Реферати українською » Право, юриспруденция » Договір купівлі житлових приміщень


Реферат Договір купівлі житлових приміщень

Страница 1 из 3 | Следующая страница

Запровадження

Запропонована робота присвячена вивченню основних особливостей договору продажу житлового приміщення. Особливу увагу приділяють поняттю об'єкта цього договору, тобто. житлового приміщення, і тих відмітним рис, що дозволило виділити цей вид договору більш загального – договору продажу нерухомості.

Ринок нерухомості сегментований. Найбільшим сегментом є ринок житловий нерухомості: житлових будинків, квартир та інших житлових приміщень. На нерухомість припадати до 90 – 95% всього обороту нерухомості країни. Найпоширенішим виглядом операції з житлом є договір продажу житловий будинок (квартири). Найчастіше у цю форму втілюються і угоди з обміну і мене житлових приміщень. Невипадково частку договорів купівлі-продажу житла припадати найбільше правопорушень, найчастіше скоєних з певним наміром. Угоди громадян із що належить їм житлом ніколи ще отримували такого розмаху, як тепер.

З огляду на високу вартість житлової площі, сума укладених угод оцінюється, зазвичай, в численні тисячі рублів. Квартирне бізнес нині одна із найвигідніших: посередницькі організації – ріелтерські фірми й окремі маклери готові надати будь-які послуги громадянам з розпорядження які належать їм квартирами будинками й будинками, одержуючи у своїй найбільші дивіденди.

На ринку житла активно діє кримінальний бізнес. Використовуючи юридичну непоінформованість громадян, шахраї домагаються підписання з громадянами угод відчуження житла на вкрай невигідних їм умовах, нерідко з допомогою махінацій позбавляють їх законного житла.

Поняття і значні умови договору продажу житлового приміщення

Договір продажу житлового приміщення є різновидом договору продажу нерухомості, який у часи чергу одна із окремих видів договору продажу-купівлі, виділеним за ознакою особливого об'єкта продажу – нерухомого майна. Тому договору продажу житлового приміщення притаманні бачимо всі ознаки договору продажу нерухомості і умови договору купівлі-продажу товарів. Виходячи з цього, договір продажу житлового приміщення то, можливо визначено так.

 За договором продажу житлового приміщення продавець зобов'язується передати у власність покупця квартиру, будинок або інше житлове приміщення, а покупець зобов'язується прийняти зазначену майно і сплатити для неї певну гроші (ціну) (п.1ст.454, п.1ст.549 ДК).

Як і будь-який договір купівлі-продажу, договір продажу житлового приміщення єконсенсуальним,возмездним, взаємним.

Суттєвими умовами як договору продажу нерухомості, і його різновиду – договору продажу житлового приміщення, можна припустити умови про об'єкт договори та ціну продаваного об'єктанедвижимости.[1] Отже, предметом договору продажу житлового приміщення може бути приватизовані або здобуті власність будь-якому іншому відповідному закону порядку житлові приміщення (будинок, квартира, частину будинку чи квартири), і навіть квартири будинках житлово-будівельних (житлових) кооперативів,паенакопления які на день укладання угоди виплаченополностью.[2] Насамперед, у договорі має міститися вказівку на досягнуту домовленість між продавцем і покупцем проотчуждаемом житловому приміщенні, тобто. мусить бути конкретно визначено нерухомість. До даним, що дозволяє точно встановити нерухомість, ставляться:

назва об'єкта, вид нерухомості (тобто. вказівку на належність до житловому приміщенню), дані про те, де розташована, її опис (напр., «чотириповерховий цегельне будинок із черепичної дахом, двома входами»);

дані «розташування нерухомості на відповідному ділянці» зазвичай наводяться як шляхом словесного описи у договорі продажу житлового приміщення, і у кресленнях, схемах, планах, докладених договору;

дані, що визначають проданий об'єкт у складі інший нерухомості, - це інформацію про конкретному місці продаваного житлового приміщення (поверх, під'їзд, крило будинку майно т.д.), інформацію пропродаваемом будинку в архітектурному ансамблі, що складається з кількох будинків, іт.д.[3]

Оскільки умова про об'єкт є важливим, то недосягнення домовленості про ньому означає, що договір продажу житлового приміщення не укладено. Натомість умова про нерухомість вважається не узгодженим, тоді як договорі відсутні згадані дані. Вони і є суттєвими умовами,т.к. і їх врегулювання узгодити умова про нерухомість неможливо, що СРСР розвалився, що договір продажу житлового приміщення не укладено.

Існує й інше розуміння вимогу закону про визначеності предмета договору продажу нерухомості, яке зводитися до того що, що продавана нерухомість якиндивидуально-определенная річ на даний момент підписання договору має бути реально (фізично), а права її у повинні прагнути бути зареєстровані у державний реєстр прав на нерухомого майна і угод існуєним.[4]

Договір продажу нерухомості (зокрема та установчий договір продажу житлового приміщення) мусить мати у собі узгоджене сторонами в письмовій формах умова ціну нерухомості. Оцінка нерухомості – явищемногофакторное та складне. Тому на згадуваній ринку нерухомості оцінку нерухомого майна здійснюють, зазвичай, професійні оцінювачі. За бажання громадянина ринкова вартість може визначатися виходячи з укладання, що складається експертом, у яких ліцензію за проведення такий діяльності. Оцінити квартиру може іриелтерская фірма, проте власник ліцензії за проведенняриелтерской діяльності немає права в ролі оцінювача нерухомості під час здійснення угод, у яких бере участь у роліриелтера. Такі угоди єоспоримими і може розірвані через суд знову за заявою зацікавлених осіб.

Практика відносин між оцінювачем і клієнтом будується на договірній основі. Договір для проведення оцінки складається у дуже простій письмовій формі й обов'язково має відбивати такі моменти:

А) інформацію про професійну освіту оцінювача;

Б) відомості про наявність у оцінювача ліцензії за проведення оцінної діяльності, зі зазначенням порядкового номери і дати видачі цієї ліцензії, органу її який виказав, і навіть терміну, який дана ліцензія видана;

У) мета проведення експертизи;

Р) точне вказівку об'єкта оцінки;

Д) використовувані стандарти оцінки;

Є) вимоги до форми звіту;

Ж) терміни виконання і Порядок оплати робіт.

Кінцевим результатом експертизи є звіт, який, зазвичай, складається у формі листа і має повну інформацію про методи розрахунку підсумковій вартості конкретного об'єкта оцінки.

ДК встановлює ряд додаткових вимог порядок визначення нерухомість. По-перше, під час продажу будинку, споруди чи іншого нерухомого майна, знаходиться в ділянці, залежить від того, які права на земельну ділянку переходять до покупця. Якщо земельну ділянку продається разом із будинком, спорудою або іншими нерухомим майном (див.ст.552 ДК), то ціна нерухомість включає ціну відповідної частині земельної ділянки. Якщо ж земельну ділянку передається на праві оренди - і т.п., то ціну нерухомості включається лише ціна цього права. Інший порядок визначення ціни може бути передбачений законом чи договором продажу нерухомості.

По-друге, тоді як договорі ціна на нерухомого майна визначено не було за об'єкт загалом, а й за одиницю виміру площі чи іншого показника розміру, то, при визначенні загальної ціни враховується фактичний розмір продаваного покупцю майна.

Ціна то, можливо зазначена або шляхом позначення конкретної грошової суми (з тексту договору), або шляхом посилання на будь-якої прейскурант цін, яким боку погодилися однозначно керуватися (може бути, наприклад, під час продажу квартир за цінами, певним органом місцевого самоврядування (продавцем) і зафіксованим в спеціально затвердженомупрейскуранте).[5]

Складніше стан справ у разі, коли боку скористалися нормамист.317 ДК і зазначили ціну, застосувавши іноземній валюті, іншим умовним грошовим одиницям. Оскільки ціна договорі зазначена чітко, то разі, якщо так само чітко зазначений курс валюти, і т.п. до карбованця, який підлягає застосуванню (наприклад, за курсом,публикуемому ЦБ РФ, на день оплати), - немає підстав вважати, що вимогист.555 ДК (ціна договорі продажу нерухомості) не дотримані. І, навпаки, якщо підлягає застосуванню курс зазначений нечітко (або неясно, яку дату цей курс мають визначити), то вимогист.555 ДК порушено.

Стаття 555 ДК однозначно вважає договір продажу нерухомості неукладеною у разі, коли:

у ньому ціна не зазначена зовсім. У цьому має значення, чому це (наприклад, через нехлюйство сторін);

коли за умовами договору продажу нерухомості ціна може бути визначено. Є через, що завдяки тлумачення договору немає можливості однозначно визначити ціну об'єкта нерухомості. Стаття 555 забороняє використання такого методу, як використання ціни аналогічні товари та т.п.

Крім умов про об'єкт і ціною, договір продажу житлового приміщення мусить мати та інших суттєві умови. Додаткову особливість предмета договору становить його цільової характер.

Стаття 558 ДК до істотних умов договору продажу житлового приміщення відносить також, перелік осіб, які зберігали відповідно до законом право користування житловим приміщенням після придбання покупцем, із їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням.

2. Особливості договору продажу житлового приміщення.

Операції з житловими приміщеннями пов'язані з оборотом досить-таки великих коштів і з здійсненням громадянами їх конституційного права житло. Тому необхідно убезпечити учасників цих відносин також гарантувати їм декларація про житло. А ще спрямованаст.558 та інших статті "Цивільного кодексу.

Як було зазначено, відповідно до п.1ст.558 ДК РФ істотним умовою договору продажу вдома, квартири, частини житловий будинок чи квартири, іншого житла, де живуть особи, зберігають відповідно до законом право користування цим приміщенням після придбання покупцем, є перелік цих на осіб із зазначенням їх прав користування продаваним житловим приміщенням.

Більшістьавторов[6] до зазначеного переліку включають наступних суб'єктів:

а) члени сім'ї колишнього власника, решта проживати у приміщенні (ст. 292 ДК);

б) наймач житлового приміщення і котрі живуть з нею громадяни. Їх перелік визначається за правилами ст. 677 ДК;

в) суборендар житлового приміщення не більше термін дії договору найму (ст. 685 ДК).

>Е.А.Суханов доповнює цей перелік трьома пунктами:

А) обличчя, що має правом довічного користування житловим приміщенням гаразд заповідального відмови (ст. 538 ДК РРФСР 1964 р.);

Б) одержувач ренти за договором довічного змісту з утриманням, тоді як договорі обумовлено проживання їх у цьому приміщенні (п.1 ст. 602, п.1ст.586 ДК);

У)ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням не більше термін діїдоговора.[7]

Таке доповнення представляється виправданим, оскільки перелічені особи також мають право користування житловим приміщенням, що й говоритися вст.558 ДК.

Відповідно дост.53, 127 ЖК РРФСР склад членів сім'ї власника квартири визначається аналогічно категорії членів сімей наймачів вдома державного та громадського фондів і членів житлово-будівельних кооперативів. Тому переходити квартир у фондах у власність громадян змін - у складі їхнім родинам у зв'язку з цим, зазвичай, немає.

У статті 127 ЖК РРФСР вказується, що члени сім'ї власника мають право користуватися житловий площею квартирі які з її власником, якщо вони спільно живе разом із ним. Але це обставина немає визначального значення за змістом п.1ст.292 ДК щодо тих членів сім'ї, які віднесено до таких у законі, тобто. чоловіка власника квартири, їхніх дітей і батьків. Ці члени сім'ї мають право користуватися житловий площею квартирі як у проживання, у ній разом із її власником, і ж без нього.Непроживание самого власника з зазначеними членами його сім'ї на житлової площі що належить йому квартири у разі неспроможна позначитися з їхньої праві користування цієї площею. Спільне проживання з власником квартири і ведення з нею загального господарства має значення щодо інших родичів, непрацездатних утриманців та інших осіб, котрі з даного підставі можна визнати членами його сім'ї.

Збереження права користування житловий площею за колишні члени сім'ї власника під час переходу права власності до іншого особі законом не передбачено. Проте представляється, що у своєму правовим статусом вони у тому випадку може бути прирівняні до членівсемьи.[8] Це питання, щоправда, порушується у проекті ЖК РФ, де пропонується обумовити відчуження власником житлових приміщень, у яких мешкають колишні члени сім'ї власника, попереднім укладанням із нею договорів оренди (стосовно новому ДК це завжди буде, очевидно, договір комерційного найму житлового приміщення) терміном щонайменше трьох років, а відношенні неповнолітніх серед колишніх членів сім'ї власника – до ними повноліття.

До угод на відношенні житлових приміщень, у яких мешкають неповнолітні (незалежно від цього, є вони власниками, співвласниками чи членами сім'ї власників, зокрема колишніми), з правом користування даним житловим приміщенням, потрібно попереднє дозвіл органів опіки й піклування (п.4ст.292 ДК РФ). Це поширюється на житлові приміщення, у яких неповнолітні не мешкають, проте, попри момент приватизації мали цього житлове приміщення рівні з власникомправа.[9]

Недотримання вимоги ДК про набуття згоди органів опіки й піклування тягне нікчемність вчинених у обхід цього операцій та не породжує ніяких правових наслідків (ст.168, п.1ст.167 ДК). З цього приводу є і конкретні приклади з судовоїпрактики.[10]

Що стосується видачі органом опіки й піклування попереднього врегулювання вчинення угоди з продажу житлових приміщень із придбанням житла саме його продажу (з наступним придбанням) в ухвальній частині постанови (розпорядження) необхідно вказувати, що продаж виконуватися лише з обов'язковим придбанням житлової площі з ім'ям неповнолітнього у разі, коли він втрачає частку власності, чи вказується, де буде проживати у разі, якщо він лише членом сім'ї власника. Тож оформляється договір продажу житлового приміщення з вимогою. Копія договору дається направляти до органу опіки й піклування.

Оформлення попереднього врегулювання вчинення операції з житловими приміщеннями, у яких неповнолітні є власниками, співвласниками, членами сім'ї власника житлового приміщення, вдома, здійснюватися у вигляді постанови (розпорядження) органу місцевого самоврядування за місцем проживаннянесовершеннолетних.[11]

Поруч із захистом прав неповнолітніх, громадянське законодавство також гарантує певні права співвласників житлових приміщень. Так, під час продажу частки загальної пайовий власності на нерухомого майна та державній реєстрації права її у, до подання реєстрацію із боку інших співвласників мають бути докладені їх письмові згоди, які оформляються кожним із них же в органі, виробляє державної реєстрації прав, чи нотаріально посвідчуються. За відсутності такого згоди все розбіжності мають вирішуватися через суд знову.

Розпорядження майном, яке перебувати у пайовий власності, відповідно до Закону має здійснюватися

Страница 1 из 3 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація