Реферати українською » Право, юриспруденция » Ринок землі і нерухомого майна


Реферат Ринок землі і нерухомого майна

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Ринок землі й іншого нерухомого майна — це фрагмент економічного простору, область дії економічних відносин, утворюють ході купівлі-продажу, оренди, застави, дарування і наслідування цих ресурсів. З огляду на суто семантичних асоціацій, а деяких випадках у зв'язку з більшої очевидністю, ринок названих факторів виробництва звужується до акта їх купівлі-продажу. Тому методологічно важливо ринок землі й інший нерухомості розглядати у взаємозв'язку усіх її форм.

Нормальне функціонування фази обміну, що охоплює землю, немислимо поза оренди - і застави землі. Усі, що сказано нижче про землю, стосується й іншим елементам нерухомого майна.

Яка сутність орендних відносин, їх зв'язку з власністю на грішну землю, з платою ми за неї тощо. буд. ?

Будь-яка форма земельної власності може існувати (та практично існує) як із роз'єднаності землі на ролі об'єкта власності і об'єкта господарювання, і при поєднанні щодо одного фізичному чи юридичну особу. У першому випадку економічних відносин щодо землі набирають форми орендних відносин. У цьому власник землі виступає лише як орендодавця, передаючи визначений термін і поза плату володіння і користування землею іншому фізичному чи юридичному лицу-арендатору, зберігаючи у себе право розпорядження землею. Земельний власник у цій разі лише одержувачем земельної ренти у вигляді орендної плати. Орендар, не володіючи правом розпорядження землею, не більше терміну оренди обмежує доступом до даному ділянці землі решти землевласників і землекористувачів. Тобто оренду землі або ж обов'язково узгоджується з приватною власністю на грішну землю, або за певних обставинах (зокрема, під час переходу від планової економіки до ринкової) неминуче припускає наявність умов формування приватної земельної власності.

Оренда землі є окреме питання товарно-грошових відносин.

Вплив застави землі створення земельних відносин ринкового типу найкраще простежити з прикладу земельної реформи, у дореволюційної Росії

Земельні банки надали великий вплив на процес становлення приватної власності на грішну землю і ринку. Вони сутнісно змінили патриархально-натуральный характер земельних відносин, перетворили в товарно-грошові. Під впливом переважно заставних операцій із нерухомістю (насамперед із землею), випуску й законність продажу іпотечних облігацій — заставних аркушів за 1863—1915 р. р. значної частини земельних угідь перейшла від дворянства до тих, хто працює господарював землі. Державний крестьянско-земельный банк до 1905 р. зустрів у заставу 7,5 млн. десятин, а до 1915 г.—16,9 млн. десятин землі. До 1905 р. він скупив 1 млн. десятин, а 1906—1914 р. р. — близько 6,4 млн. десятин, ставши потужним знаряддям столипінської реформи, спрямованої створення класу дрібних земельних власників.

У державному дворянському банку до 1905 року було закладено 19,5 млн. десятин поміщицької землі, оціненої в 1,4 млрд. карбованців і видано іпотечних позичок на 816,2 млн. рублів. До 1915 р. було закладено 15,6 млн. десятин, оцінених в 1,6 млрд. карбованців і видано позичок на 926 млн. рублів. За період із 1905 р. по 1915 р. ціна 1 десятини землі зросла з 80 до 100 рублів.

До 1914 р. у Росії діяли 319 державних громадських банків, выдавших до 1917 р. 73,6 млн. рублів під міську нерухомість. Загалом до 1915 р. усіма кредитними установами було видано позичок на 3,5 млрд. рублів. Під заставу було прийнято 61 млн. десятин землі — 56% приватних володінь. З іншого боку, під заставу міської нерухомості було видано 1,7 мільярди рублів. Іпотечні цінні бумаги-акции і облігації (заставні листи) високо котирувалися на біржах, із них акціонерні земельні банки виплачували найвищі дивіденди.

Зміна структури позичок, видавали банками під заставу землі, — переконливе доказ істотно заставної системи зміну структури земельної власності. Тож якщо в 1895 р. частку позичок, видавали під заставу землі селянським банком, припадало лише 5,6%, але в частку дворянського і акціонерного банків — відповідно 44,8% 'і 33,1% всіх видавали позичок, то 1915 р. ці частки становили, відповідно 38,1, 25,7 і 26,5%. Уряд П.О. Столипіна уповноважив Державний Селянський банк скуповувати поміщицькі землі і передавати їх селянам на виключно на пільгових умовах. Предоставлялся довгостроковий кредит, доходивший до 20% ціною землі за дуже низькому відсоток — 4,5%, включаючи погашення, У результаті 1914 р. близько 80% орної землі на Росії до рук селян. Изданный в 1906 р. закон дозволяв селянам виходити із громади і ставати індивідуальними і спадковими власниками землі. У 1913 р. 2 мільйона сімей отримали земельні наділи.

За 20 років банки, сутнісно, перетворили земельні відносини Росії. Не забарилося позначитися на ефективності сільського господарства. Збір зерна упродовж свого аграрній реформі (1906—1912 р. р.) неухильно збільшувався паралельно зростання кількості земельних ділянок, перейшли з общинного землеволодіння у приватну власність селян, і збільшення кредитів цим господарствам. За 1906—1915 р. р. загальна кількість домогосподарств, які оформили землю в власність, становила майже 2 млн., приблизно 22% всіх власників общинної землі, частку особистої земельної власності доводилося 14% общинної землі. Площа посіву хлібів збільшилася 1913 р. проти 1912 р. на 4,7%. Загальний збір зернових становив 1908—1912 р. р. загалом 4555 млн. пудів на рік, в 1913 р. досяг 5637 млн. пудів, перевищивши збір збіжжя у 1912 р. на 565 млн. пудів. У результаті аграрній реформі до 1913 р. Росія за загальним збору чотирьох головних зернових культур (жита, пшениці, вівса, ячменю) займала друге у світі після США.

Це було результатом зміни земельних відносин, приведення в рух земельної власності на речові чинники виробництва. Одночасно можна буде усвідомити екстенсивний характер зростання виробництва, у сільське господарство. У цьому вся секторі в 1913 р. працювали 75% від населення Росії.

Про ефективність приватної земельної власності і придбання земельної ринку засвідчив досвід функціонування аграрного сектора економіки в країнах Західної Європи, США. Так, на землі, зайняті фермерами, у Європейському співтоваристві наприкінці 80х років доводилося 2/3 сільськогосподарських угідь. Оренда землі на час грає істотну роль Бельгії (68%), мови у Франції (53%). Терміни оренди землі коливаються від 9 років у Бельгії до 99 років у деяких країнах Західної Європи. Розмір орендної плати в Шотландії, Німеччини, Нідерландах коливається не більше 1—3% ціни землі. Це говорить, зокрема, у тому вплив, що надає приватна земельна власність на економіку. Так було в час приватні земельні власники, наприклад, США, одержують менше 1% національного доходу, тоді як частка у ньому аграрного сектора економіки в цілому становить близько 10%.

Особливості землі як речовинного чинника виробництва зумовлюють ряд відмінностей земельного ринку та ринку нерухомості, які відбуваються у тому разі, коли йдеться про нормальної ринкової економіки.

Земля як виробництва та просторовий базис розміщення продуктивних зусиль і соціальних об'єктів є природним обмеженим ресурсом. Вона диференціюється з якості та местоположению. Ці властивості землі по-різному виявляються стосовно землям різних категорій, насамперед до сільськогосподарським угіддям і землям населених пунктів, у разі, що вони стають об'єктами відчуження на ринку. Пропозиція землі є незмінною. Це обумовлює неэластичность пропозиції землі на відношення до попиту її у. Інтерес до землю є в що свідчить функція попиту продукти землі. У цьому сенсі динаміка попиту землі сільськогосподарського призначення і землю як будівельне місце різна на ринку. У країнах Західної Європи і сподівалися США нині спостерігається тенденція зниження частки витрат населення в продукти харчування складі загальних витрат. Так було в США Витрати харчування 1996 р. становили 12% подушного доходу проти 22% в 1948г.. Це призводить до переміщенню частини ресурсів із сільського господарства до інших сфери економіки та впливає, зокрема, до рівня ціни сільськогосподарських угідь на ринку.

Природна обмеженість земель сільськогосподарського призначення долається значною мірою додатковими інвестиціями землю, приводящими до утворення диференціальної земельної ренты-11, зокрема і щодо гірших землях. Тим самим було при неэластичности пропозиції землі й тотального зниження попиту землі сільськогосподарського призначення в зі зниженням попиту продукцію сільського господарства ціна землі на дійсності як не падає, але зростає.

Зростання населення міст веде до зростання попиту землі несільськогосподарського призначення. І це веде до зростання земельної ренти, зокрема, по местоположению, та зростання ціни землі. Про зростанні ціни землі на містах свідчить зростання поверховості будинків та розширення масштабів використання підземного простору. У цілому це веде до зростання ціни нерухомого майна.

Отже, є основним джерелом зростання ціни землі на час є інвестиції підвищення продуктивності сільськогосподарських угідь і шляхом створення об'єктів нерухомості на землях несільськогосподарського призначення. Ринок забезпечує на зміну структури земельного фонду під впливом попиту продукти, вироблені з допомогою тій чи іншій категорії земель. Названі чинники загалом взаємодіють в такий спосіб, що кінцевим сукупно це дає тенденція до зростання ціни землі. Це обумовлює те що, що вкладення землі і інші елементи нерухомості трапилося в ринковій економіці є з найнадійніших об'єктів вкладення капіталу. Відвертаючи він частина фінансових і матеріальних ресурсів, земельний ринок впливає значний вплив попри всі макроекономічні параметри, зокрема, на норму позичкового відсотка, рівень інфляції, ціни продуктів і лікувальних ресурсів тощо. Земельний ринок забезпечує збалансованість і стійкість економіки загалом.

Ця обставина, аналізованих стосовно сучасному російському економіці, як кажуть, з негативним знаком, підтверджує її перехідний стан. Відсутність земельного ринку та ринку нерухомості через ті чи інші причини (методи приватизації тощо.) призводить до того, що готівкова грошова маса обертається, переважно, у межах власне банківської сфери, і мало захоплює виробництво. Частка ресурсів (14% ВВП 1996 р.) — наочне того підтвердження. Повернути грошові потоки убік виробництв і тим самим покінчити з проблемою джерел інвестицій у матеріальному виробництві можна з допомогою розгортання земельного ринку. З огляду на значної різниці у цінах на грішну землю і іншу нерухомість та ціни на ординарні продукти розгортання земельного ринку дозволить втягти у матеріальне виробництво грошові ресурси, що принципово змінить траєкторію грошового потоку. Земельний ринок вирівняє навантаження на речові чинники виробництва, у вигляді стягуваних податків, дефіциту державного бюджету, інфляції, тобто у кінцевому підсумку дозволить подолати спад виробництва.

Треба пробудити систему економічних форм: доходы—кредит—инвестиции—экономический рост—доходы. Рух цією системою як ринкової економіки можна тільки з урахуванням приватної власності коштом виробництва та землю. Центром цієї зв'язки рухається у час розглядати кредит. А, щоб кредитні ресурси викликали появу рух (через інвестиції) економічного зростання, необхідно впливати з доходів громадян, юридичних, держави. Зокрема, треба зменшити норму позичкового відсотка голосів і збільшити норму відсотки за депозитах, зблизити істотно ці дві норми. Нині ці норми такі, що навіть за нинішніх доходах громадян, і юридичних не стимулюють зростання ресурсів. Навпаки, сприяють їхньому скороченню. Тож з 01.03.1997 р. Ощадбанком встановлено річна відсоткову ставку за депозитами для вкладів від 50 млн. крб. і від терміном однією рік у розмірі 24,3%, для вкладів від 20 до 50 млн. крб. — 22,1%. За сьогоднішнього рівня річний інфляції в 18—20% реальна відсоткову ставку стає рівної нулю менше нуля.

У умовах начебто треба продовжувати знижувати рівень інфляції. Але якщо робити це те ж самому ключі, як цього часу, тобто за одночасному придушенні чинників зростання, зокрема, паралельно скорочення інвестицій, шлях цей, з погляду вирішення питань економічного зростання, тупиковий.

Зниження ціни ресурсів, отже, перетворення в головне джерело інвестицій, має досягатися, як й у будь-якої іншої товару трапилося в ринковій економіці, шляхом збільшення пропозиції при даному попиті. Тому зниження рівня інфляції має здійснюватися за збільшення пропозиції капіталу,

У цьому слід виходити із те, що ринок речовинних факторів виробництва є єдність ринку капіталу, землі і коштів виробництва. Такою ринку рівень ціни капіталу залежить, зокрема, від цього ареалу би в економічному просторі, у якому капітал звертається. Пропозиція капіталу може бути збільшене з допомогою пропозиції землі та інших елементів нерухомого майна. Міра впливу ринку і нерухомого майна ринку капіталу та її ціну визначається величиною ціни землі інших природних ресурсів, інших елементів нерухомого майна. У зв'язку з цим можна говорити, наприклад, з приводу створення мережі іпотечних банків з участю держави. У цьому держава міг би встановити досить низькі ставки позичкового відсотка під заставу землі, насамперед, для земель сільськогосподарського призначення. Такий відсоток міг бути нижче сформованого рівня рентабельності у промисловості. Для цього можна було б послуговуватись значну частину тих дотацій, які направляє у зараз у сферу матеріального виробництва, без належного результату як економічного зростання.

Пожвавленню інвестиційного процесу сприяли б переоцінка основних фондів в народному господарстві, включаючи визначення народногосподарської цінності різних категорій земель. Встановлення ринкову вартість основний капітал сприяла б зростання курсу акцій, підвищило та їхні ліквідність, тобто у кінцевому підсумку послужило б джерелом зростання.

Нормалізація інвестиційного процесу у умовах спаду виробництва багато в чому пов'язані з станом громадянського законодавства. Ідеться передусім титулів власності. У разі приватної власності і ринку його інтенсивність істотно залежить від цього, якою мірою розподіл речовинних чинників між різними титулами власності забезпечує рух об'єктів власності. У Цивільному кодексі Російської

Страница 1 из 2 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація