Реферати українською » Право, юриспруденция » Співвідношення кадастрової та ринкової вартості


Реферат Співвідношення кадастрової та ринкової вартості

>Пакелькина Любов Володимирівна, агентство нерухомості «>ЮРиелт», р. Смоленськ

Відповідно до ст. 65 ЗК РФ використання землі на Російської Федерації є платним. Формами і щодо оплати використання землі є земельний податок, і орендної плати. Для цілей оподатковування й інших випадках, передбачених Земельним Кодексом, федеральними законами, встановлюється кадастрова вартість земельних ділянок. Відповідно до ст. 66 ЗК РФ задля встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель, крім випадків, коли ринкова вартість земельних ділянок визначено.

Чинне законодавство зовсім позбавлений визначення кадастрової вартості, затвердженого на законодавчому рівні, проте системний аналіз нормативних правових актів, визначальний порядок її встановлення дозволяє зробити висновок, що кадастрова вартість земельних ділянок, віднесених до категорії дозволеного використання «розміщувати промислових, комунальних і складських об'єктів, які забезпечуватимуть їхню функціонування об'єктів інженерної і транспортної інфраструктур, і навіть задля встановленнясанитарно-защитних зон таких об'єктів» – це встановлена з допомогою побудованої виходячи з статистичного аналізу ринкової інформації про земельні ділянки математичну модель (тобто. методом масової оцінки) гадана ринкова вартість земельних ділянок.Кадастровая вартість – це альтернатива ринкової оцінці, коли неможливо у призначений термін зробити справедливу ринкову відразу дуже великої переліку об'єктів, що пов'язані з велику кількість об'єктів, і навіть відсутністю достовірної ринкової інформації декому категорій ділянок через нерозвиненість ринку чи то з інших причин. Саме тоді держава вдається до кадастрової оцінці.

Методи масової оцінки на правильної угрупованню земельних ділянок відповідно до їх характеристиками, відібраними для вибірки (значеннями чинників вартості).

Правила здійснення державної кадастрової оцінки земель затверджені постановою Уряди РФ від 8 квітня 2000 р. N 316. Правила визначають порядок здійснення державної кадастрової оцінки земель всіх категорій біля Російської Федерації з оподаткування та інших цілей, встановлених законом. Організація здійснення державної кадастрової оцінки земель здійснюється Федеральним агентством кадастру об'єктів нерухомості та її територіальними органами. Для проведення зазначених робіт залучаються оцінювачі чи юридичних осіб, з правом на підписання договору оцінки, відповідно до вимогами, встановленими Федеральним законом "Про розміщення замовлення на поставки товарів, виконання робіт, надання послуг для державних підприємств і муніципальних потреб". Органи виконавчої влади суб'єктів Російської Федерації за поданням територіальних органів Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості стверджують результати державної кадастрової оцінки земель.

Відповідно до п. 5 зазначених правил державна кадастрова оцінка земель міських і сільських поселень складає підставі статистичного аналізу ринкових цін, і інший інформацію про об'єктах нерухомості, і навіть інших методів масової оцінки нерухомості.

Наказом Мінекономрозвитку РФ від 15 лютого 2007 р. N 39 затверджені Методичні вказівки з державної кадастрової оцінці земель населених пунктів, відповідно до якими (п. 2.2.1) розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок складає основі побудови статистичних моделей у порядку:

- визначення складу чинників вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів;

- збір даних про значеннях чинників вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів;

- угруповання земельних ділянок у складі земель населених пунктів;

- збір ринкової інформації про земельні ділянки та інших об'єктах нерухомості.

- побудова статистичної моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок (функціональної залежності вартості земельних ділянок від чинників вартості) у складі земель населених пунктів;

- розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів.

Робота з державної кадастрової оцінці земель населених пунктів виконується з допомогою затвердженого програмного устаткування. Про правила роботи з такою устаткуванням, і навіть для з'ясування алгоритмів здійснення державної кадастрової оцінки прийнято Наказ Федерального агентства кадастру об'єктів нерухомості від 29 червня 2007 р.NП/0152 "Про затвердження Технічних рекомендацій з державної кадастрової оцінці земель населених пунктів". Відповідно до даними технічними рекомендаціями упорядкування математичну модель розрахунку кадастрової вартістю складі сформованих, за тими чи інші чинники вартості, груп земельних ділянок всередині виду дозволеного використання земель, з усього обсягу земельних ділянок цієї групи виробляється вихідна вибірка земельний ділянок, якими є найповніша інформацію про чинниках вартості. Із цього списку формується навчальна вибірка, котрим будуються різні види математичних моделей. Відповідно до п. 3.2.6.2 під математичної моделлю розуміється математична формулу, яка відображає зв'язок між залежною перемінної від значень чинників вартості. Водночас у всіх запропонованих до застосування даними Технічними рекомендаціями моделях залежна змінна – це ринкова вартість.

Побудовані моделі застосовуються до контрольної вибірці шляхомподставления значень чинників вартості ділянок контрольної вибірки в формулу моделі. Після цього відбувається порівняння отриманих результатів для обох вибірок. Після низки статистичних тестів із усіх побудованих моделей вибираються найбільш якісна модель. У цьому однією з основних критеріїв відбору якісної моделі є показник середньої відносної похибки. Модель вибирається до роботи, Якщо ця похибка буде набагато меншою чи дорівнює 40 % в навчальною вибірці і 50 % у контрольній вибірці. Тобто. якщо відхилення максимального і мінімального значення вартістю вибірці від середнього значення нічого очікувати перевищувати 40 і 50 відсотків відповідно. У цьому варто забувати, що якості роботи моделі відбувається на вибірках, містять інформацію про ринкову вартість, тобто. підставляючи значення чинників вартістю модель, оцінювач повинен мати величину, адекватну тим цінами, які має в складеному матеріалі про ринкових цінах.

Однією з вимог, яким перевіряється якість моделі,являетсяобъяснимость отриманих результатів кадастрової вартості від вибраних щодо оцінки чинників вартості.

З іншого боку, зазначені технічні рекомендації містять перелік випадків, коли відбувається ринкова оцінка земельних ділянок.

По-перше, ринкова оцінка вартості земельних ділянок виробляється, коли неможливо зібрати достатню і достовірну ринкову інформацію про ділянках цієї групи, якщо перегрупування недоцільна. І тут оцінені в такий спосіб ділянки йдуть на складання навчальної та контрольної вибірок задля її подальшого складання математичну модель. З цієї моделі з'ясовується кадастрова вартість інших земельних ділянок (п. 3.2.5.2, п. 3.2.6.3).

По-друге, є категорії земельних ділянок, котрим побудова математичну модель не передбачено, а можна тільки визначення ринкову вартість. Так, розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок видів дозволеного використання, вказаних у підпунктах 1.2.11 - 1.2.12 Методичних вказівок («Земельні ділянки, призначені розміщувати портів, водних, залізничних вокзалів, автодорожніх вокзалів, аеропортів, аеродромів, аеровокзалів» і «земельні ділянки, зайняті озерами, які у обороті») визначається шляхом індивідуальної оцінки їхньої ринкову вартість. Ринкова вартість зазначених земельних ділянок визначається відповідно до законодавства Російської Федерації про оцінної діяльності.

По-третє, під час використання деяких видів інформації про ринкову вартість, зокрема – даних про вартості орендної і щодо оплати єдині об'єкти нерухомості (тобто. забудовані земельні ділянки, коли вартість оренди включає у собі плату користування як будинком, і ділянкою), коли неможливо відразу визначити вартість ділянки, також потрібен проводити ринкову оцінку (див. п. 3.2.5.2).

Якщо будерезюмироваться, що ринкова і кадастрова вартість – величини вочевидь неоднакові і залежні друг від друга тільки, що законодавець полінувався прийняти нормативний акт, який ухвалив б нарешті їх чітке відсоткове співвідношення друг до друга, і ігноруватимутьчетно законодавчо прописаний порядок встановлення кадастрової вартості, то нерівному становищі виявляться громадяни, яким кадастрова вартість їхнього перебування ділянок була методом ринкової оцінки, й україномовні громадяни, при розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок яких застосовувалися інші методи масової оцінки.

Крім ст. 66 в Земельному Кодексі РФ є ще ст. 36, пункт 1.2 якої (почне діяти з 01.01.2010 р.) встановлює, що ціна викупу земельних ділянок, розташованих під які у власності громадян і організації будинками, будівлями, спорудами, неспроможна перевищувати їх кадастрову вартість. До встановлення уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої, органом структурі державної влади суб'єкта Російської Федерації чи органом місцевого самоврядування порядку визначення такий ціни ця ціна встановлюється у вигляді його кадастрової вартості. Якщо буде передбачатись, що кадастрова вартість земельних ділянок може перевищувати ринкову, то громадяни і юридичних осіб, що б придбати земельну ділянку після 01.01.2012 р. з таких підстав, встановленим ст. 36 ЗК РФ, будуть у нерівному правове становище з особами,приобретающими земельні ділянки інших цілей, що у цьому випадку ціна ділянки буде розрахована відповідно до законом «Про приватизацію державного устрою і муніципального майна», тобто. виходячи з ринкової оцінки.

Аналіз вищенаведених положень разом із частиною 3 ст. 66 ЗК РФ показує, що кадастрова вартість земельних ділянок, визначених у встановленому законом порядку, неспроможна перевищувати їх реальну ринкову вартість. Але до нашого часу не прийнято нормативно-правової акт, який встановлює відсоткової співвідношення між ринкової економіки і кадастрової вартістю. Проте такого акта не відміняє дію норма год. 3 ст. 66 ЗК, оскільки він прямо дію біля РФ.

По-іншому трактувати зазначені нормативні акти просто неможливо.

Вже після написання цієї статті все-таки виявила легітимне визначення поняття «кадастрова вартість», але змінювати текст статті стала, щоб читач міг простежити логіку моєї думки й переконатися у вірності висловлених суджень.

Отже відповідно до Федеральному стандарту оцінки «Мета оцінки й види вартості (ФСТ N 2)»,утв. наказом Мінекономрозвитку РФ від 20 липня 2007 р. N 255), «щодо кадастрової вартості об'єкта оцінки визначається методами масової оцінки ринкова вартість, встановлена і затверджена відповідно до законодавством, регулюючим проведення кадастрової оцінки.Кадастровая вартість визначається оцінювачем, зокрема, з оподаткування».

Список літератури

Для підготовки даної роботи було використані матеріали із сайтуyurclub


Схожі реферати:

Навігація