Реферати українською » Право » Купівля-продаж житла


Реферат Купівля-продаж житла

Страница 1 из 5 | Следующая страница

Запровадження.

Договір купівлі-продажу житла не найпоширенішим, але однією з важливих серед договорів купівлі-продажу, оскільки торкається одна з головних правами людини – декларація про житло, передбачене ст.40 Конституції РФ. Протягом останніх десяти років час ринок житла став швидко розвиватися. Це з змінами у економічній галузі, дозволом приватизації житла у власність. Законодавець також намагається не відставати що сталися змін - у економіки та істотно спростив формальну бік операцій із житлом: набрав чинності новий ДК, скасував обов'язкової реєстрації операцій із нерухомістю, федеральний закон «Про державну реєстрацію прав на нерухомого майна і операцій із ним» регламентував порядок цих угод. У своїй роботі я постарався торкнутися всіх можливих аспектів угод купівлі-продажу житла: предмета угоди, суб'єктів, форми укладання угоди та т.д.. У той самий час, я торкнувся цього виду угод як із боку громадянського права, але з кримінально-правової погляду т.к. злочину за сфері операцій із нерухомістю, на жаль, дуже поширені. Податкове законодавство як і був оминули мною. Усі встановлені податки та збори відбито у окремої главі.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Право розпорядження житловими приміщеннями.

            Відповідно до ст. 288 ДК РФ власнику житлового приміщення належить володіння, користування і розпорядження житловим приміщенням. Власник нерухомості у житловій сфері, то її частини вправі у встановленому законодавством порядку володіти, користуватися й розпоряджатися нею, зокрема здавати наймачам, оренду, передавати їх у заставу у цілому або частинами, продавати, видозмінювати, перебудовувати чи зносити, здійснювати інші дії, при цьому не порушуються діючі норми, житлові, інші правничий та свободи інших громадян, і навіть інтереси суспільства. Правомочие розпорядження означає право визначити юридичну долю речі, у разі житлового приміщення. Найповніше проявляється право розпорядження житловим приміщенням у разі, коли житлове приміщення належить особі на праві власності.

Громадянин — власник житлового приміщення може передати його іншій юридичній особі проживання за договором найму, може передати житлове приміщення у власність іншій юридичній особі через укладання договору продажу-купівлі, міни, дарування та інших. Відповідно до ст. 34 Конституції РФ кожен громадянин має право вільне використання свого майна для підприємницької й інший не забороненої законом економічної діяльності.

Разом про те право розпорядження житловим приміщенням може належати як власнику, але у певних межах повноважень і особі, котрий є його власником. Наприклад, наймач житлового приміщення у домі державного чи муніципального фонду вправі у порядку зробити обмін займаного житлового приміщення з іншим наймачем чи членом ЖБК, з дозволу наймодавця здавати житлове приміщення наймачам. За загальним правилом обсяг права розпорядження житловим приміщенням у особи, яка є власником, менше, ніж в власника. Право розпорядження можна через передачу житлового приміщення у користування іншої особи. Що ж до установи, воно може відчужувати тільки те нерухомого майна, яке придбано з допомогою доходів від дозволеної статутами роботи і враховано на окремому балансі (п. 2 ст. 298 ДК). Юридичні особи, створені як приватні власники, можуть також набувати житлове приміщення у власність, отримати, володарем чи (і) користування з урахуванням договору оренди чи договору. У цьому, проте, юридична особа може розпорядитися цим житловим приміщенням лише через передачу її проживання громадян (і. 2 ст. 671 ДК РФ), оскільки саме юридична особа не наділене такий функцією.

     Найчастіше як продавець нерухомості высту пает її власник. Проте, як виняток, суб'єкти права хозяй ственного ведення та оперативної управління — державні та муніципальні підприємства, заклади і казенні підприємства також можуть це робити. Слід пам'ятати, що й розпорядження закріпленим по них нерухомим майном є обмежений ным. Так, державні чи муніципальні підприємства немає права відчужувати нерухомого майна без згоди власника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ДК). Але якщо підприємство створено саме з єдиною метою будівництва й продажу житла, гаражів, інший нерухомості (але це легко встановити з статуту підприємства як юридичної особи), то такі угоди згоди власника не вимагають, його вже виражено статутом, затвердженим засновником цього підприємства.

У здійсненні правомочий з розпорядження житловими приміщеннями їх власникам часто надають допомогу дітям і сприяння спеціалізовані організації — ріелторські фірми, які проводять комерційну, професійну діяльність ринку нерухомості, що включає посередницькі й інші види послуг власності. Риэлторские фірми, але угоді з особою надають йому послуг з підготовки і оформленню договору продажу-купівлі чи іншого операції з житловими приміщеннями та інші об'єктами нерухомості, включаючи, наприклад, добір варіантів обміну (міни) квартирами, проведення юридичної експертизи майбутньої угоди, і навіть правовий захист громадянина, його правий і інтересів та інших. Риэлторская діяльність може здійснюватися виходячи з спеціального дозволу (ліцензії) гаразд, визначеному Федеральним законом "Про ліцензування окремих видів діяльності'" від 25 вересня 1998 р. № 158-ФЗ. Відповідно до цього Закону ліцензія — це дозвіл, дане особі на заняття певної (у разі — рієлтерської) діяльністю із дотриманням умов, встановлених відповідно до даним Законом ліцензією. Відповідно до Законом ліцензія видається на риэлторскую діяльністю загалом незалежно від цього, які конкретно дії цій сфері здійснюватиме фірма, що ліцензію: обмін житловими приміщеннями, укладати договори купівлі-продажу, ренти тощо. буд. Як ріелтерів можуть виступати як юридичних осіб, і окремі громадяни, які займаються підприємницькою діяльністю відповідно до законодавством.

Жилое приміщення (житловий будинок, квартира та інших.) часто є об'єктом тій чи іншій цивільно-правової угоди. Одні угоди (обмін, здавання наймачам) відбуваються нанимателями житлових приміщень. Інші угоди (купівля-продаж, міна, дарування, заповіт та інших.) можуть відбуватися лише за умови, що житлове приміщення, відчужуване внаслідок угоди, належить особі на праві власності. Скоєння операцій із житловими приміщеннями тільки в випадках (наприклад, при купівлі-продажу) тягне у себе перехід права власності на житлове приміщення від продавця до покупця. За інших випадках угода спрямована лише з надання житлового приміщення іншій юридичній особі у користування (наприклад, при найманні, оренді, поднайме) і тягне переходу права власності на житлове приміщення. Як відомо, закон (ст. 288 ДК РФ) встановлює, що житлові приміщення можуть здаватися їх власниками проживання виходячи з договору. Найважливішою особливістю операцій із житловими приміщеннями є з'ясування у законі (ст. 675 ДК РФ) гарантії збереження договору найму житлового приміщення під час переходу права власності на займане за договором найму житлове приміщення. У цьому важливо наголосити, що новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму. Отже забезпечується збереження традиційного для російського законодавства принципу незмінності договору найму житлового приміщення при зміні власника приміщення, яке наймач, що, безсумнівно, забезпечує стабільність, стійкість житлових відносин користування житловим приміщенням.

Операції з житловими приміщеннями можуть відбуватися у різних формах. Для дійсності, наприклад, договору про обмін неприватизованими житловими приміщеннями досить укладання усного угоди, але з обов'язковим отриманням учасниками договору обмінних ордерів. Для договорів ренти і іпотеки, які можна пов'язані з житловими приміщеннями, потрібно обов'язкове нотаріальне посвідчення операції з наступної її реєстрацією як у державних органах. Договір оренди житлового приміщення залежить від письмовій формах з обов'язкової реєстрацією у органах.

 

Договір купівлі-продажу житлового приміщення

(житловий будинок).

За договором купівлі-продажу один бік (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність боці (покупцю), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити для неї певну гроші (ціну) (ст. 454 ДК РФ).

Договір купівлі-продажу нерухомості вважається не ув'язненим, якщо у неї не визначено обов'язкові умови — предмет договору (ст. 554 ДК) та її ціна (п. 1 ст. 555 ДК).

Предмет договору продажу житла, належить до индивидуально-определенным речам, тобто. має индивидуально-определенными ознаками, котрі відрізняють його з інших однорідних речей. Особливістю що така речей був частиною їхнього юридична неза менимость. Певною специфікою має така різновид недви жимого майна, Цивільний кодекс встановив, що житлові приміщення предназна чены проживання громадян (абз. 1 п. 2 ст. 288), а здійснення прав власника щодо володіння, користування і розпорядженню такими объ ектами нерухомості має здійснюватися відповідно до цільовим призначенням цих об'єктів (п. 1 ст. 288). Розміщення в житлових будинках промислових виробництв заборонена. Розміщення собственни клубок у своєму житловому приміщенні підприємств, учрежде ний, організацій можна тільки після перекладу такого приміщення в нежиле.

Житлові приміщення, під якими розуміються як житлові будинки та котеджі (дачі), а й окремі квартири й інші житлові приміщення (наприклад, окремі ізольовані комна ти в квартирах), зареєстровані у цьому в Бюро техничес дідька лисого інвентаризації (БТІ), зокрема гуртожитки, гостиницы-при юти, будинки-інтернати тощо. Будучи нерухомістю, вони теж мають суворо цільове призначення. Такий їхній підхід закону обумовлений недоліком житла та її особливої соціальної значимістю. У договорі необхідно вказати його місце розташування, адресу, призначення, рік будівлі, площу і кількість т.д.

Не то, можливо предметом договору продажу-купівлі квартира (кімната житловий будинок) що під арештом чи забороною. Квартира яка перебуває у заставі, то, можливо продано лише з дозволу заставоутримувача, а разі, якщо договором заставу встановлено заборона продаж може бути продано. Під час продажу закладеної квартири все обов'язки заставника переходять до покупця, якому доведеться розраховуватися за договором, який забезпечений запорукою квартири. Дані про арешт, запрещениях, заставі є у БТІ.     

 Жилое приміщення (житловий будинок) є доволі поширеним об'єктом договору продажу-купівлі. Таким договору продавець зобов'язується передати житловий будинок, квартиру чи інше житлове приміщення у власність покупця, а останній зобов'язується прийняти житлове приміщення і сплатити для неї певну гроші. Житловий будинок, інше житлове приміщення відповідно до цивільного законодавства є виглядом нерухомості у житловій сфері, на договір купівлі-продажу житлового приміщення поширюються норми § 7 гол. 30 ДК РФ, якими регламентується продаж нерухомості. У зв'язку з особливостями житлових будинків, квартир як об'єктів цивільних правовідносин, їхнього купівлі-продажу зазвичай, у законодавство встановлюється особливий порядок оформлення договору продажу-купівлі. Так, за раніше що діяв законодавству (ст. 239 ДК РРФСР 1964 р.) договір купівлі-продажу житловий будинок, за загальним правилом, був у нотаріальному установленому порядку з обов'язковою наступною його реєстрацією як у державних органах виконавчої під страхом визнання договору недійсним. ДК РФ коштів обов'язкового нотаріального оформлення договору продажу-купівлі житлового будівлі. Відповідно до ст. 550 ДК РФ договір продажу нерухомості залежить від письмовій формах шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Разом про те закон зберіг тих випадків переходу права власності державної реєстрації. При ухилянні однієї зі сторін від державної реєстрації речових переходу права власності на житлове приміщення суд вправі на вимогу з іншого боку винести постанову по державної реєстрації речових переходу права власності. Сторона, необгрунтовано уклоняющаяся від державної реєстрації речових переходу права власності, повинна відшкодувати боці збитки, викликані затримкою реєстрації (ст. 551 ДК РФ).

Договір купівлі-продажу житловий будинок, квартири, частини житловий будинок чи квартири, відповідно до п. 2 ст. 558 ДК РФ, підлягає державної реєстрації та вважається пов'язаним із моменту такий реєстрації. Якщо продаж або інше відчуження стосується житлового приміщення, де живуть неповнолітні члени сім'ї власника, то таке відчуження можлива тільки з дозволу органу опіки й піклування (п. 4 ст. 292 ДК РФ).

Якщо неповнолітні члени сім'ї, які досягли 18-річного віку, є власниками відчужуваного житлового приміщення, то, на відчуження житлового приміщення не потрібна згода органу опіки й піклування та, крім того, дитина, який сягнув 14 років, має взяти у вчиненні угоди (бути присутнім на її скоєнні).

У разі, якщо відчужуване житлове приміщення нажито подружжям спільно в зареєстрованому шлюбі, то, при його відчуженні однією з подружжя не потрібна згода продаж житлового приміщення іншого чоловіка (у вигляді письмового заяви, завіреного нотаріусом) незалежно з його прописки (реєстрації) у цьому приміщенні, крім випадків, коли житлове приміщення було подаровано першому дружину, перейшла нього за правом спадкування чи придбали їм до шлюбу.

Якщо житловий будинок, квартира є загальної (пайовий чи спільної) власністю, кожен із власників має переважного права купівлі продаваної частки за ціною, яку вона продається, на інших рівних умов, крім випадків продажу з прилюдних торгів. Якщо вони самі (власники) відмовляться від купівлі або не набудуть що продається частку у праві власності на житлове приміщення протягом місяці, продавець вправі продати земельну частку кожному особі. Під час продажу частки з порушенням переважного права купівлі будь-який учасник пайовий власності вправі протягом трьох місяців і вимагати через суд знову перекладу нею правий і обов'язків покупця (ст. 250 ДК РФ).

Під час продажу кімнати в приватизованої комунальної квартирі необхідно заяву всіх співвласників даної квартири у тому, що де вони проти продажу кімнати. Таку заяву співвласників квартири необхідно оскільки вони за закону (ст. 250 ДК РФ) заслуговують переважної купівлі отчуждаемой шляхом продажу кімнати за зазначену у договорі ціну. Продаж нерухомості у житловій сфері проводиться у разі цінами, які встановлюються за до угоди сторін, якщо інше не передбачено законодавством.

Договір продажу нерухомості мусить мати точне указу ние ціну. До нього застосовуються загальні правила ціну в возмездных договорах, дозволяють за відсутності прямих вказівок договору

Страница 1 из 5 | Следующая страница

Схожі реферати:

Навігація