Реферати українською » Маркетинг » Оцінка вартості майна


Реферат Оцінка вартості майна

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Зміст

Принципи оцінки в якості основи аналітичної діяльності оцінювача. Принципи корисності, заміщення, очікування, додатковий продуктивності і землі, вкладу, залежності вкладу від розміру одного ресурсу, балансу, економічного розміру ресурсів, поділу (об'єднання) елементів об'єкту і правсобсвенности нею

Завдання 1

Завдання 2

Завдання 3

Списокиспользованой літератури


Принципи оцінки в якості основи аналітичної діяльності оцінювача. Принципи корисності, заміщення, очікування, додатковий продуктивності і землі, вкладу, залежності вкладу від розміру одного ресурсу, балансу, економічного розміру ресурсів, поділу (об'єднання) елементів об'єкту і правсобсвенности нею

Оцінка - визначення вартості об'єкта власності за умов ринку на нагальні моменти часу. Основою вартості будь-якого об'єкта власності є його корисність [11,16].

Оцінюючи вартості підприємства слід враховувати те, що цей об'єкт, будучи юридичною особою, одночасно й господарюючим суб'єктом, і тому його повинна враховувати наявність певних юридичного права.

Якщо оцінюється лише нерухомість підприємства, необхідно чітко визначити її складу: розміри та невидимі кордони земельних ділянок (чи навіть кількох ділянок), число і різноманітні види будинків (споруд), енерго- і тепломережі, під'їзні залізничні та інші шляху, різні комунікації тощо.

Якщо оцінюються лише машини та устаткування, те що підприємству, то ідентифікація складає основі їхніх повного переліку та стратегічного розгляду вичерпних характеристик за позицією в облікової відомості. Проблеми інколи виникають виробництво деяких видів устаткування, які настільки прив'язані до побудови чи землі, що з однаковим правом можна віднести нерухомості.

Об'єкт оцінки може бути чітко ідентифікований, тобто. слід визначити його зміст, функції, складові, кордону, які відокремлюють її з інших майнових об'єктів. Якщо об'єктом оцінки, наприклад, є підприємство, необхідно конкретизувати склад. Його майна, адже структура багатьох підприємств дуже непроста. У неї зможуть входити цеху, ділянки, обслуговуючі господарства, спеціальні підрозділи (випробувальні станції, полігони, лабораторії тощо.), конторські будівлі, засоби зв'язку й комунікації, які можуть опинитися розташовуватися різними майданах міст і навіть у різних регіонах.

Передусім сюди ставляться виняткові права (інтелектуальну власність) громадян або юридичних на результати інтелектуальної роботи і прирівняні до них кошти індивідуалізації підприємства, його продукції, робіт та надання послуг (фірмову найменування, товарний знак, знак обслуговування тощо.), якщо оцінюються лише нематеріальні активи підприємства, їх ідентифікація зводиться до встановлення повного набору майнові права, включених у ці активи.

Оціночні роботи мають кінцевою метою розрахунок та обґрунтування ринкову вартість майнового комплексу на певну дату. Вартість підприємства схильна до впливу інфляції. З іншого боку, можливі якісь приватні, локальні події, які можуть призвести до різкої зміни вартості даного об'єкта. Наприклад, прокладка нових автомобільних та інших доріг поблизу підприємства викликає, зазвичай, значне підвищення від вартості. Зміна ситуації на товарному ринку, куди надходить продукція підприємства, може також серйозно спричинити зміна вартості активів підприємства у той чи інший бік. У окремих випадках оцінка вартості майна може здійснюватися не лише на, але в кілька дат, наприклад, якщо процес продажу майна станеться не одноразово, а займе якийсь період часу.

Одержання доходу, відтворення чи формування альтернативного бізнесу, нового підприємства супроводжується певними витратами.

Корисність і скоротити витрати разом становлять ту величину, що є основою ринкову вартість, що можна з'ясувати, як ринкову вартість.

Оцінка бізнесу - це оцінка ринкову вартість власного капіталу підприємства чи будь-якою його частину (частки).

Нині склався така точку зору, що вартість широкому економічному плані є грошовий вираз цінності об'єкту і які стосуються нього прав власності на конкретний час. Отже, цінність чи корисність - то властивість, яка визначає вартість об'єкта. Це означає, що з оцінки вартості об'єкта необхідна за першу чергу оцінити його корисність і проаналізувати потреби всіх контрагентів, хоч якийсь що у результатах функціонування об'єкта.

Теорія оцінки як наукову дисципліну міцно пов'язана з іншими економічними дисциплінами. Щоб оцінити ринкову вартість товару, необхідно проаналізувати стан ринку, його вдачу, ємність, сеґменти і тенденції. Зрозуміло, що з вирішенні цього завдання неможливо уникнути методів і положень наукового маркетингу. Під час вивчення поведінки інвесторів, визначенні майбутніх доходів у власника об'єкта майна треба залучити методи інвестиційного аналізу.

Оцінювач своєї діяльності активно використовує ринкову інформацію ціни, тобто. зажив результатами процесу ціноутворення. При застосуванні окремих методів оцінювач намагається, хіба що змоделювати ймовірнийценообразующий процес.

Мета оцінки формується її замовником. У цьому замовником оцінки то, можливо власник майна, його потенційний покупець, і навіть третій бік, зацікавлена у визначенні ринкової або спеціального вартості майна.

Оцінювач зобов'язаний скласти докладну звіт оцінки і просить обгрунтувати перед замовником отримані результати. Вони повинні навести і документально підтвердити свої політичні розрахунки. Тому, за оцінці провідна роль належить вмінню фахівця знаходити вихідну інформацію, аналізувати її й з допомогою загальновизнаних методів розраховувати потрібну вартість. Отже, оцінювач неспроможна послатися в звіті на інтуїцію і свої суб'єктивні відчуття.

Оцінка вартості як наука виходить з ряді фундаментальних положень економічної теорії та інших суміжних наук. Ці положення у формі якихось постулатів, які обов'язково повинні враховуватися в оцінці вартості, називаютьобщеекономическими принципами оцінки. Одним із перших дані принципи сформулювали американські фахівці з оцінці нерухомості Дж. Фрідман і М.Ордуей.Общеекономические принципи оцінки на їх змістовному аспекті є єдиними всім видів майна, але водночас стосовно машинам, устаткуванню і транспортних засобів їх практична інтерпретація кілька змінюється у відмінність, наприклад, від нерухомості.

Оцінку машин і устаткування рекомендується здійснювати відповідно до загальноприйнятими поняттями і чи принципами.Содержащимися, зокрема, у міжнародних та вітчизняному стандартах оцінки. Ці принципи розглядають інтереси у придбанні і володінні майном як товаром, в оцінці якого застосовуються відповідні становища економічної теорії та сформульовані такі принципи оцінки:

1. Принцип попиту й пропозиції;

2. Принцип зміни;

3. Принцип конкуренції;

4. Принцип заміщення;

5. Принцип вкладу;

6. Принцип граничною корисності;

7. Принцип ефективнішого використання;

8. Принцип відповідності;

9. Принцип очікування;

10. Принцип формування вартості під впливом факторів виробництва;

Принципи оцінки можна підрозділити ми такі групи:

принципи, засновані на уявленнях власника майна;

принципи, зумовлені чинниками функціонування об'єкту і його з іншими об'єктами майна;

принципи, пов'язані з ринковою середовищем.

Перша група включає принципи, засновані напредставлениях власника майна.

Принцип корисності у тому, що ключовимкрите-рием вартості об'єкта є його корисність, тобто. здатність задовольняти якісь потреби людей. Досліджувати корисність що оцінюється об'єкта, - отже, визначити, кому, з якою метою і з яких властивостей цікавий даний об'єкт, хто принципово може бути його можливим покупцем (інвестором), може змінитися корисність об'єкта у найближчій перспективі під впливом яких причин.

Принцип заміщення розмірковує так, що ціна на об'єкт, яке може запропонувати можливий покупець, не перевищить сформовані над ринком ціни на всі аналогічні за призначенням і споживчим властивостями об'єкти. За підсумками цього принципу побудовано поширені на практиці оцінки методи порівняльного підходу, коли вартість визначається порівнянням з ринковими цінами на аналогічні об'єкти.

Принцип очікування підкреслює готовність покупця (інвестора) вкласти свої кошти придбання або на виготовлення об'єкта нині, очікуючи отримання доходів (вигод) від володіння даним об'єктом у майбутньому. Цей принцип відкриває можливість визначити вартість об'єкта на момент часу з урахуванням прогнозу майбутніх доходів при експлуатації об'єкту і прийнятною для покупця (інвестора) нормі дохідності на вкладений капітал. Тим самим було закладається методологічна база для реалізації дохідного підходу щодо оцінки.

Друга ж група включає принципи, зумовлені чинниками функціонування об'єкту і його з іншими об'єктами майна.

Принцип формування вартості під впливом факторів виробництва ось у чому.Оцениваемий машинний комплекс, з допомогою якого виробляється якась продукція чи виконуються будь-які роботи, сприймається як підсистема у виробничому системі підприємства, дохідність якої, як випливає з економічної теорії, визначається чотирма чинниками: землею, працею, капіталом і менеджментом. Чистий прибуток - результат дії всіх чотирьох чинників, і на основі оцінки доходу визначається вартість всього виробничого системи. Для оцінки вартості машинного комплексу потрібно або з'ясувати час його частку (внесок) в формування доходу всієї системи, або застосувати метод залишку, тобто. бажана вартість комплексу виходить відніманням з вартості всієї системи вартості інших активів (нерухомості, земельних ділянок, нематеріальних активів і гудвілу).

Принцип вкладу стосовно машинам та обладнання у тому, що оснащення об'єкта додатковими пристроями, розширюють його функціональні можливості, не спричиняє зростання ринкову вартість об'єкта на величину велику, ніж видатки придбання та встановлення цих пристроїв. Внесок додаткових пристроїв, в приріст вартості об'єкта залежить від того, наскільки підвищується дохідність об'єкта від використання цих пристроїв. Наприклад, якщо технологічну машину оснастити роботом для автоматизації допоміжних операцій, то вартість отриманого технологічного комплексу визначатиметься продуктивністю, надійністю,економичностью відновлення всього комплексу. Отже, будь-які додаткові елементи до машини виправдані тільки тоді ми, коли отримуваний приріст вартості машини перевищує власне затрати купівля цих елементів.

Принцип збалансованості (пропорційності) стосовно машинам та комп'ютерного обладнання слід розуміти тож усе об'єкти, що входять до машинний комплекс, мають бути узгоджені між собою по пропускну здатність та інших характеристикам. При недотриманні цього принципу додавання чергового чи навіть кількох об'єктів у складі комплексу це не дає адекватного зростання виробничої потужності, отже, і вартості машинного комплексу.

Принцип найкращого і ефективнішого використання - найефективніше використання окреслюється найбільш ймовірне використовувати майно, що є фізично можливим, розумно виправданим, юридично законним, здійсненним з думки і у результаті якого вартість що оцінюється майна буде максимальної

Відповідно до цього принципу, будь-яка машина слід оцінювати, допускаючи, що вона застосовується за прямим призначенням, забезпечується повне завантаження машини в часі та за проектною потужністю, дотримуються правила технічного обслуговування і ремонту, підтримується нормальний режим експлуатації, робочий персонал має відповідну кваліфікацію. Труднощі з цього принципу виникають тоді, коли оцінюють об'єкти, які мають багатофункціональністю або кількох сферами застосування. Наприклад, трактор може застосовуватися і будівельної майданчику, і сільськогосподарських роботах, і промислове підприємство. Дохідність трактори у сфері застосування різна, відповідно різною буде схвалений і оцінюється вартість. Як базової сфери застосування з оцінки трактори оцінювач вибере найбільш виграшну, у якій найповніше реалізуються функціональні можливості цієї машини.

У третю групу входять принципи, безпосередньо пов'язані з ринковою середовищем.

Принцип попиту й пропозиції і той ж об'єкт різними категоріями покупців (інвесторів) оцінюється по-різному. Наприклад, комфортабельний легковий автомобіль високо цінується за умов міста, хоча б автомобіль технічно нескладне особливої цінності як на сільського жителя надто за умов бездоріжжя. Якщо деякому регіоні є багато промислових підприємств, то, на місцевому регіональному ринку підвищений попит на верстати, пресу КПРС і інші технологічні машини, й ціни на всі це устаткування ні низькими. З огляду на цього принципу обов'язковим елементом процедури оцінки може бути аналіз ринку, встановлення відповідності що оцінюється об'єкта запитам ринку. З теорії ціноутворення відомо, що у нормальнофункционирующем ринку ціни стабільні й прагнуть рівноважному рівню, у якому настає відповідність між попитом й пропозицією.Равновесние ціни можна назвати також узгодженими, справедливими цінами, однаково вигідними й продавцям, і покупцям. Вартість, розраховувана в оцінці за такими цінами, також стає справедливою вартістю.

Принцип обліку характеру конкуренції у тому, що товарні ринки може істотно різнитися характером і стану конкуренції, та відповідно ступеня їх монополізації. Характер конкуренції віддзеркалюється в процесі ціноутворення. Так було в умовахмонополизированного ринку ціни зазвичай спотворені на користь монополіста утримують підвищену частку його прибутку. У разі вільного конкурентного ринку відбувається зрівнювання дохідності вкладень, рентабельність продажу цінах підтримується приблизно стабільному рівні. Завдяки конкуренції економічна структура цін стає стабільної та прозорою, це відкриває можливості використання витратного і порівняльного підходів в оцінці вартості.

Принцип зміни (рухливості) вартості потребує врахування чинника мінливості вартості однієї й тієї ж об'єкта у часі.Общеекономическая інфляція країни, і навіть зрушення у структурі окремих товарних ринків викликають зміна цін, і відповідно вартості. Звідси випливає вимога у тому, кожна оцінка вартості повинна містити вказівку дату оцінки, тобто. у тому моменті календарного часу, яким визначено вартість.

Завдання 1

Забудовник заплатив 100000 дол. за 10 га землі. Відомо, що з щільності забудови одному домі на 1 га землі вартості будівництва кожної хати становитиме 60000 дол., а ціна продажу після сплати усіх витрат у дорівнюватиме 80000 дол. Під час будівництва на 1 га землі кожного додаткового вдома вартість будівництва будете зменшуватися на 2000 дол., проте ринкова ціна після сплати витрат продаж впадуть на 6000 дол.

Скільки слід побудувати будинків?

Якими будуть загальні прибутку?

Який принцип вартості тут працюють?

РІШЕННЯ.

При щільності забудови одному домі на 1 га землі загальна вартості будівництва становитиме 600000 дол., а загальна ціна продажу після сплати усіх витрат у дорівнюватиме 800000 дол. У разі на 10 га розташовується 10 будинків прибуток від яких становитиме 200000 дол. Розглянемо інший варіант, у якому збільшимо щільність забудови.


>Расчет наведемо в таблиці:

Кількість будинків на 1 га Загальна загальна вартості будівництва Загальна ціна продажу Прибуток
2 1160000 1480000 320000
3 1680000 2040000 360000
4 2160000 2480000 320000
5 2600000 2800000 200000

Як очевидно з розрахунків після будівництва 3 будинків на 1Га прибуток починає падати, тому оптимальним буде вибір на користь будування 3

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація