, прагне створити єдиний ринок іпотечного кредитування й у досягнення цього розробляє і впроваджує в російських банках стандартні технології оцінки платоспроможності і кредитоспроможності позичальників, видачі і обслуговування іпотечних кредитів.

Фонд працює з усіма учасниками іпотечного ринку (банками, страховими і оцінними компаніями, забудовниками, ріелтерами), роз'яснюючи стандарти процедури іпотечного кредитування для ефективного обслуговування клієнтів, які бажають придбати житло з допомогою іпотечного кредиту.

Фонд веде активну діяльність із популяризації іпотечного кредитування серед населення Росії.

Проблема политико-ориентированных інвесторів

Банківська практика показує, що іпотечне кредитування можна назвати високоприбутковим, а без підтримки спеціальних структур (державних іпотечних агентств) підвищується рівень ризику.

Постає питання - чому американський інвестиційний фонд активно діє російському ринку іпотечних послуг? Адже мета інвестиційного фонду - прибуток. А рівень дохідності по іпотечним кредитах непогані великий проти альтернативними світовими об'єктами вкладення коштів.

І тут, можна вважати, є частка політики. Маю на увазі политико-ориентированные інвестори, тобто ті, що від своїх інвестицій хочуть отримати й не так фінансові, як політичні дивіденди.

Передусім до таких інвесторам ставляться організації, такі як МБРР з ЄБРР, і навіть інвестиційні структури, створені урядами ряду розвинених країн з метою просування ринкових реформ у Росії.

Хотілося б відзначити, що відтік з ринку фонду "США-Россия" гіпотетично може підірвати ринок іпотечного кредитування у Росії. Роль фонду збільшуватиметься з розширенням кредитування фізичних осіб, у РФ.

Для економічній безпеці країни доцільніше розвивати банківську іпотеку, що базується переважно (понад 70%) на вітчизняних ресурсах: це кошти комерційних банків та фінансові ресурси вітчизняних інституціональних інвесторів (пенсійні фонди, страхові компанії).

Існує й ряд іпотечних програм федеральних і московського уряду, покликаних розвивати іпотечне кредитування. Загалом в країні було створено принаймні три іпотечних агентства, що їх посередниками між банками і інвесторами: Московське іпотечне агентство, Федеральне іпотечне агентство і Російська іпотечна асоціація. Ці організації вже викупили у банків кілька кредитів. Причому кредити на цілком прийнятні умовах. Ставки від 10% до 18%, термін до 10 років.

Істотною проблемою і те, що на посаді фінансових ресурсів тих схем було використано бюджетні кошти [3]. І московське, і федеральне іпотечні агентства виробляли викуп іпотечних кредитів виключно коштом московського і Федерального бюджетів. Це означає, що дешеві іпотечні кредити кільком аж ніяк небідним громадянам було профінансовано з допомогою усіх платників податків, які у основному набагато менше заможні.

У цілому нині, проблема фінансових ресурсів тісно переплітається з недостатнім розвитком іпотеки у Росії. Проте вирішення проблеми бюджетними коштами неприпустимо.

Європейська однорівнева модель іпотечного кредитування

Європейська модель іпотечного кредитування (ІК) значно ближчою до РФ з погляду законодавства. Одноуровневая модель ІК упродовж тривалого часу чи діє у ряді західноєвропейських країн (Данії, Німеччини, Франції). У 90-ті роки XX в. у країнах Східної Європи (Польщі, Чехії, Словаччини, Угорщини) було прийнято закони, створені задля організацію одноуровневой системи іпотечного кредитування [див. 3, з. 37]. Досвід європейських країн розвитку ІК міг би застосовується у Росії, проте до успішного впровадження даної моделі слід чітко уявляти її складові елементи.

Суть одноуровневой системи іпотечного кредитування у тому, що який видав іпотечний кредит банк самостійно рефінансує іпотечні кредити з допомогою випуску цінних паперів облігаційного типу - заставних аркушів. Випуск і холодне поводження заставних аркушів регулюється спеціальним законодавством і від регулювання випуску облігацій. Діяльність емітентів заставних аркушів, зазвичай, законодавчо обмежена видачею іпотечних кредитів й іншими операціями, характеризующимися невисокою ступенем ризику. Випускати цінних паперів, іменовані "заставної лист", неспроможна жоден інший емітент, крім згаданих у законі. Діяльність іпотечних банків суворо контролюється державою і органами банківського нагляду.

Основні переваги одноуровневой моделі:

легка интегрируемость на національне російське законодавство;

дешевизна організації і контролю за неї за порівнянню з дворівневої моделлю;

відсутність необхідності страхувати кредитно-фінансові ризики, вдаватися до послуг рейтингових агентств, і навіть відсутність витрат за виплату агентських винагород обслуговуючим кредит банкам, що в рахунку істотно знижує вартість кредити позичальника.

У контрактно-сберегательной системі джерелом дешевих коштів на іпотечних кредитів служать спеціалізовані цільові депозити. Уклавши відповідний контракт із спеціалізованою іпотечної кредитної організацією (стройсберкассой), клієнт перебирає зобов'язання протягом визначеного часу щомісяця вносити фіксовану суму в цільової депозит під відсоткову ставку, розмір якої істотно нижчий середньоринковому. Після закінчення періоду накопичення, зібравши приблизно половину необхідних для придбання квартири коштів, клієнт отримує позику друга половина коштів, ж під нижчу ставку.

Кошти, надані клієнтом, йдуть на видачі кредитів його попередникам, вже закончившим період первинного накопичення. А сам клієнт, своєю чергою, отримує кредит із засобів, які вкладають клієнти, які прийшли й перебувають у цей час на стадії накопичення.

Вочевидь, що ця процедура відбувається у рамках дуже суворо регульованих, контрольованих і найчастіше гарантованих державою спеціалізованих кредитних організацій (стройсберкасс). Ці організації немає права здійснювати ніяких активних операцій, крім надання кредитів своїх колишніх вкладникам. Рискованность таких кредитів значно нижчі від, ніж звичайних іпотечних, оскільки вони видаються людям, як формально яким підтвердили свою кредитоспроможність, а й у справі продемонстрировавшим, що вони можуть протягом тривалого терміну щомісяця здійснювати фіксовані платежі, приблизно рівні щомісячним платежах за кредитами.

Російська практика

У Росії її таких спеціалізованих кредитних організацій не бракує. Створити таку організацію у межах звичайного універсального банку не можна, оскільки немає гарантії, що він не використовувати сверхдешевые депозитні кошти на неипотечных активних операцій. Проте ця система розвивається. Як?

за рахунок власні кошти видають іпотечні кредити лише два банку - Ощадбанк і Собинбанк. У Ощадбанку найнижча відсоткову ставку, зате надто складна процедура для отримання грошей. У Собинбанке бентежить наявність тарифу за розгляд заявок. Порівняльна характеристика по банківським іпотечним кредитах представленій у наведеній нижче таблиці.

Оригинальным чином формують німецьку систему іпотеки організації - забудовники, обходячись без кредитних організацій. Функції кредитних організацій виконують забудовники.

Протягом періоду накопичення все внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будівлі і реально інвестуються до цього будівництво. Після закінчення клієнт одержує у своє розпорядження (іноді навіть у власність) квартиру. Заодно він вже оплатив вартість приблизно половини квартири, а друга половина одержує вигоду від забудовника як товарного кредиту. Цей товарний кредит клієнт виплачує забудовнику протягом обумовленого періоду [див. 3].

Отже, виникає псевдонемецкая іпотечна схема, зовні дуже схожа на реальну німецьку: клієнт протягом періоду накопичення вносить вклади у сумі, рівну половині вартості квартири, потім отримує квартиру, потім виплачує рівними частками вартість другої половини квартири.

Внутрішньо ж схема зовсім інше. Кошти, які виплачує клієнт під час періоду накопичення, використовуються не так на видачу

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація